Решение Астраханского областного суда от 17 декабря 2019 года №2а-305/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 декабря 2019 года Дело N 2а-305/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,
при секретаре Мязиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Пряхиной М.Т. к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Пряхина М.Т. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, в котором просит установить кадастровую стоимость (5787155 рублей 99 копеек) объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 149,8 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул.Кирова, 1, пом. 16, по состоянию на 29 июня 2012 года, равной его рыночной стоимости в размере 3381000 рублей.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщиков налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания N КС -2019-56 от 25 октября 2019 года, выполненному оценщиком - индивидуальным предпринимателем Степановой Ю.В., рыночная стоимость объекта составила 3381000 рублей.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 149,8 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул.Кирова, 1, пом. 16, равной её рыночной стоимости в размере 3381000 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
В судебном заседании представитель административного истца Пряхиной М.Т. - Захарьяев Р.Р. административные исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость спорного нежилого объекта недвижимости равной рыночной стоимости по результатам проведенной оценки.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления.
Представители административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области, администрации МО "Город Астрахань" в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе отчет об оценке, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела Пряхина М.Т. является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения N 16, площадью 149,8 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул.Кирова, д.1, пом. 16. По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составила 5787155,99 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
Право административного истца на помещение подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости, номер и дата государственной регистрации права 30-30-01/031/2013-303 от 22 февраля 2013 г. 00:00:00.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения N 6 N КС-2019-56 от 25 октября 2019 года, выполненный оценщиком - индивидуальным предпринимателем С. рыночная стоимость объекта составила 3381000 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Из представленного исследования видно, что каких - либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ исследования оценщика свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания отчета усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Оценщик указал, что расчет рыночной стоимости объекта затратным подходом невозможен, что может привести к большой погрешности в вычислениях, в связи с чем принял решение отказаться от затратного подхода в рамках данного отчета. Обоснования принятия такого решения подробно изложены в отчете (л.д. 66). Для определения рыночной стоимости объекта исследования оценщик применил доступные подходы: сравнительный, доходный и получил следующие результаты.
Стоимость объекта доходным подходом составила 1412232,50 руб. сравнительным подходом - 2710657,00 рублей. До получения названных величин оценщиком величине каждого подхода присвоены весовые вклады: сравнительному - 0,6005, доходному - 0,3995. Величины удельного веса оценщик обосновал и указал, что применение сравнительного подхода имеет большую достоверность, поскольку более реально отражает положение цен на рынке недвижимости. Поэтому весовой вклад (удельный вес) сравнительного подхода определен в 0,6005, значительно больше, чем весовой вклад доходного подхода.
В результате выполненных расчетов рыночная стоимость объекта исследования - нежилого помещения, пом. N 16, площадью 149,8 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район ул.Кирова, 1, пом. 16 состоянию на 29 июня 2012 года, после проведения процедуры согласования результатов, с учетом ограничительных условий, сделанных допущений и допустимых округлений, без стоимости прав на земельный участок, составляет 4122000, 00 руб.
Рыночная стоимость объекта исследования - нежилого помещения, пом. N 16, площадью 149,8 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район ул.Кирова, 1, пом. 16 состоянию на 29 июня 2012 года, после проведения процедуры согласования результатов, с учетом ограничительных условий, сделанных допущений и допустимых округлений, без стоимости прав на земельный участок, без НДС 18% составляет 3381000,00 руб.
В ходе судебного заседания оценщик С. заключение об оценке поддержала. Лица, участвующие в деле, выводы оценщика относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, полагали возможным удовлетворить исковые требования.
Оценивая результаты оценки, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное заключение оценщика под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение оценщика.
На основании изложенного суд считает возможным принять отчет в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - нежилого помещения N 16, площадью 149,8 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул.Кирова, 1, пом.16, равной рыночной стоимости в размере 3381000, 00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 08 ноября 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Суд считает, что срок на подачу административного искового заявления в суд также подлежит восстановлению, поскольку о нарушении своих прав административному истцу стало известно после получения налогового уведомления, из которого ему стало известно о возросшей налоговой ставке в текущем году.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление Пряхиной М.Т. удовлетворить. Восстановить Пряхиной М.Т. срок на подачу административного искового заявления в суд.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения N 16, площадью 149,8 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул.Кирова, 1, пом.16, равной рыночной стоимости в размере 3381000, 00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 года, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 08 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Н.Х.Мухамбеталиева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка