Решение Астраханского областного суда от 31 января 2020 года №2а-388/2019, 2а-85/2020

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 января 2020 года Дело N 2а-85/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,
при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО "Оффис" к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "Оффис" обратилось в суд к Правительству Астраханской области с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость (37313766,28 рублей) объекта недвижимости - административного здания, площадью 858,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 16116000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщиков налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, спорный объект включен в Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N С7-030-2019 от 18 декабря 2019 года, выполненному оценщиком ООО "Управляющая компания "Спектр", рыночная стоимость объекта составила 16116000 рублей.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость спорного нежилого помещения равной её рыночной стоимости в размере 16116000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
В судебном заседании представитель административного истца Безеда Н.Д. административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость спорного нежилого объекта недвижимости равной рыночной стоимости по результатам проведенной оценки, просила также восстановить срок на подачу административного искового заявления в суд.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления.
Представители административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе отчет об оценке, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела ООО "Оффис" является собственником объекта недвижимости - административного здания, площадью 858,1 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составила 37313766,28 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
Право административного истца на помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, 30АА 125416, запись и дата государственной регистрации права 30-30-01/105/2006-108 от 09 ноября 2006 г., договором участия в долевом строительстве объекта N 1-по/2006 от 02 июня 2006 г., актом приема - передачи объекта от 28 августа 2006 г.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N С7-030-2019 от 18 декабря 2019 года, выполненному оценщиком ООО "Управляющая компания "Спектр", рыночная стоимость объекта составила 16116000 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Из представленного исследования видно, что каких - либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ исследования оценщика свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания отчета усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Оценщик указал, что расчет рыночной стоимости объекта произведен всеми доступными подходами: затратным, доходным и сравнительным.
Стоимость объекта доходным подходом составила 23025700 рублей, сравнительным подходом - 18824100 рублей, затратным подходом - 14062200 рублей. Для получения объективной рыночной стоимости объекта в отношении каждого подхода рассчитан и присвоен удельный вес: сравнительному - 47 %, доходному - 37 %, затратному - 17%. Величины удельного веса оценщик обосновал и указал, что применение сравнительного подхода имеет большую достоверность, поскольку более реально отражает положение цен на рынке недвижимости. Поэтому весовой вклад (удельный вес) сравнительного подхода определен в 47 %, несколько больше, чем весовые вклады доходного и затратного подходов. Итоговые величины каждого из подходов с применением удельного веса составили: затратный подход - 2390574 руб., сравнительный подход - 8847327 руб., доходный подход - 8519509 руб., их сумма составила -19757400 рублей, стоимость земельного участка составила 3641000 рублей.
В результате выполненных расчетов рыночная стоимость объекта исследования - административного здания, площадью 858,1 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, без учета стоимости земельного участка составила 16116000 рублей. В ходе судебного заседания оценщик ФИО7 заключение поддержал.
Лица, участвующие в деле, выводы оценщика относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, полагали возможным удовлетворить исковые требования.
Оценивая результаты оценки, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное заключение оценщика под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении оценщика содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об оценщике (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение оценки; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение оценщика.
На основании изложенного суд считает возможным принять отчет в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - административного здания, площадью 858,1 кв.м., с кадастровым номером 30:12:010565:102, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 16116000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
Суд считает, что срок на подачу административного искового заявления в суд подлежит восстановлению, поскольку о нарушении своих прав административному истцу стало известно после получения в 2019 году налогового уведомления, из которого ему стало известно о возросшей налоговой ставке.
Из материалов дела следует, что 19 декабря 2019 года административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области с вопросом о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
20 декабря 2019 г. уведомлением административному истцу сообщено, что заявление к рассмотрению не принято ввиду истечения пятилетнего срока для обращения в Комиссию. Следовательно, датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 19 декабря 2019 года.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, поэтому требования административного истца о применении сведений о кадастровой стоимости на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление ООО "Оффис" удовлетворить. Восстановить ООО "Оффис" срок на подачу административного искового заявления в суд.
Установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - административного здания, назначение - нежилое, площадью 851,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 16116000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 19 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Н.Х.Мухамбеталиева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка