Решение Астраханского областного суда от 20 января 2020 года №2а-345/2019, 2а-42/2020

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 января 2020 года Дело N 2а-42/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-42/2020 по административному иску Мыгыевой В.Ю. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Мыгыева В.Ю. обратилась в суд с административным исковым заявлением, указав в обоснование требований, что является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> и имеет преимущественное право выкупа земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации производственной базы, по указанному адресу.
По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 5285919 рублей 03 коп.Административный истец не согласна с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются ее права как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 03 декабря 2019 года N 205.12.19, подготовленному оценщиком ООО "Нижневолжское агентство оценки", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05 июля 2019 года составляет 2720000 рублей.
Административный истец просит установить по состоянию на 05 июля 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2720000 рублей.
В судебное заседание административный истец Мыгыева В.Ю. не явилась, ее представитель по доверенности Гвоздева В.Ю. исковые требования поддержала и просила удовлетворить.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. не возражала против удовлетворения административных исковых требований.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка административных истцов не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
С учетом изложенного, а также положений статей 10, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, свидетеля Кутнякова И.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как разъяснено в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
В судебном заседании установлено, что Мыгыева В.Ю. является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> и имеет исключительное право выкупа земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>
29 июля 2019 года между управлением муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" и административным истцом составлен договор купли-продажи земельного участка N 572/2019.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составила 5285919 рублей 03 коп. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 05 июля 2019 года.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка, административный истец представил суду отчет об оценке N 205.12.19 от 03 декабря 2019 года, подготовленный оценщиком ООО "Нижневолжское агентство оценки" Кутняковым И.С, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 05 июля 2019 года составляет 2720000 рублей.
Лица, участвующие в деле, возражений относительно выводов, изложенных оценщиком в отчете об оценке объектов недвижимости, не представили.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет о рыночной стоимости относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя отчет, выполненный оценщиком Кутняковым И.С. на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 03 декабря 2019 года N 205.12.19 соответствует требованиям федерального законодательства.
Из отчета, а также пояснений в судебном заседании свидетеля Кутнякова И.С. следует, что в заключении приведено описание объектов исследования, их основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов оценки производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними. Доходный подход был приведен оценщиком справочно и не учитывался при определении итоговой стоимости объекта оценки.
Оценщиком обоснованно при проведении оценки не применен затратный подход, поскольку из положений Федерального стандарта оценки N7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).
При этом оценщик обоснованно не учитывал результаты доходного подхода, поскольку объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.
Данные выводы оценщика соответствуют требованиям ФСО N7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р (раздел 4).
Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщиком применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом оценщиком мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.
Согласно пункту 24 ФСО N 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оценщиком приняты объекты-аналоги, которые относятся к одному оцениваемому с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, дате продажи, расположены в районах г. Астрахани с одинаково развитой инфраструктурой.
Как пояснил в судебном заседании свидетель Кутняков И.С., выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами отмечены в площади, объем прав, уторговыванием и наличием коммуникаций, откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.
При этом суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.
Оценивая приведенные выводы в отчете по определению рыночной стоимости земельных участков, суд считает правильным, обоснованным и объективным отчет об оценке, поскольку выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки.
Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО "Нижневолжское агентство оценки" Кутняковым И.С., на соответствие его требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.
Правильность заключения, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05 июля 2019 года, в размере 2720000 рублей.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 12 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Мыгыевой В.Ю. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05 июля 2019 года, в размере 2720000 (два миллиона семьсот двадцать тысяч) рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 12 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 28 января 2020 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка