Решение Астраханского областного суда от 20 января 2020 года №2а-344/2019, 2а-41/2020

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 января 2020 года Дело N 2а-41/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-41/2020 по административному иску Служеникина М.А., Гамзаевой Ш.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Служеникин М.А., Гамзаева Ш.А. обратились в суд с административным исковым заявлением, указав в обоснование требований, что являются арендаторами и имеют право преимущественное право выкупа земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для организации гостевой парковки автотранспортных средств к магазину, расположенного по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 1362034 рублей 88 коп.
Административные истцы не согласны с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считают ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются их права как арендаторов, имеющих исключительное право выкупа земельного участка.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 24 октября 2019 года N 01/ОК/3-07-19, подготовленному оценщиком Независимая оценка "Альянс", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 531000 рублей.
Административные истцы просят восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установить по состоянию на 01 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для организации гостевой парковки автотранспортных средств к магазину, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 531000 рублей.
В судебное заседание административные истцы Служеникин М.А., Гамзаева Ш.А. и ее представитель Сафонова Н.В. не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель административного истца Служеникина М.А. по доверенности Гвоздева В.Ю. исковые требования поддержала и просила удовлетворить.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. не возражала против удовлетворения административных исковых требований.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка административных истцов не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
С учетом изложенного, а также положений статей 10, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, свидетеля Демус В.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании установлено, что административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с расположенным на нем магазином по адресу: <адрес>
На основании договора аренды земельного участка N от 06 сентября 2019 года Служеникину М.А. и Гамзаевой Ш.А. передан на праве аренды земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для организации гостевой парковки автотранспортных средств к магазину, расположенного по адресу: <адрес>
По условиям договора аренды N от 06 сентября 2019 года размер арендной платы земельного участка производится исходя из его кадастровой стоимости.
06 сентября 2019 года между управлением муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" и административным истцом Служеникиным М.А. составлен договор купли-продажи земельного участка N
Принимая во внимание приведенные обстоятельства, и учитывая положения абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административные истцы, будучи заинтересованными лицами, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка путем обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена 10 января 2014 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Астраханской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области" N 584-П от 25 декабря 2013 года и составила 1362034 рубля 88 коп. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 18 января 2014 года, в связи с чем на момент обращения истца с иском пятилетний срок пропущен.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером N передан в аренду административным истцам 06 сентября 2019 года, то ранее их права утвержденной кадастровой стоимостью объекта недвижимости не нарушались, в связи с чем оснований для пересмотра кадастровой стоимости не имелось. Кроме того, в очередная государственная кадастровая оценка земельного участка не проведена и в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления Служеникину М.А. и Гамзаевой Ш.А. срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, утвержденную постановлением Правительства Астраханской области N 584-П от 25 декабря 2013 года, административные истцы представили суду отчет об оценке N 01/ОК/3-07-19 от 24 октября 2019 года, подготовленный оценщиком Независимой оценки "Альянс" Демус В.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2013 года составляет 531000 рублей.
Лица, участвующие в деле, возражений относительно выводов, изложенных оценщиком в отчете об оценке объектов недвижимости, не представили.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет о рыночной стоимости относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя отчет, выполненный оценщиком Демус В.А., на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 24 октября 2019 года N 01/ОК/3-07-19 соответствует требованиям федерального законодательства.
Из отчета, а также пояснений в судебном заседании свидетеля Демус В.А. следует, что в заключении приведено описание объектов исследования, их основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объекта оценки производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.
Оценщиком обоснованно при проведении оценки не применены доходный и затратный подходы, поскольку из положений Федерального стандарта оценки N7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).
При этом эксперт обоснованно отказался от результатов доходного подхода, поскольку оценка проводилась на 2013 год и объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.
Данные выводы оценщика соответствуют требованиям ФСО N7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р (раздел 4).
Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщиком применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом оценщиком мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.
Согласно пункту 24 ФСО N 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оценщиком приняты объекты-аналоги, которые относятся к одному оцениваемому с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, дате продажи, расположены в районах Астраханской области с одинаково развитой инфраструктурой.
При проведении экспертизы экспертом принято четыре объекта-аналога, расположенные в Ленинском районе города Астрахани, которые находятся в собственности. Все земельные участки относятся к землям населенных пунктов, коммерческого назначения, то есть по данному фактору не отличаются от оцениваемого участка. Объекты - аналоги по основным параметрам схожи по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.
Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу приняты объекты-аналоги с датой оценки, максимально приближенной к дате оценки объекта оценки, что соответствует положениям ФСО N1 и ФСО N7.
Как пояснила в судебном заседании свидетель Демус В.А., выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами отмечены в площади, уторговыванием и выходом на первую линию, откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.
При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 24 октября 2019 года N 01/ОК/3-07-19 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в сумме 531000 рублей.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела следует, что административное исковое заявление подано в суд 12 декабря 2019 года, в связи с чем установленная рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит применению с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Служеникина М.А., Гамзаевой Ш.А. удовлетворить.
Восстановить Служеникину М.А., Гамзаевой Ш.А. срок подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для организации гостевой парковки автотранспортных средств к магазину, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, в размере 531000 (пятьсот тридцать одна тысяча) рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 12 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 28 января 2020 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка