Решение Костромского областного суда от 11 июля 2017 года №2а-33/2017

 
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 11 июля 2017 года Дело N 2а-33/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 июля 2017 г. г. Кострома
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Политовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об оспаривании решения комиссии об установлении кадастровой стоимости равной рыночной (Агаев А.Н.),
У С Т А Н О В И Л:
Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы (далее - Управление) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 11.02.2008 г. № 124 с Агаевым А.Н. заключен договор аренды земельного участка № < данные изъяты> от ... г., по условиям которого Агаеву А.Н. передан в аренду земельный участок площадью < данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, кадастровый номер < данные изъяты>, находящийся по адресу: < адрес>, для использования в целях эксплуатации магазина. Размер арендной платы рассчитывается по формуле, одной из составляющих которой является кадастровая стоимость участка.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. № 543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» в размере 6 849 080, 3 руб.
17 марта 2017 года Агаев А.Н. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Решением Комиссии № 616 от 05.04.2017 г. кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости-4 306 000 руб., которая определена отчетом об оценке № 6698 от 28.02.2017 г., выполненным оценщиком Сливянчук О.Н.
Управление полагает незаконным и необоснованным данное решение, поскольку отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.
Диапазон цен на незастроенные земельные участки под коммерческое строительство определен оценщиком в пределах от 1300 руб. до 3 476 руб. за кв.м. Однако из анализа иных отчетов этого же оценщика можно сделать вывод о том, что представленная в указанном отчете выборка предложений по продаже земельных участков под коммерческое строительство, актуальных в 2012 году, ограничена минимальными ценами предложений. В других отчетах оценщика С. диапазон цен для земельных участков того же сегмента рынка определён от 2 854 руб. до 12 012 руб. за кв.м. Таким образом, представленная оценщиком в отчете информация о рыночных диапазонах вводит в заблуждение пользователей отчета.
Объекты-аналоги № 1 и № 2 предлагаются на праве аренды, поэтому оценщик правомерно вводит корректировку на передаваемые права. Однако размер этой корректировки, взятой оценщиком из справочника оценщика недвижимости, не соответствует фактическим затратам покупателя на выкуп земельного участка в собственность после возведения объекта недвижимости. По мнению административного истца, расчет выкупной стоимости должен быть произведен в соответствии с Постановлением администрации Костромской области от 08.08.2012 г. N 316-а "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Костромской области при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, и их оплаты". При расчете корректировки по фактическим затратам на выкуп её размер по объекту-аналогу № 1 составит 1, 19, а не 1, 16 как определил оценщик.
Тем самым, нарушен пункт 5 ФСО № 3, согласно которому информация, приведённая в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
Объект оценки расположен вдоль крупной автодороги, которая является главной транспортной «артерией» города. Район расположения объекта оценки характеризуется как жилой, так и довольно плотной административной и офисно-торговой застройкой. Улица Советская отличается высокими транспортными и пешеходными потоками и является одной из самых экономически привлекательных в областном центре. Несмотря на это, для объекта-аналога № 3, расположенного по адресу: < адрес>, корректировка на местоположение не введена.
Административный истец просит признать решение Комиссии № 616 от 05.04.2017 г. незаконным и исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости кадастровую стоимость, установленную указанным решением.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.
В судебном заседании представитель административного истца Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы Рыжов В.А. административные исковые требования поддержал по изложенным в административном иске основаниям, а также дополнительно указал, что объект-аналог № 3 предлагался к продаже на праве аренды, в связи с чем оценщик должен был сделать повышающую корректировку на передаваемые права.
Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Полушкина Е.А. и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Галас Т.В. возражали против удовлетворения заявленных требований, полагая, что отчет соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Заинтересованное лицо Агаев А.Н. возражал против удовлетворения административного иска.
Представители заинтересованных лиц - администрации Костромской области, Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», Закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.
Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации (далее - порядок создания и работы комиссии), формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.
При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития России №263 от 04.05.2012 г. (далее - Порядок).
Пунктом 1 Порядка определено, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (далее - уполномоченный федеральный орган), при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.
Комиссия состоит из членов комиссии. Председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа уполномоченного федерального органа; заместителем председателя комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем органа кадастрового учета (пункт 2).
В соответствии с пунктами 3, 4 Порядка в состав комиссии входят: представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; представитель органа кадастрового учета, осуществляющего свои полномочия на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Полномочия (функции) по делопроизводству в комиссии, порядок которого утверждается комиссией, возлагаются на секретаря комиссии, назначаемого из числа работников территориального органа уполномоченного федерального органа. Секретарь комиссии не является ее членом (пункт 7).
Как видно из материалов дела, приказом руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.10.2012 г. № П/465 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области и утвержден её состав согласно приложению к настоящему приказу /л.д. 91-92/.
Согласно приказам руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.04.2013 г. № П/166, от 27.05.2013 г. № П/206, от 25.08.2015 г. № П/440, от 24.12.2014 г. № П/629, от 15.07.2015 г. № П/379, от 21.07.2016 г. № П/0349, от 20.12.2016 г. № П/0610, от 13.01.2017 г. № П/0009 о внесении изменений в состав комиссии, по состоянию на 05 апреля 2017 года (на момент рассмотрения заявления Агаева А.Н.) в состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области входили: председатель комиссии - заместитель руководителя Управления Росреестра по Костромской области Бибиков В.И.; заместитель председателя комиссии - ведущий инженер отдела кадастрового учета № 2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области Мурашова Н.Л.; представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - заместитель директора Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Архипов И.М.; представитель Национального совета по оценочной деятельности Асташенков С.В.; полномочия секретаря комиссии возложены на главного специалиста-эксперта отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Костромской области Щербакову Т.В., а в случае её отсутствия - на начальника отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Костромской области Галас Т.В. /л.д. 93-105/.
Земельный участок с кадастровым номером 44:27:040642:334, площадью 1472, 81 кв.м, находящийся по адресу: г. Кострома ул. Советская д. 107б, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина, на основании договора аренды земельного участка № < данные изъяты> от ... года передан в аренду Агаеву А.Н. /л.д. 14-18/. В соответствии с условиями договора аренды (пункт 3.1.) размер арендной платы рассчитывается, в том числе с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка /л.д. 14/.
Агаев А.Н. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления рыночной стоимости 17 марта 2017 года /л.д. 106/.
К заявлению приложены следующие документы: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия договора аренды; копия свидетельства о государственной регистрации права на нежилое строение, расположенное на земельном участке, кадастровая стоимость которого оспаривается; отчет № 6698 по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 4 306 000 руб. /л.д. 107-116, 126-221/.
Уведомление о принятии заявления к рассмотрению и назначении заседания комиссии по рассмотрению заявления на 05.04.2017 г. направлено в администрацию г. Костромы 20.03.2017 г. /л.д. 124-125/.
Заседание комиссии в составе членов: Мурашова Н.Л., Архипов И.М., Асташенков С.В., при секретаре Щербаковой Т.В., состоялось 05.04.2017 г. За удовлетворение заявления Агаева А.Н. проголосовали единогласно все члены комиссии /л.д. 117-119/.
Решением комиссии от 05 апреля 2017 года № 616 заявление Агаева А.Н. удовлетворено, кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка установлена в размере рыночной стоимости, определённом в представленном отчете об оценке-4306000 рублей /л.д. 120-122/.
В силу пункта 20 вышеуказанного Порядка и с учетом вышеприведённых положений Закона в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Принимая указанное решение, комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям, установленным федеральными стандартами оценки.
Между тем суд не может согласиться с такими выводами комиссии ввиду следующего.
Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297 (далее - ФСО № 1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 ФСО № 1).
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт «б»). При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (пункт «в»). При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (пункт «е»).
Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Из отчета по определению рыночной стоимости земельного участка следует, что в качестве объектов-аналогов по методу сравнения продаж оценщиком выбрано три земельных участка:
- по адресу: < адрес>, площадью < данные изъяты>, кадастровый номер < данные изъяты> (объект-аналог № 1);
- по адресу: < адрес>, площадью < данные изъяты>, кадастровый квартал < данные изъяты>, о кадастровом номере сведения отсутствуют (объект-аналог № 2);
- по адресу: < адрес>, площадью < данные изъяты>, кадастровый номер < данные изъяты> (объект-аналог № 3).
Оценщик сравнил объекты-аналоги с объектом оценки по виду передаваемого имущественного права и ввиду того, что объекты-аналоги № 1 и № 2 продавались на праве аренды ввел соответствующие повышающие корректировки для них. Для объекта-аналога № 3 (< адрес>) корректировка не сделана, поскольку данный объект, как указал оценщик в отчете, продавался на праве собственности /л.д. 182, стр. 57 отчета/.
Однако из представленных административным истцом документов следует, что Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области на основании договора аренды от 07.07.2010 г. предоставил земельный участок, расположенный по адресу: < адрес>, площадью < данные изъяты> кв.м, кадастровый номер < данные изъяты>, в аренду сроком до 06.07.2013 г. По окончании указанного срока договор аренды продлен на неопределённый срок. Договор купли-продажи данного земельного участка заключен 31.10.2014 г.
Таким образом, на дату, по состоянию на которую производилась оценка, - 01.01.2013 г. земельный участок находился на праве аренды, соответственно продаваться могло только право аренды. Следовательно, оценщик должен был ввести поправку на передаваемое имущественное право. Не введение такой поправки является нарушением вышеприведённых положений пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7.
Допущенное оценщиком нарушение при составлении отчета не позволяет рассматривать этот отчет в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Утверждение представителя административного ответчика - Управления Росреестра по Костромской области Полушкиной Е.А. о том, что доказательством несоответствия отчета требованиям федеральных стандартов оценки может быть только иной отчет, не может быть признано обоснованным, поскольку из представленных в материалы дела фактических данных и вышеприведённых положений федеральных стандартов оценки однозначно усматривается нарушение федеральных стандартов оценки, допущенное оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Отсутствие у оценщика информации о действительном виде передаваемого имущественного права по объекту-аналогу № 3 не опровергает факт наличия указанного нарушения и не позволяет использовать при оценке недостоверную информацию, существенным образом влияющую на стоимость объекта оценки.
Суд не может согласиться с мнением представителя административного ответчика - Управления Росреестра по Костромской области Полушкиной Е.А. о том, что указанное нарушение не свидетельствует о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства, поскольку изменение расчетов в части применения корректировки на имущественные права для объекта-аналога № 3 существенного влияния на итоговую рыночную стоимость земельного участка не оказывает.
Данная позиция основана на представленных суду письменных пояснениях оценщика С., которые нельзя признать соответствующими положениям федеральных стандартов оценки. Пояснения обоснованы ссылкой на пункт 25 ФСО № 1 и Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО № 1 и п. 30 ФСО № 7), которые относятся к расхождениям между результатами оценки разными подходами (методами), а не к сопоставлению результатов оценки, проведенной без нарушений федеральных стандартов оценки, и результатов оценки, проведенной с нарушениями.
Вид передаваемого права в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 назван в качестве одного из элементов сравнения. По объектам-аналогам № 1 и № 2 корректировка на передаваемое право введена оценщиком в размере 1, 16 (то есть стоимость каждого объекта-аналога увеличена на 16 %). В письменных пояснениях оценщик к объекту-аналогу № 3 применяет корректировку 1, 15 (то есть стоимость объекта-аналога увеличена на 15 %). Таким образом, не имеется оснований для вывода о несущественности влияния корректировки на итоговую величину рыночной стоимости.
Соотношение итоговой величины рыночной стоимости, полученной оценщиком без введения корректировки по одному из объектов-аналогов, и рыночной стоимости с введенной корректировкой на передаваемые права для этого объекта-аналога не имеет юридического значения для решения вопроса о наличии нарушения при составлении отчета или отсутствии такового нарушения.
С доводами административного истца о наличии иных нарушений в отчете, на котором основано оспариваемое решение, суд согласиться не может ввиду следующего.
При рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости Комиссия оценивает представленный отчет, на котором основано заявление, на соответствие его требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и не обязана сравнивать данный отчет, в том числе в части используемых данных о предложениях к продаже, с иными отчетами того же оценщика.
Административный истец не представил ни убедительных доводов, ни доказательств того, что использованная оценщиком выборка каким-либо образом повлияла на итоговую величину рыночной стоимости. Также не представлено доказательств невозможности использования предлагаемых к продаже земельных участков из приведённой оценщиком выборки в качестве объектов-аналогов.
По результатам оценки оценщик определил стоимость одного квадратного метра оцениваемого объекта в размере 2 924 рубля. Данная стоимость попадает как в диапазон цен, определённый выборкой в рассматриваемом отчете, так и в диапазон цен, определённый выборкой, представленной в ранее составленном тем же оценщиком отчете.
В связи с этим оснований для вывода о том, что представленная в рассматриваемом отчете выборка вводит пользователей отчета в заблуждение, не имеется.
Размер корректировки на передаваемые имущественные права оценщик определил, используя справочник оценщика недвижимости 2012 года /л.д. 184, стр. 59 отчета/, что соответствует положениям подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, который предусматривает право использования в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости качественных методов оценки, в том числе метода экспертных оценок, и положениям пункта 24 ФСО № 1, закрепляющего право оценщика самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Таким образом, используя соответствующие значения из справочника оценщика недвижимости (в котором собраны экспертные оценки), оценщик не нарушил требования федеральных стандартов оценки.
Фактически довод административного истца сводится к тому, что более приемлемым для расчета размера корректировки на передаваемые имущественные права является предлагаемый им способ. Однако доказательств предпочтительности этого способа, нежели использование значений справочника оценщика недвижимости, административный истец не представил, как не представил и доказательств недопустимости использования значений из справочника оценщика недвижимости.
Кроме того, следует отметить, что выкуп земельного участка, используемого на праве аренды, как верно отметил свидетель А., возможен и более экономически обоснован после пересмотра кадастровой стоимости и установления её в размере рыночной. Расчет корректировки по предложенному административным истцом способу показал, что для каждого объекта-аналога размер этой корректировки различен: для объекта-аналога № 1 - 1, 19, для объекта-аналога № 2 - 1, 16 (то есть такой же, что и в справочнике оценщика недвижимости), для объекта-аналога № 3 - 1, 18. Такое различие размера корректировок при прочих равных условиях не позволяет признать подобный способ более приемлемым.
В связи с этим нельзя согласиться с доводом административного истца о том, что оценщик обязан был использовать предлагаемый административным истцом способ расчета размера корректировки на передаваемые имущественные права.
Используя справочник оценщика недвижимости 2014 года, оценщик отнес объект-аналог № 3, также как и оцениваемый объект, ко второй типовой зоне в пределах города «Центры административных районов города». В связи с этим корректировку на местоположение для объекта-аналога № 3 не ввел.
Оснований не согласиться с отнесением указанных объектов (объекта-аналога № 3 и объекта оценки) к одной типовой зоне города суд не усматривает, поскольку они фактически расположены в центре административного района города, но не относятся к культурному и историческому центру. Административный истец не представил доказательств того, что типовые зоны города для данных объектов определены неверно и требуется введение корректировки на местоположение, а лишь обосновал свою позицию тем, что улица Советская является крупной автодорогой с довольно плотной застройкой и высокими транспортными и пешеходными потоками.
Однако нахождение объекта оценки на крупной улице города само по себе ещё не свидетельствует о предпочтительности месторасположения по сравнению с объектом-аналогом № 3, который также расположен на крупной автодороге с плотной застройкой и высоким транспортным потоком, в непосредственной близости от него располагаются торговый центр «Калиновский рынок», цирк, различные административные учреждения и коммерческие организации.
В связи с этим при отсутствии доказательств неправильного определения типовой зоны города для объекта-аналога № 3 суд не усматривает оснований, чтобы согласиться с доводом административного истца о необходимости введения корректировки на местоположение для объекта-аналога № 3.
Несостоятельность приведенных доводов административного истца не опровергает факт наличия вышеуказанного нарушения, допущенного оценщиком при составлении отчета.
Так как отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, представленный Агаевым А.Н. в комиссию, в силу вышеуказанных обстоятельств не отвечает требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки, принятое комиссией решение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, основанное на этом отчете, не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам.
Данное решение нарушает права административного истца Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, поскольку уменьшает запланированный доход в местный бюджет от поступлений арендной платы по договору аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Административное исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы удовлетворить.
Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 05 апреля 2017 года № 616 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 г.
Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 05 апреля 2017 года №616 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> в сумме 4 306 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья  
 Костромского областного суда А.Н. Лукоянов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка