Решение Астраханского областного суда от 18 апреля 2019 года №2а-62/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 апреля 2019 года Дело N 2а-62/2019
Судья Астраханского областного суда Баранов Г. В., при секретаре Салиховой Е. А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Каспий Агро " к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению " Федеральная кадастровая палата " Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в лице филиала ФГБУ " ФКП Росреестра " по Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Администрации МО " Город Астрахань " об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства,
установил:
ООО " Каспий Агро " обратилось в суд с административным исковым заявлением, в обоснование которого указано, что Общество является собственником объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу <адрес> В соответствии с Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N 562-П утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, с учетом указанного правового акта кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 20732494 рубля 42 копейки. Рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 7115000 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО УК " Лайт-Инвест " N 02.0057-2018 от 23 ноября 2018 года. Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы ООО " Каспий Агро ", поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, исчисляемых на основании кадастровой стоимости объекта капитального строительства. 21 января 2019 года Общество обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, однако, уведомлением N 87 от 22 января 2019 года данное заявление не принято к рассмотрению и возвращено с приложенными документами на основании истечения пятилетнего срока. ООО " Каспий Агро " просит суд установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу г<адрес> равной его рыночной по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 7115000 рублей.
В судебном заседании представитель ООО " Каспий Агро " - Бихатова Э. С. требования административного иска поддержала. Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления. Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, согласно отзыву, оставлял решение данного спора на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении делам в их отсутствие.
При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение эксперта Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований " Базис " - Еременко В. В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из дела видно, что ООО " Каспий Агро " на основании договора купли - продажи от 7 марта 2017 года является собственником объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу <адрес>
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 20732494 рубля 42 копейки.
Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 22 января 2013 года, в связи с чем, на момент обращения истца с иском пятилетний срок пропущен.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
В соответствии с частью 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Согласно статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (пункт 1 часть 1).
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации (часть 7).
Законом Астраханской области от 26 ноября 2009 года N 92/2009-ОЗ "О налоге на имущество организаций" на территории Астраханской области введен налог на имущество организаций, а также определена ставка налога, налоговые льготы, порядок и сроки уплаты налога, особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 2.1 Законом Астраханской области от 26 ноября 2009 года N 92/2009-ОЗ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 100 квадратных метров и помещения в них.
Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года N 753 определен перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Астраханской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год. В данный перечень включен объект недвижимости - административное здание, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>
Таким образом, судом установлено, что истец является субъектом, в отношении которого применяются положения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 2.1 Законом Астраханской области от 26 ноября 2009 года N 92/2009-ОЗ "О налоге на имущество организаций", поскольку объект недвижимости - здание, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу <адрес> Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года N 753 включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2018 год.
Поскольку обязанность по оплате налога на вышеназванный объект недвижимости у истца возникла только 1 января 2018 года, то ранее права истца утвержденной кадастровой стоимость объекта недвижимости не нарушались, в связи с чем, оснований для пересмотра кадастровой стоимости до 1 января 2018 года не имелось.
В целях реализации права на оспаривание кадастровой стоимости на объект недвижимостип, ООО " Каспий Агро " подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу <адрес> который 21 января 2019 года представлен в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. 22 января 2019 года уведомлением комиссии заявление ООО "Каспий Агро" не принято к рассмотрению, поскольку истек пятилетний срок на оспаривание кадастровой стоимости.
20 февраля 2019 года истец обратился в суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов капитального строительства.
Таким образом, с момента установления нарушенного права истец предпринял все возможные меры к своевременному сбору документов и обращению в комиссию, а в последствии в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Суд учитывает также и то, что кадастровая оценка объекта недвижимости утверждена 14 декабря 2012 года. На 1 января 2019 года новая кадастровая стоимость объектов капитального строительства уполномоченным органом Астраханской области не установлена.
Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления ООО "Каспий Агро " срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу <адрес> административный истец представил суду отчет об оценке N 02.0057-2018 от 23 ноября 2018 года, подготовленный оценщиком ООО Управляющая компания " ЛАЙТ - Инвест ", согласно которого рыночная стоимость объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу <адрес> составляет 7115000 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО Управляющая компания " ЛАЙТ - Инвест ", законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке от 23 ноября 2018 года, а также пояснений оценщика Газиева Ю. Р., судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчетах документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам - аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.
В ходе рассмотрения настоящего дела, определением суда от 15 марта 2019 назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 29 июня 2012 года, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований " БАЗИС ".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 8 апреля 2019 года N 95-18, рыночная стоимость объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 7177483 рубля.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 8 апреля 2019 года, подготовленное экспертом Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований " БАЗИС "., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу <адрес> произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным методами. Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости экспертом применены все способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов всех методов оценки. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.
Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом без учета НДС по состоянию на 29 июня 2012 года.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 5 апреля 2019 года N 82-19 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года: объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу <адрес> в размере 7177483 рублей.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию является 21 января 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Руководствуясь статьями 175 - 176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Каспий Агро " к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению " Федеральная кадастровая палата " Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в лице филиала ФГБУ " ФКП Росреестра " по Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Администрации МО " Город Астрахань " об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - здания, назначение - нежилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 573. 3 кв. м., расположенного по адресу <адрес> равной его рыночной по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 7177483 рублей, которая подлежит применению с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 21 января 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
<данные изъяты>
<данные изъяты>


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка