Дата принятия: 03 марта 2020г.
Номер документа: 2а-336/2019, 2а-35/2020
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 марта 2020 года Дело N 2а-35/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Мязиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-35/2020 по административному иску открытого акционерного общества "АГВХ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ОАО "АГВХ" обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав в обоснование требований, что является собственником доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N и арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административных зданий, расположенных по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2013 года составляет 25398000 рублей; объекта капитального строительства - административного здания с кадастровым номером N по состоянию на 10 декабря 2013 года - 109129789 рублей 12 копеек.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объектов недвижимости, считает завышенной и не соответствующей их рыночной стоимости, чем нарушаются его права как собственника и арендатора, влечет увеличение налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости и размера арендной платы. Просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с отчетами об оценке ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" N 02-07-19, N 03-07-19 от 22 июля 2019 года земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4121 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административных зданий, расположенных по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2013 года в сумме 13503000 рублей; административного здания, общей площадью 7488,8 кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости, по состоянию 10 декабря 2013 года, в размере 51743000 рублей. Просит восстановить срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В судебном заседании представитель административного истца адвокат Пряхина Е.Л. исковые требования поддержала, с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просила установить кадастровую стоимость земельного участка и административного здания, равной их рыночной стоимости, определенной в результате судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. не возражала против удовлетворения административных исковых требований.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования "Город Астрахань", ООО "Строительно-монтажное управление N 3", Управления Федеральной службы по техническому и экспертному контролю по Южному и Северо-Кавказскому федеральным округам, ОАО "Астраханский гидротехнический проектно-изыскательский институт", заинтересованное лицо Мастицкий О.Г в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка N 81 от 16 мая 2007 года ОАО "АГВХ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административных зданий, расположенных по адресу: <адрес>
В соответствии с Приложением к договору аренды N 81 от 16 мая 2007 года размер арендной платы земельного участка производится исходя из его кадастровой стоимости (л.д.19-23).
Также административный истец является собственником административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 августа 2007 года (л.д.11).
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N 562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 10 декабря 2013 года в размере 109129789 рублей 12 коп.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от 11 июня 2015 года N 102 определена 01 января 2013 года и составила 25398000 рублей.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Принимая во внимание приведенные обстоятельства, и учитывая положения абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, административный истец, будучи заинтересованным лицом, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка и административного здания.
В целях соблюдения досудебного порядка административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. Уведомлением от 05 сентября 2019 года заявление отклонено. Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.
Учитывая, что для земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства установлена кадастровая стоимость, административным истцом, чьи права и обязанности она затрагивает как собственника объекта капитального строительства и арендатора земельного участка, досудебный порядок соблюден, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр 22 июня 2015 года, дата внесения сведения о кадастровой стоимости административного здания - 04 апреля 2018 года, в связи с чем на момент обращения истца с иском пятилетний срок не пропущен.
В обоснование заявленных требований истцом представлены отчеты об оценке, подготовленные ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз", в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка определена в размере 13503000 рублей, объекта капитального строительства - в размере 51743000 рубля.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Проверяя соответствие отчетов об оценке, выполненных оценщиком ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз", законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанные отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленных отчетов об оценке судом установлено, что отсутствие в отчетах вывода оценщика об отнесении объектов оценки к определенному сегменту рынка, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объектов оценки.
В рамках рассмотрения дела определением суда от 16 января 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Обществу с ограниченной ответственностью "Дело+".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 15214732 рубля, объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером с кадастровым номером N по состоянию на 10 декабря 2013 года в размере 58606960 рублей.
В судебном заседании представитель ООО "АГВХ" адвокат Пряхина Е.Л. при определении рыночной стоимости объектов недвижимости просила принять за основу заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 15214732 рубля, административного здания с кадастровым номером с кадастровым N - 58606960 рублей.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Из заключения эксперта Хаметова Р.Н. следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости экспертом определена методом сравнения продаж, поскольку данный метод является наиболее точным методом расчета рыночной стоимости земельного участка.
При определении рыночной стоимости методом сравнения продаж экспертом определены элементы, в рамках которых осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами, установлены схожие и различные характеристики объекта оценки и аналогов, применены необходимые корректировки по цене, количественным и качественным характеристикам объекта оценки и аналогов.
Так, экспертом проанализирован рынок земельных участков, схожих по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки на дату продажи, в связи с чем при проведении экспертизы за основу принято пять объектов - аналогов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам.
Экспертом обоснованно при проведении экспертизы не применены доходный и затратные подходы, поскольку из положений Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пункт 23); затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).
При этом эксперт обоснованно отказался от результатов доходного подхода, поскольку оценка проводилась на 2013 год и объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.
Данные выводы эксперта соответствуют требованиям ФСО N 7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р (раздел 4).
Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом экспертом мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.
Согласно пункту 24 ФСО N 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При проведении экспертизы экспертом принято пять объектов-аналогов, расположенные в Кировском и Ленинском, Советском районах города Астрахани, четыре из которых находятся в собственности, один - в аренде. Все земельные участки относятся к землям населенных пунктов офисно-торгового назначения и по данному фактору не отличаются от оцениваемого участка. Объекты - аналоги по основным параметрам схожи по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.
Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу приняты объекты-аналоги с датой оценки, максимально приближенной к дате оценки объекта оценки, что соответствует положениям ФСО N 1 и ФСО N 7.
При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным методами. Определяя рыночную стоимость нежилого помещения экспертом применены все способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов всех методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений торгово-офисного назначения. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 13 февраля 2020 года N 16-01-1-2 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере их рыночной стоимости: земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года в сумме 15214732 рубля, административного здания по состоянию на 10 декабря 2013 года в сумме 58606960 рублей.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссию является 04 сентября 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление открытого акционерного общества "АГВХ" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административных зданий, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2013 года, в размере 15214732 (пятнадцать миллионов двести четырнадцать тысяч семьсот тридцать два) рубля на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого назначения - административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 10 декабря 2013 года, в размере 58606960 (пятьдесят восемь миллионов шестьсот шесть тысяч девятьсот шестьдесят) рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 04 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 12 марта 2020 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
