Решение Астраханского областного суда от 30 октября 2017 года №2а-43/2017

 
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 30 октября 2017 года Дело N 2а-43/2017
 
Именем Российской Федерации
г. Астрахань 30 октября 2017 года
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Халдузовой С.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-43/2017 по административному исковому заявлению Бахшиева Н.З.о к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Бахшиев Н.З.о. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18873 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: < адрес>.
По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 29580219, 09 рублей.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22 мая 2017 года № 16-04-17, подготовленному ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18873 кв.м., составляет 5859000 рублей. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков от 30 июня 2017 года № 23/190617/01.
С учетом изложенного и изменений заявленных требований административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления по состоянию на 01 января 2013 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18873 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5859000 рублей, на период 05 января 2014 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки земельного участка.
Административный истец Бахшиев Н.З.о. в судебное заседание не явился, о дне судебного заседания извещен надлежащим образом. Представитель административного истца Еремушкин С.Ф., действующий на основании доверенности, административные исковые требования поддержал и просил удовлетворить.
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. против удовлетворения административного иска не возражал.
Представитель заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области Вавилова Н.Д. в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований.
Представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, согласно отзыву, просил рассмотреть дело в их отсутствие, против удовлетворения заявленных требований возражают в связи с тем, что значительное снижение кадастровой стоимости земельного участка существенным образом может отразиться на возможных поступлениях в бюджет муниципального образования.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела, на основании договора аренды земельного участка от 29 апреля 2005 года, договора перенайма права аренды от 10 января 2014 года Бахшиеву Н.З.о. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 18873 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: < адрес>. (т.1 л.д. 78-80, 93-94).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением Правительства Астраханской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области» № 584-П от 25 декабря 2013 года в размере 29580219, 09 рублей.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, утвержденную постановлением Правительства Астраханской области № 584-П от 25 декабря 2013 года, административный истец представил суду отчёт об оценке № 16-04-17, подготовленный оценщиком ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» Болдыревой И.А., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18873 кв.м., составляет 5859000 рублей (т.1 л.д.8-50). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков от 30 июня 2017 года № 23/190617/01 (т.1 л.д.51-76).
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком Болдыревой И.А., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке № 16-04-17 от 22 мая 2017 года, а также пояснений в судебном заседании оценщика Болдыревой И.А., судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие информации о фактическом использовании земельного участка, ценах сделок и (или) предложений о продаже земельных участков из сегментов рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, достоверных сведений о категории земель разрешенном использовании аналогов ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки. В этой связи отсутствие достоверной и проверяемой информации об участках - аналогах является нарушением требований федеральных стандартов оценки, что не позволяет сделать вывод о достоверности полученного результата оценки.
В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 05 октября 2017 назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное агентство «Дело+».
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 19 октября 2017 года №05-10-1-1, рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18873 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: < адрес> определена в размере 7511454 рубля.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 19 октября 2017 года №05-10-1-1, подготовленное экспертом ООО «Экспертное агентство «Дело+», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.
Экспертом принято четыре объекта-аналога, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, дате продажи, расположены в районах Астраханской области с одинаково развитой инфраструктурой, имеют коммуникации.
Как пояснил в судебном заседании эксперт Хаметов Р.Н., выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами № 2, 3, 5 отмечены в площади, расположения в разных территориальных зонах и откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 19 октября 2017 года №05-10-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает, что административное исковое заявление Бахшиева Н.З.о. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в сумме 7511454 рубля.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ).
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд является 01 сентября 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18873 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 7511454 (семь миллионов пятьсот одиннадцать тысяч четыреста пятьдесят четыре) рубля 00 копеек на период с 01 января 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 01 сентября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 03 ноября 2017 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка