Решение Астраханского областного суда от 27 декабря 2019 года №2а-333/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 декабря 2019 года Дело N 2а-333/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при помощнике судьи Смахтиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-333/2019 по административному исковому заявлению Горбунова Т.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Горбунов Т.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, указав в обоснование требований, что является собственником земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта обслуживания в стеклометаллических конструкциях, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе населённых пунктов, расположенных на территории Астраханской области" установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:12:020310:35 в размере 3868617 рублей 94 копейки.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как собственника. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1034 кв.м., кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта обслуживания в стеклометаллических конструкциях, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, установленной в соответствии с отчетом об оценке ООО Управляющая компания "ЛАЙТ-Инвест" от 22 ноября 2019 года, по состоянию на 22 января 2015 года в сумме 1863000 рублей.
В судебное заседание административный истец Горбунов Т.А. не явился, извещен надлежащим образом. Представитель административного истца Ногтева О.В. в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. не возражала против удовлетворения административных исковых требований.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание. Администрации муниципального образования "Город Астрахань" не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, свидетеля Шамарданова Р.М., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 20 ноября 2018 года Горбунов Т.А. является собственником земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта обслуживания в стеклометаллических конструкциях, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.13-14).
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена 10 января 2014 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Астраханской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области N 584-П от 25 декабря 2013 года, и составила 3868617 рублей 94 коп. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 12 марта 2015 года, в связи с чем на момент обращения истца с иском пятилетний срок не пропущен.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка, административный истец представил суду отчёт об оценке N 06.0024-2019 от 22 ноября 2019 года, подготовленный оценщиком ООО Управляющая компания "ЛАЙТ-Инвест" Газиевым Ю.Р., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 22 января 2015 года составляет 1863000 рублей.
Лица, участвующие в деле, возражений относительно выводов, изложенных оценщиком в отчете об оценке объектов недвижимости, не представили.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет о рыночной стоимости относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя отчет, выполненный оценщиком Газиевым Ю.Р. на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 22 ноября 2019 года N 06.0024-2019 соответствует требованиям федерального законодательства.
Из отчета, а также пояснений в судебном заседании свидетеля Шамарданова Р.М. следует, что в заключении приведено описание объектов исследования, их основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов оценки производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними. Доходный подход был приведен оценщиком справочно и не учитывался при определении итоговой стоимости объекта оценки.
Оценщиком обоснованно при проведении оценки не применен затратный подход, поскольку из положений Федерального стандарта оценки N7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).
При этом оценщик обоснованно не учитывал результаты доходного подхода, поскольку объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.
Данные выводы оценщика соответствуют требованиям ФСО N7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р (раздел 4).
Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщиком применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом оценщиком мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.
Согласно пункту 24 ФСО N 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оценщиком приняты объекты-аналоги, которые относятся к одному оцениваемому с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, дате продажи, расположены в районах г. Астрахани с одинаково развитой инфраструктурой.
Как пояснил в судебном заседании свидетель Шамарданов Р.М., выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами отмечены в площади, объем прав, уторговыванием и наличием коммуникаций, откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.
При этом суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.
Оценивая приведенные выводы в отчете по определению рыночной стоимости земельных участков, суд считает правильным, обоснованным и объективным отчет об оценке, поскольку выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки.
Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО Управляющая компания "ЛАЙТ-Инвест" Газиевым Ю.Р., на соответствие его требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.
Правильность заключения, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта обслуживания в стеклометаллических конструкциях, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2015 года, в размере 1863000 рублей.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 05 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Горбунова Т.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта обслуживания в стеклометаллических конструкциях, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2015 года в размере 1863000 (один миллион восемьсот шестьдесят три тысячи) рублей на период с 01 января 2019 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 05 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 16 января 2020 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка