Решение Астраханского областного суда от 05 марта 2018 года №2а-62/2017, 2а-15/2018

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 марта 2018 года Дело N 2а-15/2018
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хасановой М.М.
при секретаре Зыбельт Д.Э.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Измайловой Рахили Исмагиловны к Правительству Астраханской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Измайлова Р.И. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. метров, земли населенных пунктов, для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей, удельный показатель - <...> рублей.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником 1/2 доли объекта недвижимости - производственно-административного здания, площадью <...> кв. метров, расположенного по адресу: <...> на земельном участке площадью <...> кв. метров, в связи с чем в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на приобретение указанного земельного участка в собственность за плату.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Астрахань" от 1 февраля 2016 года N<...> Измайлова Р.И. включена стороной по договору аренды от 16 апреля 2007 года N<...>, в связи с чем обязана производить арендные платежи.
Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере <...> рубля <...> копеек.
По мнению истца, кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, поскольку согласно оценке, проведенной ООО УК "...", рыночная стоимость земельного участка определена в размере <...> рублей.
В судебном заседании представитель истца Измайловой Р.И. - Абдулов Р.Т. не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в размере <...> рубля с удельным показателем <...> рубля <...> копеек, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО Экспертное Агентство "...".
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. не возражал против удовлетворения заявленных требований с учетом проведенной по делу судебной экспертизы ООО Экспертное Агентство "...".
Представитель А. - Абдулов Р.Т. не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Истец Измайлова Р.И., представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области, представитель администрации муниципального образования "Город Астрахань", представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, представитель Банка ВТБ 24 (ПАО), А., Н. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав явившиеся стороны, эксперта Х., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что Измайлова Р.И. на основании договора дарения от 21 октября 2015 года является собственником 1/2 доли производственно-административного здания, общей площадью <...> кв. метров, с кадастровым номером <...>.
Также собственником 1/2 доли указанного нежилого помещения является А.
Нежилое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. метров, земли населенных пунктов, для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <...>.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
16 апреля 2007 года между администрацией г.Астрахани и Ш. заключен договор аренды N<...> в отношении земельного участка, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. метров, земли населенных пунктов, для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <...>.
По договору от 16 июня 2007 года право аренды земельного участка от Ш. перешло к Н.
В связи с наличием у заемщика ИП Н. неисполненных кредитных обязательств перед <...> (ПАО), на основании постановления судебного пристава-исполнителя Наримановского РОСП УФССП России по Астраханской области от 10 августа 2016 года, на баланс <...> (ПАО) принято имущество нереализованное в ходе исполнительного производства, в том числе право аренды земельного участка с кадастровым номером <...>.
06 февраля 2007 года между администрацией муниципального образования "Город Астрахань" и <...> (ПАО) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N<...> от 16 апреля 2007 года, в соответствии с которым банк оплачивает аренду части земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. метров.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Астрахань" от 1 февраля 2016 года N<...> Измайлова Р.И. и А. включены сторонами по договору аренды земельного участка от 16 апреля 2007 года N<...>, однако дополнительного соглашения к договору аренды между сторонами не заключено, размер арендной платы не определен.
Наличие на спорном земельном участке имущества, принадлежащего истцу, указывает о наличии права Измайловой Р.И. на получение земельного участка не только в аренду, но и на праве собственности, в связи с чем размер кадастровой стоимости влияет как на установление арендных платежей, так и на установление выкупной цены.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право физического лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец обладает правом на обращение в суд с административными требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку является лицом, обладающим исключительным правом на приобретение в собственность, аренду земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу на праве собственность объект недвижимости.
При этом, суд учитывает и то, что заявленными истцом требования затрагиваются и права А. как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, а также права <...> (ПАО), которому представлена в аренду часть спорного земельного участка.
Согласно имеющейся в материалах дела кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в государственный кадастр недвижимости 18 января 2014 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани". Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составила <...> рубля.
Часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В обоснование заявленных исковых требований Измайловой Р.И. представлен отчет об оценке ООО Управляющая компания "...", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> на 1 января 2013 года определена в размере <...> рублей, удельный показатель - <...> рублей.
В рамках рассмотрения дела по ходатайству представителя Измайловой Р.И. - Абдуловым Р.Т. определением суда от 05 февраля 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО Экспертное Агентство "...".
Из заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО Экспертное Агентство "...", следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2013 года составила <...> рубля, удельный показатель - <...> рубля <...> копеек.
Представитель Измайловой Р.И. - Абдулов Р.Т. в судебном заседании просил установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2013 года в размере <...> рубля, удельный показатель - <...> рубля <...> копеек, полагая выводы судебной экспертизы достоверными.
Лица, участвующие в деле, возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной ООО Экспертное Агентство "...", не представили.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Из заключения ООО Экспертное Агентство "..." следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, экспертом проанализирован рынок земельных участков для использования в коммерческих целях (офисно-производственного назначения, под коммерческое строительство (торговых центров, магазинов)), то есть схожих с объектом оценки по виду разрешенного использования, а также по количественным и качественным характеристикам.
При этом, местоположение земельных участков, принятых экспертом в качестве сравнения, в большинстве случаев аналогично расположению объекта оценки. Все объекты-аналоги расположены в границах муниципального образования "Город Астрахань", в том числе и на территории Трусовского района г.Астрахани.
Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу прияты объекты-аналоги с датой оценки с декабрь 2011 года по декабрь 2012 года, что соответствует требованиям, предъявляемым ФСО N1 и ФСО N7.
При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является минимальным, связан с разницей в датах продаж и оценки, разницей в передаваемых правах на земельный участок (собственность и аренда), уменьшение стоимости в результате торга, местоположения объекта оценки и объектов-аналогов, разницей в площадях земельных участков, что свидетельствует о максимальной достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение содержит обоснование выбора метода оценки сравнительным подходом, а также обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
В судебном заседании эксперт Х. поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство "...".
Суд, проанализировав и оценив заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство "...", и отчет об оценке ООО Управляющая компания "..." на соответствие их требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии за основу заключения судебной оценочной экспертизы ООО Экспертное Агентство "...", так как представленный истцом в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка отчет, подготовленный ООО Управляющая компания "...", допускает неоднозначное токование, поскольку имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем применение отчета при установлении кадастровой стоимости объекта оценки равной его рыночной стоимости нецелесообразно.
С учетом изложенного, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение ООО Экспертное Агентство "..." надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. метров, земли населенных пунктов, для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <...> в размере <...> рубля, определив удельный показатель в размере <...> рубля <...> копеек.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из представленных доказательств следует, что в суд с иском Измайлова Р.И. обратилась 25 декабря 2017 года, в ином предусмотренном действующем законодательством порядке по вопросу оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, истец не обращалась.
Сроки обращения административного истца в суд не нарушены, поскольку исходя из кадастровой выписки сведения в государственный кадастр недвижимости внесены 18 января 2014 года на основании постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани", то есть на момент обращения истца в суд пятилетний срок не истек.
Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Измайловой Рахили Исмагиловны удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. метров, земли населенных пунктов, для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере <...> рубля на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 25 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 07 марта 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка