Решение Астраханского областного суда от 26 февраля 2020 года №2а-358/2019, 2а-55/2020

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 февраля 2020 года Дело N 2а-55/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,
при секретаре Чабыкиной З.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО "Мой город" к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "Мой город" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, в котором просит установить кадастровую стоимость (77921465,24 рублей) объекта недвижимости - здания, площадью 5084,9 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 35534000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщиков налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В период рассмотрения дела административный истец уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости в размере 32703000 рублей. В подтверждение рыночной стоимости объекта представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - здания N 173-19А от 10 июля 2019 года, выполненный оценщиком Демус В.А. ООО "Институт независимой оценки и аудита".
В судебном заседании представитель административного истца участия не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, восстановить срок на подачу административного искового заявления в суд, поддержал уточненные административные требования и просил их удовлетворить.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления.
Представители административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области, Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе отчет об оценке, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела здание, площадью 5084,9 кв.м., с кадастровым номером N, расположенное по адресу: г<адрес> находится в собственности ООО "Мой город", что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, вид, номер и дата государственной регистрации права 30:12:021026:110-30/001/2017-2 12.10.2017 12:11:16.
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляет 77921465,24 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - здания N 173-19А от 10 июля 2019 года, выполненный оценщиком Демус В.А. ООО "Институт независимой оценки и аудита", рыночная стоимость объекта составила 35534000 рублей.
26 ноября 2019 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области (далее - Комиссия). Решением Комиссии от 11 декабря 2019 года заявление отклонено.
После устранения нарушений, установленных Комиссией, административный ответчик вновь обратился с новым отчетом N 173-19А от 10 июля 2019 года в названную комиссию. Рыночная стоимость объекта составила 32703000 рублей.
Решением Комиссии от 13 февраля 2019 года заявление отклонено.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Из представленного в суд повторного отчета об оценке здания следует, что каких - либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ результатов в отчете свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания отчета усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики, для определения рыночной стоимости объекта исследования оценщик провел анализ применения всех доступных подходов: затратного, сравнительного, доходного.
Стоимость объекта доходным подходом составила 13119120 рублей, сравнительным подходом - 27854400 рублей, затратным подходом - 5903520 рублей. Для получения объективной рыночной стоимости объекта в отношении каждого подхода рассчитан и присвоен удельный вес: сравнительному - 0,60 %, доходному - 0,28%, затратному - 0,12 %. Величины удельного веса оценщик обосновал и указал, что применение сравнительного подхода имеет большую достоверность, поскольку более реально отражает положение цен на рынке недвижимости, реальную практику купли - продажи недвижимости. Поэтому весовой вклад (удельный вес) сравнительного подхода определен в 0,60 %, несколько больше, чем весовые вклады доходного и затратного подходов.
Рыночная стоимость здания определялась путем отбора объектов - аналогов, оценщиком принимались условия продажи, местоположение, категория земель, площадь объектов, наличие улучшений, разрешенное использование земельных участков. Итоговая рыночная стоимость здания с учетом земельного участка составила 46877040 рублей, стоимость земельного участка - 8287000 рублей, стоимость объекта оценки без учета земельного участка с учетом НДС 38590040 рублей.
Таким образом, в результате выполненных расчетов установлена рыночная стоимость объекта исследования - здания, площадью 5084,9 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 32703000 рублей (с учетом округления, без учета НДС) по состоянию на 29 июня 2012 года.
Оценщик Демус В.А. в ходе судебного заседания заключение по оценке здания поддержала. Лица, участвующие в деле, выводы оценщика относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.
Оценивая результаты оценки, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении оценщика содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об оценщике (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение оценщика.
На основании изложенного суд считает возможным принять отчет об оценке по результатам проведенной оценки в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость здания, площадью 5084,9 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 32703000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов дела видно, что первоначально административный истец 26 ноября 2019 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. Уведомлением от 11 декабря 2019 года заявителю сообщено об отклонении заявления. 16 декабря 2019 года последовало обращение в суд. В ходе рассмотрения дела 20 января 2020 г. административный истец вновь обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. Уведомлением от 13 февраля 2020 года заявителю сообщено об отклонении заявления. При такой ситуации суд считает, что датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд - 16 декабря 2019 года. Суд считает, что срок на подачу административного искового заявления в суд также подлежит восстановлению, поскольку о нарушении своих прав административному истцу стало известно после получения налогового уведомления, из которого ему стало известно о возросшей налоговой ставке в текущем году.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление ООО "Мой город" удовлетворить. Восстановить ООО "Мой город" срок на подачу административного искового заявления в суд.
Установить кадастровую стоимость здания, площадью 5084,9 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 32703000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
Датой подачи заявления считать 16 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Н.Х.Мухамбеталиева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка