Решение Астраханского областного суда от 21 февраля 2020 года №2а-316/2019, 2а-23/2020

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2020 года Дело N 2а-23/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Обносовой М.В.,
при секретаре Мязиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-23/2020 по административному исковому заявлению Курбатова Л.Г. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Курбатов Л.Г. обратился в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений: с кадастровыми номерами N и N расположенных по <адрес> в размере рыночной стоимости в сумме 7849000 руб. и 5298000 руб., соответственно.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных объектов, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затрагивая его права и законные интересы как собственника, увеличивает размер налоговых платежей.
В судебном заседании представитель административного истца Ногтева О.В. заявленные административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханский области в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, в письменном отзыве указывают на то, что орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, поэтому является ненадлежащим ответчиком по делу, решение вопроса оставили на усмотрение суда.
Представитель Администрации МО "Город Астрахань" в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, суд пришел к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. В соответствии с частью 2 статьи 24.19 Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Таким образом, заявляя требование о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной, административный истец должен подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость.
В судебном заседании установлено, что Курбатов Л.Г. является собственником нежилых помещений: с кадастровыми номерами N и N расположенных по <адрес>
Учитывая, что для спорных объектов недвижимости установлена кадастровая стоимость, Курбатов Л.Г., чьи права и обязанности она затрагивает как их собственника, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N 562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость объектов капитального строительства - нежилых помещений с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 27 апреля 2018 года в размере 21054428,42 руб. и 13561855, 74 руб., соответственно. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 27 апреля 2018 года.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости нежилых помещений по состоянию на 27 апреля 2018 года, административный истец представил суду отчёт об оценке N 02.0021/3-2019/1 от 4 октября 2019 года, подготовленному оценщиком ООО УК "ЛАЙТ - Инвест", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 27 апреля 2018 года нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 5 298 000 руб.
Согласно отчёту об оценке N 02.0021/2-2019/1 от 4 октября 2019 года, подготовленному оценщиком ООО УК "ЛАЙТ - Инвест", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 27 апреля 2018 года нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 6671 650 руб.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Проверяя соответствие отчетов об оценке, выполненных оценщиком УК "ЛАЙТ - Инвест", законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке следует, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки.
Отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объектов оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам - аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объектов оценки.
В ходе рассмотрения настоящего дела, определением суда от 24 декабря 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 27 апреля 2018 года, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований "Базис".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 31 января 2020 года N 05-20, рыночная стоимость нежилых помещений: с кадастровыми номерами N и N расположенных по <адрес> по состоянию на 27 апреля 2018 года определена в размере 9505 712 руб. и 6122 945 руб., соответственно.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 31 января 2020 года, подготовленное экспертом Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований "Базис", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объектов недвижимости с кадастровыми номерами 30:12:010101:593 и 30:12:010101:592 произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным подходами, что отражает действительную стоимость объектов недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектами оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объектам оценки.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.
Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость объектов недвижимости, с кадастровыми номерами N и N определена экспертом по состоянию на 27 апреля 2018 года, в размере 9505 712 руб. и 6122 945 руб., соответственно.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объекты исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 31 января 2020 года N 05-20 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, с кадастровыми номерами N и N в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере их рыночной стоимости по состоянию на 27 апреля 2018 года в сумме 9505 712 руб. и 6122 945 руб., соответственно.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в суд является 14 ноября 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Курбатова ДГ. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения N назначение нежилое, общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> по состоянию на 27 апреля 2018 года в размере 9505 712 (девять миллионов пятьсот пять тысяч семьсот двенадцать) рублей на период с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения N назначение нежилое, общей площадью .... кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> по состоянию на 27 апреля 2018 года в размере 6122 945 (шесть миллионов сто двадцать две тысячи девятьсот сорок пять) рублей на период с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 14 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка