Решение Астраханского областного суда от 26 февраля 2020 года №2а-406/2019, 2а-103/2020

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 февраля 2020 года Дело N 2а-103/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,
при секретаре Чабыкиной З.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Джаватханова Л.М. к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области", администрации МО "Евпраксинский сельсовет" Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Джаватханов Л.М. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области", администрации МО "Евпраксинский сельсовет" Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просит установить кадастровую стоимость (6758492,92 рублей) объекта недвижимости - здание котельной, площадью 1196,2 кв.м., с кадастровым номером 30:09:120506:154, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 1362000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
Также истец просит установить кадастровую стоимость (2066 105,01 рублей) объекта недвижимости - земельного участка, площадью 8531 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 942000 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объектов: здания котельной и земельного участка, считает их чрезмерно завышенными и не соответствующими рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - здания котельной N 028-19 от 07 мая 2019 года, выполненному оценщиком ООО "Экспертно-оценочная компания "АСТРАПРАЙС" Летуновым С.А., рыночная стоимость объекта составила 1362000 рублей.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка N 017/2-19 от 18 апреля 2019 года, выполненному оценщиком ООО "Экспертно-оценочная компания "АСТРАПРАЙС" Летуновым С.А., рыночная стоимость объекта составила 942000 рублей.
Определением Астраханского областного суда от 23 января 2020 года для участия в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования "Евпраксинский сельсовет" Астраханской области и Джаватханов Ш.М..
В судебном заседании представитель административного истца Джаватханова Л.М. - Блинова А.Е. административные исковые требования поддержала, просил установить кадастровую стоимость спорных нежилых объектов недвижимости равной рыночной стоимости по результатам проведенных оценок.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления.
Представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области, администрации МО "Евпраксинский сельсовет" Астраханской области, Джаватханов Ш.М. в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом, представили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе отчет об оценке, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела Джаватханов Л.Д. являлся собственником объектов недвижимости: земельного участка, площадью 8531 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> с расположенным на нем зданием котельной, площадью 1196,2 кв.м., с кадастровым номером N.
Право административного истца на здание и земельный участок подтверждается государственной регистрации права 30-30-04/007/2010-802 от 13.03.2010 00:00:00. На основании договора купли-продажи от 09 июля 2019 года эти объекты проданы Джаватханову Ш.М., который привлечен к участию в деле определением суда от 23 января 2020 года.
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания котельной составила 6758492,92 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года, земельного участка - 2066 105,01 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 028-19 от 07 мая 2019 года, N 017/2-19, выполненные оценщиком ООО "Экспертно-оценочная компания "АСТРАПРАЙС" Летуновым С.А., рыночная стоимость здания котельной составила 1362000 рублей, рыночная стоимость земельного участка составила 942000 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Из представленных исследований видно, что каких - либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчетах документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчетах показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ исследований оценщика свидетельствует о том, что они соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчетах выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания отчетов усматривается, что в нем приведено описание объектов исследования, их основные количественные и качественные характеристики.
Оценщик Летунов С.А. в ходе судебного заседания поддержал заключения, указав, что для определения рыночной стоимости объекта исследования - здания котельной применены два подхода - затратный, сравнительный. Оценщик указал, что применение доходного подхода при расчете стоимости здания котельной не представляется возможным, в силу невыполнения условий применения данного подхода согласно ст. 21 ФСО-1. Подробное обоснование отказа от применения доходного подхода изложены на странице 85 отчета.
В результате выполненных расчетов оценщик проанализировал результаты указанных подходов, применил корректировки. Стоимость объекта сравнительным подходом составила 1464783 рублей, затратным подходом - 1258514 руб. Для определения весов подходов в целях получения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал критерии, затем определилвесовой коэффициент каждого подхода: сравнительный - 0,5, затратный - 0,5. В результате окончательного согласования результатов рыночная стоимость выразилась в сумме величин двух подходов, полученных в результате применения к этим величинам весового коэффициента каждого из подходов.
Таким образом, в результате выполненных расчетов рыночная стоимость объекта исследования - здания котельной, площадью 1196,2 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> с учетом округления составила 1362000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Из содержания отчета об оценке земельного участка усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Оценщик указал, что использовал только сравнительный подход, обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов приведено на страницах 56-59 отчета.
Стоимость земельного участка сравнительным подходом составила 941651,78 рублей. До получения названной величины оценщиком величине сравнительного подхода присвоен вес в размере 100 %.
В результате выполненных расчетов рыночная стоимость объекта исследования - земельного участка, площадью 8531 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2013 года с учетом округления составила 942000 рублей.
В ходе судебного заседания оценщик Летунов С.А. заключения об оценке земельного участка и здания котельной поддержал. Лица, участвующие в деле, выводы оценщика относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, полагали возможным удовлетворить исковые требования.
Оценивая результаты оценки, суд отмечает, что определенные в них итоговые рыночные стоимости объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключения оценщика базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключениях приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанные заключения оценщика под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых здания котельной и земельного участка сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки.
В заключениях оценщика содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об оценщике (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение оценки; объекты исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение оценщика.
На основании изложенного суд считает возможным принять отчеты в качестве надлежащих доказательств и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - здания котельной, площадью 1196,2 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1362000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
Также, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 8531 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 942000 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровых стоимостей, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровых стоимостей в суд является 30 декабря 2019 года. Следовательно, установленные настоящим решением суда кадастровые стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровых стоимостей, которая являлась предметом оспаривания. Суд считает, что срок на подачу административного искового заявления в суд также подлежит восстановлению, поскольку о нарушении своих прав административному истцу стало известно после получения налогового уведомления, из которого ему стало известно о возросшей налоговой ставке в текущем году.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление Джаватханова Л.М. удовлетворить. Восстановить Джаватханову Л.М. срок на подачу административного искового заявления в суд.
Установить кадастровую стоимость здания котельной, площадью 1196,2 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 1362000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации объекта недвижимости (здания котельной), с кадастровым номером N, площадью 8531 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 942000 рублей по состоянию на 01 января 2013 года на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 30 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Н.Х.Мухамбеталиева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка