Дата принятия: 02 апреля 2018г.
Номер документа: 2а-29/2018
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 апреля 2018 года Дело N 2а-29/2018
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Мязиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-29/2018 по административному исковому заявлению Мяснянкина О.А. к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Мяснянкин О.А. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что является собственником объекта недвижимости - цех ЖБИ с полигоном, с кадастровым номером N, площадью 2045,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества (цех ЖБИ с полигоном) определена в размере 16433605,56 рублей.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 декабря 2017 года N11/3-рс, подготовленному оценщиком индивидуальным предпринимателем Сабитовым И.Т., рыночная стоимость объекта недвижимости - цех ЖБИ с полигоном, с кадастровым номером N, площадью 2045,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 03 декабря 2013 года составляет 3710000 рублей.
С учетом изложенного, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - цех ЖБИ с полигоном, с кадастровым номером N, площадью 2045,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03 декабря 2013 года в размере 3710000 рублей.
Административный истец Мяснянкин О.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представители административного истца адвокат Киреева М.Н., Зиннатулина Е.О. в судебном заседании уточнили административные исковые требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - цех ЖБИ с полигоном, с кадастровым номером N, площадью 2045,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой - 2775216 рублей.
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, согласно отзыву оставлял решение данного спора на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Определением Астраханского областного суда в соответствии со статьями 47, частью 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрация муниципального образования "Солянский сельсовет" Наримановского района Астраханской области, администрация муниципального образования "Наримановский район" Астраханской области.
Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования "Солянский сельсовет" Наримановского района Астраханской области, администрации муниципального образования "Наримановский район" Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили отзыв, согласно которому просили рассмотреть дело в их отсутствие, решение суда оставляют на усмотрение суда.
При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта Хаметова Р.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Согласно материалам дела, Мяснянкин О.А. является собственником объекта недвижмости - цеха ЖБИ с полигоном, с кадастровым номером N, площадью 2045,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается копиями соглашения об отступном от 29 февраля 2016 года, свидетельства о государственной регистрации права собственности от 15 апреля 2016 года (т.1, л.д.8-16).
Положениями статей 399, 400 Налогового кодекса Российской Федерации установлена обязанность физических лиц, обладающих правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьями 378.2, 401 настоящего Кодекса, оплачивать налог на имущество физических лиц.
Исходя из смысла части 1 статьи 401, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации нежилое помещение с кадастровым номером N относится к объектам налогообложения, налоговая база в отношении которого определяется исходя из кадастровой стоимости (часть 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.5 Бюджетного кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц по нормативу 100% зачисляется в бюджеты сельских поселений.
Законом Астраханской области от 03 ноября 2016 года N 66/2016-ОЗ "О единой дате начала применения на территории Астраханской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Астраханской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.
Решением Совета муниципального образования "Солянский сельсовет" от 17 ноября 2016 года N 25 на территории муниципального образования "Солянский сельсовет" установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц.
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Астраханской области по состоянию на 29 июня 2012 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена 03 декабря 2013 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости (8035,60 руб./кв.м.) и составила 16433605,56 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости 22 июля 2014 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости и до настоящего времени являются актуальными.
Таким образом, Мяснянкин О.А., являясь собственником нежилого помещения и плательщиком налога на имущество физических лиц, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости. Поскольку истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, утвержденной Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N562-П, то вправе оспаривать ее в судебном порядке путем определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
12 декабря 2017 года Мяснянкин О.А. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26 декабря 2017 года N 509 заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчёт об оценке от 27 декабря 2017 года N11/3-рс, подготовленный оценщиком ИП Сабитовым И.Т., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 03 декабря 2013 года объекта недвижимости - цех ЖБИ с полигоном, с кадастровым номером N, площадью 2045,1 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес> составляет 3710000 рублей (т.1, л.д.22-75).
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ИП Сабитовым И.Т., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке N 11/3-рс от 27 декабря 2017 года судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие в отчете информации об отнесении нежилого здания (цех ЖБИ с полигоном) к сегменту рынка производственного назначения, достоверных и проверяемых сведений об участках - аналогах, расчета и описания корректировок являются нарушением требований федеральных стандартов оценки и приводят к неоднозначному толкованию итоговой величины рыночной стоимости.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика на отчет, представленный административным истцом, судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 03 декабря 2013 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Экспертное агентство "Дело+".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 05 марта 2018 года N08-02-1-4, рыночная стоимость объекта недвижимости - цех ЖБИ с полигоном, с кадастровым номером N, площадью 2045,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 03 декабря 2013 года определена в размере 2775216 рублей.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 05 марта 2018 года N 08-02-1-4, подготовленное экспертом ООО "Экспертное агентство "Дело+", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена экспертом раздельно: цеха ЖБИ, площадью 479,4 кв.м. и полигона, площадью 1565,7 кв.м. В заключении приведено описание объектов исследования, их основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объекта исследования - цеха ЖБИ, площадью 479,4 кв.м. производился экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным методами. Определяя рыночную стоимость нежилого помещения экспертом применены все способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов всех методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений производственно-складского назначения. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.
В связи с ограниченным рынком и отсутствием объектов-аналогов оценка стоимости полигона, площадью 1565,7 кв.м. произведена только затратным методом и составила 439655 рублей.
В судебном заседании эксперт Хаметов Р.Н. поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство "Дело+".
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 05 марта 2018 года N08-02-1-4 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 03 декабря 2013 года в сумме 2775216 рублей.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию является 12 декабря 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Мяснянкина О.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - цех ЖБИ с полигоном, с кадастровым номером N, площадью 2045,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03 декабря 2013 года в размере 2775216 (два миллиона семьсот семьдесят пять тысяч двести шестнадцать) рублей на период с 01 января 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 12 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 06 апреля 2018 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
