Дата принятия: 03 марта 2020г.
Номер документа: 2а-310/2019, 2а-21/2020
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 марта 2020 года Дело N 2а-21/2020
Именем Российской Федерации
3 марта 2020 г.
г. Астрахань
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Лавровой С.Е.,
при секретаре Мязиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-21/2020 по административному исковому заявлению Каталиева М.Х. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
установил:
Каталиев М.Х. обратился в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, Управлению Росреестра по Астраханской области, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28000000 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для выращивания сельскохозяйственной продукции, расположенного относительно ориентира с почтовым адресом: <адрес>.
Кадастровая стоимость указанного объекта определена по состоянию на 1 января 2015 г. на основании постановления агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 3 ноября 2015 г. N 14 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), расположенных на территории Астраханской области" в размере 29 120000 руб., тогда как рыночная стоимость объекта составляет 17080 000 руб.
Просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере его рыночной стоимости, поскольку существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с рыночной стоимостью влечет нарушение прав административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер арендных платежей.
Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, их неявка, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.
Исследовав представленные доказательства, Астраханский областной суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с частью 1 статьи 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18). К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки (часть 16 статьи 24.18).
В ходе судебного разбирательства установлено, что согласно договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N от 3 февраля 2016 г. административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, таким образом, он является лицом, которое вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области является исполнительным органом государственной власти Астраханской области, осуществляющим функциональное регулирование в сферах имущественных и земельных отношений, управления и распоряжения объектами, находящимися в государственной собственности Астраханской области. Агентство принимает решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, участвует в работе комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 3 ноября 2015 г. N 14 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), расположенных на территории Астраханской области, по состоянию на 1 января 2015 г.
Согласно указанному постановлению кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28000000 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для выращивания сельскохозяйственной продукции, расположенного относительно ориентира с почтовым адресом: <адрес> установлена в размере 29 120000 руб.
Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, правоустанавливающими документами на земельный участок.
Обращаясь с настоящим административным исковым заявлением, административный истец указал, что рыночная стоимость земельного участка значительно ниже кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом ООО ЭА "ДЕЛО+" от 14 октября 2019 г. N по определению рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на указанную дату составила 17080 000 руб., что на 41 % ниже установленной кадастровой стоимости.
Согласно статье 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При исследовании в судебном заседании представленного отчета, возникли вопросы, в связи с чем, в целях определения действительной рыночной стоимости земельного участка по инициативе административного истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Зумберг".
Согласно заключению эксперта от 13 февраля 2020 г. N рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 18060 000 руб., Отчет об оценке ООО ЭА "ДЕЛО+" от 14 октября 2019 г. N требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности не соответствует, поскольку в нем отсутствуют основания использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, тем не менее, рыночная стоимость, определенная оценщиком в отчете, находится в пределах рыночного диапазона.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с материалами дела, суд приходит к выводу о соответствии заключения эксперта действующему законодательству, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, заключение мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий, оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы не имеется.
Судебная экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применялись методы сравнения продаж и капитализации земельной ренты. Экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы было проведено исследование рынка земельных участков в Астраханской области, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком, для сравнения выбрано пять объектов-аналогов, перечень и характеристики которых приведены в таблицах. Аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по функциональности и параметрам. В экспертном заключении приведены ссылки на источники используемой информации и приложены копии материалов и распечаток, которые дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.
По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки. Описание, расчет корректировок, отказ от проведения корректировок по другим аспектам, в заключении также приведены.
С учётом заключения судебной оценочной экспертизы административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в определённом экспертизой размере. Участвующие в деле лица возражений по поводу результатов судебной экспертизы не представили. Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.
Исследовав и оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные административным истцом доказательства, Астраханский областной суд приходит к выводу об обоснованности рыночной стоимости земельного участка в размере 18060000 рублей по состоянию на 1 января 2015 г..
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, установленная судом кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного г., в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в суд 19 ноября 2019 г..
руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Каталиева М.Х. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28000000 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для выращивания сельскохозяйственной продукции, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес: <адрес> по состоянию на 1 января 2015 г. 18060 000 (восемнадцать миллионов шестьдесят тысяч) рублей на период с 1 января 2019 г. и до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости нежилого помещения, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 19 ноября 2019 г.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Полный текст решения изготовлен 4 марта 2019 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
