Решение Забайкальского краевого суда от 15 марта 2018 года №2а-54/2018

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 марта 2018 года Дело N 2а-54/2018
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Васильевой Т.И.,
при секретаре Соломиной О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Хороший-1" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
17 января 2018 года общество с ограниченной ответственностью "Хороший-1" (далее - ООО "Хороший-1") посредством представителя по доверенности Литалиной Е.В. обратилось в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 19 января 2017 года.
В обоснование требований представитель административного истца Литалина Е.В. указала, что ООО "Хороший-1" является арендатором названного земельного участка на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, N от 1 июня 2012 года, дополнительных соглашений к нему б/н от 16 мая 2013 года, N от 24 ноября 2014 года, N от 24 февраля 2016 года, N от 4 мая 2016 года, N от 11 мая 2016 года, б/н от 6 февраля 2017 года, договоров уступки прав от 10 июня 2013 года, от 27 февраля 2016 года, от 15 февраля 2017 года. Кадастровая стоимость земельного участка на вышеуказанную дату определена в размере <данные изъяты> рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке объекта оценки N от 10 ноября 2017 года в размере <данные изъяты> рублей. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых им за указанный земельный участок.
Одновременно заявлено требование о взыскании в пользу административного истца судебных расходов в размере 2 000 рублей.
Представитель Литалина Е.В., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела без ее участия.
Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, заинтересованное лицо ООО "Энергожилстрой", извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Забайкальскому краю, Администрация городского округа "Город Чита", извещенные о времени и месте судебного заседания, просили рассмотреть административное дело в отсутствие своих представителей.
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08 апреля 2000 года, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию является обязательным.
Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, ООО "Хороший-1" на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, N от 1 июня 2012 года, дополнительных соглашений к нему б/н от 16 мая 2013 года, N от 24 ноября 2014 года, N от 24 февраля 2016 года, N от 4 мая 2016 года, N от 11 мая 2016 года, б/н от 6 февраля 2017 года, договоров уступки прав от 10 июня 2013 года, от 27 февраля 2016 года, от 15 февраля 2017 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с пунктом 4.3 указанного договора аренды с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Также имеется информация о регистрации права аренды ООО Энергожилстрой" на период с 5 июня 2017 года по 5 июля 2019 года (регистрационная запись N).
Сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 9 февраля 2016 года.
На основании Приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/нпа "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края" кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 19 января 2017 года в размере <данные изъяты> рублей.
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 19 января 2017 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 декабря 2017 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке земельного участка N от 10 ноября 2017 года, составленные оценщиком Платоновым Е.А., являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (регистрационный N от 10 июля 2009 года в реестре членов РОО). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик - ОАО "АльфаСтрахование", период действия договора - с 4 октября 2017 года по 3 октября 2018 года (страховой полис N).
В отчетах приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на методологическое противоречие в определении объекта оценки, поскольку оценке подлежит сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.
Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также о расходах, связанных со строительством объектов, способных приносить доход на оцениваемом земельном участке.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбраны три объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> с учетом допущений и ограничений по состоянию на 19 января 2017 года определена в размере <данные изъяты> рублей.
В материалах дела имеются сведения о том, что комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю решением от 28 декабря 2017 года N отклонено заявление ООО "Хороший-1" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости. Основанием для отклонения заявления послужило несоответствие представленного отчета от 10 ноября 2017 года N требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия отчета N от 10 ноября 2017 года в качестве доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Доказательств, того, что указанные в решении комиссии недостатки отчета могли существенно повлиять на размер рыночной стоимости, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы участники судебного процесса не просили.
Оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей.
Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости ООО "Хороший-1" обратилось 4 декабря 2017 года, вышеназванным решением комиссии заявление общества отклонено.
С учетом изложенного, рыночная стоимость названного земельного участка с кадастровым номером N подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 19 января 2017 года и подлежит использованию на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года N 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенной разницы в стоимости каждого объекта взыскать с административного ответчика - Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, в пользу административного истца сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Хороший-1" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей, по состоянию на 19 января 2017 года на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 4 декабря 2017 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости.
Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хороший-1" сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья (подпись) Т.И. Васильева
Решение изготовлено 15.03.2018.
Решение в законную силу не вступило.
Подлинник решения подшит в материалах административного дела N 3а-54/2018, находящегося в производстве Забайкальского краевого суда.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка