Решение Астраханского областного суда от 03 февраля 2020 года №2а-303/2019, 2а-18/2020

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 февраля 2020 года Дело N 2а-18/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,
при секретаре Горячкиной Т.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ОАО "АстраханьПассажиртранс" к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ОАО "АстраханьПассажиртранс" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, в котором просит установить кадастровую стоимость (55508224,2 рубля) объекта недвижимости - земельного участка, площадью 65670 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2013 года, равной его рыночной стоимости в размере 29833000 рубля.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщиков налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка N 039/1.04.19 от 17 мая 2019 года, выполненному оценщиком ООО "Нижневолжское агентство оценки", рыночная стоимость объекта составила 29833000 рублей.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, площадью 65670 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2013 года, равной его рыночной стоимости в размере 29833000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Романова В.Г. административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости по результатам проведенной оценки.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления.
Представители административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области, Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе отчет об оценке, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела земельный участок площадью 65670 кв.м. категории земель - земли населенных пунктов, предназначен для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, находится в собственности субъекта Российской Федерации - Астраханской области. ОАО "АстраханьПассажирТранс" является арендатором этого земельного участка на основании договора аренды N 7/35 от 03 июля 2008 года (л.д.71-74).
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составила 55508224,2 рубля по состоянию на 01 января 2013 года.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка N 039/1.04.19 от 17 мая 2019 года, выполненного оценщиком ООО "Нижневолжское агентство оценки", рыночная стоимость объекта составила 29833000 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью спорного объекта, определением Астраханского областного суда от 19 декабря 2019 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение экспертизы поручено ООО ЭА "Дело+".
Согласно заключению N 30-12-1-2 оценочной судебной экспертизы от 10 января 2020 года рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, площадью 65670 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г<адрес>, составила 32567723 рубля по состоянию на 01 января 2013 года.
Из представленного заключения следует, что каких - либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания заключения усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики, для определения рыночной стоимости объекта исследования эксперт провел анализ необходимости применения всех доступных подходов: затратного, сравнительного, доходного и пришел к выводу о применении одного подхода - сравнительного.
Затратный подход в процессе данной оценки не использовался, поскольку не применим к земельным участкам (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 N 568-р), (стр.88 отчета N 30-12-1-2, том 2).
Рыночная стоимость земельного участка, определенная доходным подходом, на дату оценку не относится к категории "рыночной". Оценщик пришел к выводу, что применение доходного подхода в рамках рассматриваемого отчета является безосновательным, невозможным (стр.132 отчета N 30-12-1-2, том 2).
Определялась рыночная стоимость земельного участка путем отбора объектов - аналогов, экспертом принимались во внимание передаваемые права на земельный участок, время продажи, местоположение земельных участков, площадь земельных участков, целевое назначение, коммуникации. В итоге произведен расчет удельного веса каждого из аналогов с применением формулы.
В рамках сравнительного подхода оценка стоимости земельного участка, сложной многоугольной формы площадью 65670,0 кв.м., из состава земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, расположенного по адресу: <адрес> с учетом округления составила 32567723 рубля.
В результате выполненных расчетов установлена рыночная стоимость объекта исследования - земельного участка, площадью 65670,0 кв.м., с кадастровым номером 30:12:020100:270, расположенного по адресу: <адрес> и составила 32567723 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.
Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, представитель административного истца, согласившись с результатами оценки, просил установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной, определенной по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.
Оценивая результаты экспертизы, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 65670,0 кв.м., с кадастровым номером 30:12:020100:270, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 32567723 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов дела видно, что административный истец 15 июля 2019 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. Уведомлением от 18 июля 2019 года документы возвращены заявителю ввиду пропуска пятилетнего срока обращения в Комиссию.
Таким образом датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 15 июля 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Суд считает, что срок на подачу административного искового заявления в суд также подлежит восстановлению, поскольку о нарушении своих прав административному истцу стало известно после получения налогового уведомления, из которого ему стало известно о возросшей налоговой ставке в текущем году.
Кроме того, суд принимает во внимание довод административного истца о том, что срок пропущен по уважительной причине ввиду тяжелого финансового положения.
ОАО "АстраханьПассажирТранс" 27 апреля 2017 года решением Арбитражного суда Астраханской области признано банкротом, введено конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Астраханской области т 17 мая 2019 года конкурсное производство продлено. Вследствие тяжелого финансового положения ОАО "АстраханьПассажирТранс" (отсутствие оборотных средств, гашение задолженности перед кредиторами) у организации отсутствовала возможность оплатить услуги оценочной компании.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление ОАО "АстраханьПассажиртранс" удовлетворить. Восстановить ОАО "АстраханьПассажиртранс" срок на подачу административного искового заявления в суд.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 65670,0 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 32567723 рублей по состоянию на 01 января 2013 года, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 15 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда подпись Н.Х.Мухамбеталиева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка