Решение Астраханского областного суда от 01 февраля 2018 года №2А-54/2017, 2А-7/2018

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 февраля 2018 года Дело N 2А-7/2018
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Салиховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-7/2018 по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Нижневолжское УТТ" к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество "Нижневолжское УТТ" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33420 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, под производственную базу N цеха добычи нефти и газа, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 26300871 рубль 60 копеек.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 июня 2017 года N96/2017-Н, подготовленному оценщиком ООО "Оценочная фирма "ТОСКОР" Самохиным Д.С., рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка площадью 33420 кв.м. составляет 4044000 рублей. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от 27 сентября 2017 года заявление ЗАО "Нижневолжское УТТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено.
Административный истец просил установить по состоянию на 01 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33420 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, под производственную базу N цеха добычи нефти и газа, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.<адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4044000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Тузниченко А.В., действующий на основании доверенности, административные исковые требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации изменил и просит установить по состоянию на 01 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33420 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, под производственную базу N цеха добычи нефти и газа, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7185300 рублей.
Представитель административного ответчика Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании против удовлетворения административного искового заявления не возражал.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханский области, администрации муниципального образования "Лиманский район" Астраханской области, администрации муниципального образования "Рабочий поселок Лиман" Лиманского района Астраханской области, ОАО "РИТЭК" в судебное заседание не явились, о дне судебного заседания извещены надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание заинтересованных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, эксперта Хаметова Р.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 31 января 2014 года N 13/14R2658, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01 марта 2015 года, ЗАО "Нижневолжское УТТ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33420 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, под производственную базу N цеха добычи нефти и газа, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением Правительства Астраханской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области" N 584-П от 25 декабря 2013 года в размере 26300871 рубль 60 копеек.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, утвержденную постановлением Правительства Астраханской области N 584-П от 25 декабря 2013 года, административный истец представил суду отчёт об оценке от 26 июня 2017 года N96/2017-Н, подготовленный ООО "Оценочная фирма "ТОСКОР", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка, площадью 33420 кв.м., составляет 4044000 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от 27 сентября 2017 года заявление ЗАО "Нижневолжское УТТ" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком ООО "Оценочная фирма "ТОСКОР", законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке от 26 июня 2017 годаN 96/2017-Н судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчетах документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчетах показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по земельным участкам - аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.
В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 21 декабря 2017 года по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Экспертное агентство "Дело+".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 16 января 2018 года N12-01-1-1 рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка с кадастровым номером 30:07:240102:128, площадью 33420 кв.м., определена в размере 7185300 рублей.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 16 января 2018 года N12-01-1-1, подготовленное экспертом ООО "Экспертное агентство "Дело+", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.
Экспертом принято четыре объекта-аналога, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, имущественным правам, условиям продажи.
Как пояснил в судебном заседании эксперт Хаметов Р.Н., выявленные различия между объектом оценки и некоторыми объектами-аналогами отмечены в цене предложения, дате продажи, месту расположения, коммуникациям. Исходя из индекса потребительских цен Росстата для участков-аналогов N 1,2,4 введена корректировка на время продажи/предложения со знаком (+) 0,5%, 1,3% и 2,0% соответственно. Для участка-аналога N 1,3,4 введена поправка на местоположение - 0,7. Поскольку участки-аналоги N 2,3,4 по фактору коммуникации отличаются от оцениваемого участка, введена корректировка на водоснабжение и электроснабжение -1,15.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 16 января 2018 года N12-01-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает, что административное исковое заявление ЗАО "Нижневолжское УТТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, и полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33420 кв.м., в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в сумме 7185300 рублей.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области является 07 сентября 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Закрытого акционерного общества "Нижневолжское УТТ" к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:07:240102:128, площадью 33420 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, под производственную базу N цеха добычи нефти и газа, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 7185300 (семь миллионов сто восемьдесят пять тысяч триста) рублей на период с 01 января 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 07 сентября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 06 февраля 2018 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка