Дата принятия: 02 марта 2020г.
Номер документа: 2а-356/2019, 2а-53/2020
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 марта 2020 года Дело N 2а-53/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-53/2020 по административному иску Джанхуватова М.С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Джанхуватов М.С. обратился в суд с административным исковым заявлением, указав в обоснование требований, что является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес> По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 55273711 рублей 87 копеек.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает завышенной и не соответствующей его рыночной стоимости, чем нарушаются его права как собственника, влечет увеличение налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 ноября 2019 года N 065-1.08.19, подготовленному ООО "Нижневолжское агентство оценки", рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 31 января 2014 года составляет 29688000 рублей.
Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения 085, общей площадью <данные изъяты>9 кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 31 января 2014 года, 29688000 рублей.
В судебное заседание административный истец Джанхуватов М.С. не явился, извещен надлежащим образом. Представитель административного истца по доверенности Баткаева Д.Ф. в судебном заседании исковые требования поддержала, с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просила установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной, в размере 33387676 рублей, определенной в результате судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. не возражала против удовлетворения административных исковых требований.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра", управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка административного истца не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
С учетом изложенного, а также положений статей 10, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно материалам дела, административный истец Джанхуватов М.С. является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения 085, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.8).
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N 562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 января 2014 года в размере 55273711 рублей 87 копеек. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 01 марта 2018 года.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчёт об оценке от 15 ноября 2019 года N 065-1.08.19, подготовленный ООО "Нижневолжское агентство оценки", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 31 января 2014 года объекта недвижимости составляет 29688000 рублей (л.д.12-100).
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее-ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком Кутняковым И.С., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке от 15 ноября 2019 года, судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам- аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.
В ходе рассмотрения настоящего дела определением суда от 23 января 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31 января 2014 года, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований "Базис".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 20 февраля 2020 года N 27-20, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения 085, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 31 января 2014 года определена в размере 33387679 рублей.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 20 февраля 2020 года, подготовленное экспертом Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований "Базис", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки сравнительным и доходным методами. Определяя рыночную стоимость нежилого помещения экспертом применены все способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов всех методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений административного назначения. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, состоянием отделки объектов-аналогов.
Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом без учета НДС по состоянию на 31 января 2014 года в сумме 33387679 рублей. Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 20 февраля 2020 года N 27-20 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 31 января 2014 года в сумме 33387679 рублей.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 13 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административные исковые требования Джанхуватова М.С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения 085, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 января 2014 года, в размере 33387679 (тридцать три миллиона триста восемьдесят семь тысяч шестьсот семьдесят девять) рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 13 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 16 марта 2020 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
