Решение Костромского областного суда от 27 июня 2017 года №2а-4/2017

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 июня 2017 года Дело N 2а-4/2017
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Качаловой Л.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бельдина Е.В. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, рыночной стоимости,
установил:
Бельдин Е.В. обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из двух очередей строительства.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена по состоянию на 29 апреля 2013 года в сумме 184 485 097,5 руб. Однако его рыночная стоимость согласно отчету об оценке рыночной стоимости, выполненному оценщиком Асташенковым С.В., составляет 167 265 499 руб., то есть намного меньше кадастровой стоимости. На отчет получено положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, поскольку налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости на 2016 год в размере его рыночной стоимости 167 265 499 руб.
Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечена администрация Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация г. Костромы /том 1 л.д. 1/.
В судебном заседании представитель административного истца Бельдина Е.В. - Комарова А.А. административные исковые требования поддержала, полагала соответствующим требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, представленный отчет по определению рыночной стоимости, выполненный оценщиком А.
Представитель административного ответчика - администрации Костромской области Сельнихин А.Ю., представители заинтересованных лиц - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Иванова Е.В., администрации г. Костромы - Матвеева Ю.А. и Пестерова Е.А. возражали против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённой представленным отчетом, полагая, что данный отчет не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости, так как составлен с нарушениями требований федеральных стандартов оценки.
Представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Костромской области Румянцева Л.М. рассмотрение заявленных административных исковых требований оставила на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, административный истец Бельдин Е.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Бельдин Е.В. является собственником здания, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из двух очередей строительства /том 1 л.д. 10, 11, том 2 л.д. 13-14, 15-26, 27-46, 47-69, 97/.
Кадастровая стоимость здания по состоянию на 29 апреля 2013 года составляет 184 485 097,5 руб. /том 1 л.д. 12/.
В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. N 18-6-ЗКО "Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Следовательно, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания затрагивает его права и обязанности.
В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Постановлением администрации Костромской области от 15.11.2016 г. N 438-а утверждены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Костромской области, которые внесены в государственный кадастр недвижимости 26 ноября 2016 года /том 2 л.д. 1-2/.
Таким образом, на момент обращения в суд (30.12.2016 г.) оспариваемая кадастровая стоимость являлась архивной.
Однако в силу абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности и с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 14 постановления от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Бельдин Е.В. имеет право на пересмотр архивной кадастровой стоимости, которая действовала в 2016 году, поскольку административный иск подан им в суд 30 декабря 2016 года.
В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец представил отчет по определению рыночной стоимости N 173-Н, выполненный оценщиком А. /том 1 л.д. 13-182/, в котором рыночная стоимость по состоянию на 29.04.2013 г. определена в размере 167 265 499 (в том числе НДС 18 % - 25 515 076,12 руб.).
На отчет имеется положительное экспертное заключение N 4245/2016/4 /том 1 л.д. 183-200/.
Ввиду возникновения сомнений в достоверности определённой отчетом рыночной стоимости по ходатайству представителей заинтересованного лица - администрации г. Костромы Матвеевой Ю.А. и Пестеровой Е.А. назначена экспертиза по проверке отчета и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Экспертиза проведена оценщиком В., которая в заключении эксперта N 9/17-Э указала, что ошибки, допущенные в отчете N 173-Н, выполненном оценщиком А., не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта капитального строительства, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и иные нарушения, которые влияют на величину рыночной стоимости:
- допущены ошибки при выполнении математических действий при подсчете общей площади помещений 1-го и 2-го этажей, сдаваемых в аренду на дату оценки, по реестру договоров аренды, предоставленному Бельдиным Е.В. На странице 106 отчета указана площадь помещений 1-го этажа - 1 407,8 кв.м, площадь помещений 2-го этажа - 1 309,2 кв.м, что не соответствует реестру договоров, где площадь помещений 1-го этажа - 1 409,8 кв.м, а 2-го этажа - 1 359, 97 кв.м. (стр. 107-114, 155-167). Соответственно неверно определён результат в п. 3 табл. 47 на стр. 106: 1 407,8 + 1 309,2 = 2 717 кв.м, а правильный результат по реестру: 1 409,8 + 1 359,97 = 2769,77 кв.м. Данные ошибки при дальнейших расчетах повлияли на итоговую величину рыночной стоимости, определённую доходным подходом;
- анализ рынка аренды (среднее значение ставки аренды, определённое оценщиком, составило 476 руб. за кв.м в месяц) проведен по другому сегменту рынка (по торгово-офисной недвижимости) (стр. 60), и на основе этой ставки аренды произведен расчет ставки капитализации Кк (стр. 96 отчета). Фактически же площади в объекте оценки сдаются в аренду за 1 320 руб. за 1 кв.м в месяц на 1-м этаже и за 1 100 руб. за 1 кв.м в месяц на 2-м этаже, о чем свидетельствует информация заказчика о фактической аренде (стр. 155 отчета);
- неверно указан тип предприятия розничной торговли: оценщик отнес оцениваемое здание к специализированному магазину, однако здание фактически является торговым центром (стр. 43 отчета). В то же время далее в расчетах оценщик вносит поправки для объекта оценки по торговым центрам, а при отнесении объекта к специализированным магазинам оценщик должен был взять поправки для низкоклассных офисно-торговых объектов;
- на стр. 50 отчета приведена численность населения на 2014 год, на стр. 51, стр. 52-54 - социально-экономические показатели на 01.01.2015 г., 07.14 г., 01.14 г., за 2014 год, а оценка проводится по состоянию на 29.04.2013 г. Согласно пункту 11а ФСО-7 эти показатели должны быть на дату, предшествующую дате оценки;
- оценщик исследовал сегмент рынка, не относящийся к объекту оценки: исследован рынок объектов торгово-офисного назначения, а фактически объект оценки относится к сегменту рынка - торговые центры, то есть нарушен пункт 10 ФСО N 7, которым предусмотрено исследование рынка в том его сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта (стр. 56-64);
- при наличии у оценщика рыночных данных по предложениям на продажу земельных участков, делать вывод о диапазоне вероятной рыночной стоимости объекта оценки на основе средней плотности застройки некорректно;
- прибыль предпринимателя определена по сборнику, выпущенному в 2014 году, хотя этот показатель имеется в аналогичном сборнике, выпущенном в 2012 году;
- в таблице 32 на стр. 89 неверно приняты индексы изменения стоимости: оценщик принял в расчеты индексы изменения стоимости проектно-изыскательских работ, а надо принимать в расчеты индексы сметной стоимости строительно-монтажных работ;
- на стр. 88 и 92 коэффициент на региональное различие (0,675) принят по таблице 8.2.1 (стр. 15) Сборника Ко-Инвест N 78, январь 2012 года, а надо по таблице 2.2.2 этого Сборника (К=0,852), стр. 39, в которой указано, что таблицей 8.2.1 пользоваться не надо. При правильном применении этого коэффициента стоимость оцениваемого объекта будет выше на 41 479 310 руб., чем определилоценщик;
- на стр. 94 приведена цитата определения метода дисконтирования денежных потоков, которая не соответствует оригиналу текста;
- на стр. 94 фраза "объем доступной информации позволяет произвести расчет коэффициента капитализации на основе рыночной информации, методом экстракции" не соответствует действительному тексту в пункте 23в ФСО-7. В нарушение данного пункта оценщиком приняты в расчет рыночные данные по ценам предложений и доходам (аренде) объектов с другого сегмента рынка (торгово-офисного), кроме того, для расчета коэффициента капитализации в расчет должны приниматься данные по ценам предложений и доходам (аренде) не различных объектов, а одного объекта, у которого известна цена сделки или предложения на продажу и доход от аренды;
- в п. 1 табл. 38 на стр. 96 в расчет коэффициента капитализации (Кк) принята средняя стоимость 1 кв.м торгово-офисной недвижимости, а не аренда 1 кв.м объектов, аналогичных оцениваемому (площадей в торговых центрах), поэтому Кк неадекватный;
- в п. 7 табл. 46 на стр. 106 оценщиком определена арендопригодная площадь объекта оценки - 4 051,6 кв.м, а на стр. 115 в расчет потенциального валового дохода (табл. 49, п. 1 и п. 5) в качестве арендопригодной площади оценщиком приняты фактически сданные в аренду площади (1407,8 кв.м и 1 309,2 кв.м), в определении которых допущены арифметические ошибки. Ввиду принятия в качестве арендопригодной площади той площади, которая фактически сдана в аренду, оценщик неправильно определилпотенциальный валовый доход, существенно его занизив. Это повлияло на итоговую величину рыночной стоимости, определённую доходным подходом;
- в табл. 52 на стр. 117 чистый операционный доход определён от заниженного потенциального валового дохода, чистый операционный доход должен быть больше на 18 448 494 руб.
Рыночная стоимость объекта по результатам проведенного экспертом исследования, с учетом представленных экспертом изменений к заключению, по состоянию на 29.04.2013 г. определена в размере 176 770 000 рублей, в том числе НДС - 25 622 847,46 руб. /том 2 л.д. 105-257, изменения к заключению эксперта/.
Суд не усматривает оснований не доверять заключению эксперта. Оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж работы в строительстве, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Выводы заключения подтверждены экспертом В. при допросе в судебном заседании.
С доводами представителя административного истца о том, что В. не имела права проводить экспертизу, при проведении экспертизы ею нарушены требования законодательства Российской Федерации, что выразилось в самостоятельном собирании материалов для проведения экспертизы, вступлении в личные контакты с участниками судебного процесса, суд согласиться не может.
В части 1 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) установлено требование к эксперту, который может проводить экспертизы по административным делам, это наличие у лица специальных знаний в определённой области.
Эксперт В. такими знаниями обладает, что подтверждается копиями приложенных к заключению документов о наличии у В. высших образований по специальности "Промышленное и гражданское строительство" с присвоением квалификации инженера-строителя, по специальности "Финансы и кредит" с присуждением квалификации "Экономист", документов о профессиональной переподготовке по программе Оценка стоимости предприятия (бизнеса), о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе "Оценочная деятельность". Кроме того, В. является членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", включена в реестр членов 25.12.2007 г. за регистрационным номером 00593, право осуществления оценочной деятельности не приостановлено, её ответственность при осуществлении оценочной деятельности застрахована /том 2 л.д. 253-257/.
Таким образом, В. может выступать в качестве эксперта и проводить по административным делам судебные экспертизы по проверке отчетов об определении рыночной стоимости объектов оценки и определению рыночной стоимости объектов оценки.
Нормы КАС РФ не устанавливают требования о наличии у эксперта, которому поручено проведение указанного вида экспертиз, статуса эксперта саморегулируемой организации оценщиков.
Такой статус требуется иметь оценщику, проводящему экспертизу отчета в соответствии с положениями, предусмотренными статьёй 17.1. Закона об оценочной деятельности в РФ. Однако В. было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета и установлению рыночной стоимости, а не проведение экспертизы отчета в порядке, установленном статьёй 17.1. Закона об оценочной деятельности в РФ.
В силу части 6 статьи 49 КАС РФ эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы, вступать в личные контакты с участниками судебного процесса, если это ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе административного дела.
Экспертом В. не допущено нарушений этой нормы. Данных о том, что она вступала в личные контакты с участниками судебного процесса, самостоятельно собирала материалы для проведения экспертизы, у суда не имеется.
С доводом представителя административного истца о том, что осмотр здания, расположенного по адресу: <адрес>, с предварительным уведомлением участников процесса о проведении осмотра, свидетельствует о самостоятельном собирании материалов для проведения экспертизы, суд согласиться не может, поскольку, исходя из поставленных перед экспертом вопросов, указанное здание наряду с отчетом об оценке являлось объектом исследования, который должен быть осмотрен экспертом.
Предоставление экспертом после допроса в судебном заседании изменений к заключению ввиду неправильного определения рыночной стоимости земельного участка под оцениваемым объектом, касающихся определения рыночной стоимости земельного участка, а связи с этим и определения рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом и соответственно конечного результата оценки, не свидетельствует о нарушении процессуальных норм. Тем самым, эксперт исправил допущенную при производстве экспертизы ошибку, уточнил выводы заключения, что не запрещено процессуальными нормами.
Эксперт правильно отнес объект оценки к торговому центру, под которым согласно пункту 53 Государственного стандарта Р 51303-2013 "Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения", утвержденного Приказом Росстандарта от 28.08.2013 N 582-ст (далее - ГОСТ Р 51303-2013), понимается совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.
Фактические характеристики оцениваемого объекта, которые следуют из его описания, содержащегося в отчете, в заключении эксперта, из пояснений представителей лиц, участвующих в деле (множество магазинов, реализующих одежду /том 1 л.д. 22, том 2 л.д. 111/, расположенных в строениях, построенных и управляемых как единое целое, с предоставлением парковки), свидетельствуют о правомерности отнесения объекта к торговому центру.
Отсутствуют основания для того, чтобы рассматривать оцениваемый объект как специализированный магазин, поскольку специализированный магазин, исходя из определений, содержащихся в пунктах 38, 40 ГОСТ Р 51303-2013, - это стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения, в котором осуществляют продажу товаров одной группы или ее части - продовольственных групп ("рыба", "мясо", "колбасы", "минеральные воды", "хлеб", "овощи-фрукты" и т.д.), непродовольственных групп ("одежда", "обувь", "ткани", "мебель", "книги", "зоотовары", "семена", "цветы" и т.д.).
В материалы дела не представлено доказательств расположения в оцениваемом объекте на дату оценки каких-либо офисов. Из имеющейся в отчете информации следует, что на дату оценки в здании располагались лишь торговые предприятия /том 1 л.д. 22/. В связи с этим эксперт правомерно указал на допущенную оценщиком ошибку при выборе сегмента рынка, к которому оценщик отнес оцениваемый объект.
Обоснованы выводы эксперта о том, что неправильное определение площади помещений, сдаваемых в аренду на дату оценки, а также использование в расчетах фактически сданной в аренду площади вместо арендопригодной площади, повлекло неверное определение потенциального валового дохода /том 1 л.д. 127/, который оказался существенно заниженным, а вследствие этого привело к занижению чистого операционного дохода и в конечном итоге повлияло на итоговую величину рыночной стоимости, определённую доходным подходом.
В силу пункта 11а Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, при определении стоимости недвижимости оценщик анализирует влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.
В связи с этим правомерен вывод эксперта о нарушении оценщиком Асташенковым С.В. требований данного положения ФСО N 7, ввиду приведения в отчете информации о численности населения и социально-экономических показателях Костромской области по состоянию на дату после даты оценки.
Определение оценщиком рыночной стоимости земельного участка на основе средней плотности застройки эксперт правильно называет некорректным, поскольку имеются рыночные данные по предложениям (57 предложений) на продажу земельных участков /том 1 л.д. 74-75/. Рыночная стоимость земельного участка под зданием оценщиком определена в размере 16 386 729 руб. /том 1 л.д. 132/, в то время как в государственном кадастре недвижимости указана стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>, на которых располагается оцениваемый объект недвижимости, по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 3 809 394 руб. и 4 156 244 руб. /том 1 л.д. 28-31/.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Выявленные экспертом при проведении экспертизы ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета, свидетельствуют о нарушении указанных положений федерального стандарта оценки, а также о нарушении требований пунктов 10, 11а и 23в ФСО N 7, что не позволяет признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки, а, следовательно, не позволяет рассматривать представленный административным истцом отчет в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости.
Отсутствие влияния отдельных нарушений на произведённые оценщиком расчеты, не опровергает вывод эксперта о недостоверности определённой в отчете рыночной стоимости, поскольку оценщиком допущены многочисленные нарушения, повлекшие использование в расчетах недостоверных или недопустимых значений.
В связи с недостоверностью рыночной стоимости, определённой в отчете, экспертом путём применения затратного подхода и доходного подхода, в рамках которого использован метод дисконтирования денежных потоков, определена рыночная стоимость здания.
В ходе исследования экспертом определён сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений с объектами недвижимости из исследуемого сегмента рынка, проведен анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, определена рыночная стоимость земельных участков с целью последующей "отчистки" стоимости единого объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и улучшений, от стоимости земельных участков.
Рыночная стоимость земельных участков определена сравнительным подходом. Эксперт нашел предложения на продажу 30 земельных участков с разрешенным использованием, идентичным оцениваемым земельным участкам. Но в качестве объектов-аналогов отобраны три участка, наиболее подходящие по основным ценообразующим факторам и имеющаяся информация по которым удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности: объект-аналог N 1 - земельный участок по адресу: <адрес>; объект-аналог N 2 - земельный участок по адресу: <адрес>; объект-аналог N 3 - земельный участок по адресу: <адрес>
С доводом представителя административного истца о том, что объект-аналог N 1 на дату оценки предлагался к продаже на праве аренды, суд не может согласиться, поскольку доказательств этого в материалы дела не представлено.
Поправка на различие в местоположении сделана экспертом на основании Справочника оценщика недвижимости 2014 года. При этом эксперт обосновал возможность применения справочника, выпущенного после даты оценки (стр. 37 изменений к заключению эксперта). Оцениваемое здание правильно отнесено к типовой зоне "районы рядом с крупными автомагистралями". Ввиду того, что объект оценки не располагается в центре административного района города, эксперт правомерно не отнес его к типовой зоне "центры административных районов города, территории бизнес центров и крупных торговых центров".
На странице 38 заключения эксперт обосновал применение при определении поправки на масштаб статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размеров участка, проведённого в другом регионе, по другому виду разрешенного использования и на другую дату, и указал, что поскольку результаты исследования представлены в виде коэффициентов, фиксирующих не уровни удельных цен участков, а их соотношение в зависимости от масштаба, то применение данного исследования дает возможность достоверно скорректировать стоимости аналогов, не внося существенной погрешности.
Ввиду расположения оцениваемого объекта внутри квартала эксперт сделал поправку на расположение относительно "красной линии". Величина поправки обоснована экспертом в заключении /стр. 41 изменений к заключения эксперта).
Сделав необходимые поправки по выявленным различиям между земельными участками, на которых располагается объект оценки, и земельными участками, взятыми в качестве объектов-аналогов, эксперт определилрыночную стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 4 217 000 руб. и 4 581 000 руб., а всего - 8 798 000 руб. /стр. 41 изменений к заключению эксперта/.
Оснований не согласиться с данным результатом исследования суд не усматривает.
Эксперт в судебном заседании дал исчерпывающие обоснованные пояснения относительно всех сомнений представителя административного истца в достоверности определённой в заключении эксперта рыночной стоимости земельных участков, исправил допущенные в заключении ошибки во введении корректировок. Доказательств ошибочности данной стоимости стороной административного истца не представлено. Фактически все доводы возражений сводятся к несогласию с определённой экспертом стоимостью.
Определённая экспертом рыночная стоимость земельных участков сопоставима со стоимостью этих земельных участков, указанной в государственном кадастре недвижимости (по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 3 809 394 руб. и 4 156 244 руб.).
Рыночная стоимость объекта оценки затратным подходом определена экспертом в размере 172 214 000 руб. (без учета стоимости земельного участка) (стр. 47 изменений к заключению эксперта).
В рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков размер рыночной стоимости здания определён экспертом в 181 325 000 руб. (стр. 65 изменений к заключению эксперта).
Поскольку результаты определения стоимости объекта, полученные при расчетах затратным и доходным подходами, отличаются друг от друга менее чем на 10 %, результатам обоих подходов эксперт присвоил одинаковый удельный вес по 0,5. В итоге рыночная стоимость объекта составила 176 770 000 руб. (стр. 65 изменений к заключению эксперта).
Оснований не согласиться с определённой экспертом рыночной стоимостью объекта недвижимости суд также не усматривает.
Доводы возражений стороны административного истца относительно определённой экспертом рыночной стоимости также фактически сводятся к несогласию с её размером, однако каких-либо доказательств иной стоимости административным истцом не представлено, а отчет оценщика А. по вышеуказанным причинам не может быть принят в качестве такого доказательства.
Административный истец в письменных возражениях на заключение эксперта указывает на нарушение экспертом законодательства, регулирующего экспертную и оценочную деятельность, на несоответствие действительности отдельных суждений эксперта, на необоснованность некоторых данных, использованных экспертом в расчетах, говорит об имеющихся в заключении эксперта противоречиях, об отсутствии информации о проведённых расчетах, об отсутствии указания на источники информации, о недопустимости использования экспертом исследований, проведённых оценщиком А. в рамках подготовки отчета об оценке рыночной стоимости.
Суд не может признать данные возражения обоснованными ввиду следующего.
Эксперт В. в судебном заседании в ходе допроса подтвердила соответствие действительности содержащихся в заключении суждений, указала на использованные ею при проведении экспертизы источники информации, обосновала произведённые расчеты и взятые для этих расчетов данные, опровергла наличие противоречий, признала, что отдельные замечания обусловлены описками, которые не повлияли на определённую экспертом рыночную стоимость, а также указала, что замечания по экспертизе не опровергают сделанные экспертом выводы.
Оснований не доверять пояснениям эксперта В. суд не усматривает, с ними соглашается, в связи с чем считает необоснованным довод стороны административного истца о нарушении экспертом законодательства, регулирующего экспертную и оценочную деятельность.
С доводом о недопустимости использования экспертом исследований, проведённых оценщиком А. в рамках подготовки отчета, суд согласиться не может. Как видно из заключения, эксперт использовал при проведении исследования фактическую информацию, содержащуюся в отчете оценщика А. Признание отчета выполненным с нарушением требований федеральных стандартов оценки не означает, что содержащаяся в отчете информация об имеющих значение фактических обстоятельствах, не может быть использована экспертом для ответов на поставленные перед ним вопросы.
Лица, участвующие в деле, не заявляли ходатайств о назначении повторной экспертизы.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с данным разъяснением суд полагает возможным и необходимым, несмотря на возражения представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, на основании выводов проведенной по делу судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, состоящего из двух очередей строительства лит. А, А1, а, а1, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 176 770 000 (сто семьдесят шесть миллионов семьсот семьдесят тысяч) рублей по состоянию на 29 апреля 2013 года на архивный период с 01 января 2016 года по 31 декабря 2016 года включительно.
Датой подачи заявления считать 30 декабря 2016 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка