Решение Костромского областного суда от 11 августа 2017 года №2а-28/2017

 
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 11 августа 2017 года Дело N 2а-28/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 августа 2017 г. г. Кострома
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Политовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бабаева А.Н.о. к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
Бабаев А.Н.о. обратился в суд с названным иском, указывая в обоснование, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером < данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилых помещений (кафе), общей площадью < данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: < адрес>. С утвержденной для данного земельного участка кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поэтому заказал отчет по определению рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету № №, составленному ЗАО «Аудит-Центр», по состоянию на 01.01.2013 г. рыночная стоимость участка составляет 2 090 569 руб.
Несоответствие установленной для земельного участка кадастровой стоимости его действительной рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка за 2016 год в размере рыночной стоимости.
Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечена администрация Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа г. Кострома.
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца Бабаева А.Н.о. - Крючков А.С., основываясь на проведённой по делу судебной экспертизе, административные исковые требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости равной 2 381 000 рублей, датой подачи заявления считать 29 декабря 2016 года.
Административный истец Бабаев А.Н.о., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
Представители административных ответчиков - администрации Костромской области Скородумов Д.Н., ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Костромской области Румянцева Л.М., представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Невоструева А.И. не возражали против удовлетворения уточнённых административных исковых требований, однако полагали, что датой обращения нельзя считать дату подачи заявления в комиссию, которое возвращено заявителю ввиду предоставления неполного комплекта документов.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Костромы Рыжов В.А. возражал против удовлетворения административных исковых требований, полагал, что истцом не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости, заключение эксперта таким доказательством не является, поскольку рыночная стоимость определена экспертом с использованием рыночной стоимости земельных участков, которые не могли выступать в качестве объектов-аналогов, так как имеют цели использования, отличные от цели использования оцениваемого участка.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как видно из материалов дела, Бабаев А.Н.о. является собственником земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилых помещений (кафе) /том 1 л.д. 5/.
Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 5 016 114, 3 руб. /том 1 л.д. 7/.
Административный истец представил отчет № № по определению рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение на него №826/2017 /т. 1 л.д. 19-105, 106-124/.
Однако в судебном заседании представитель административного истца Крючков А.С. согласился с доводами представителей лиц, участвующих в деле, о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. В связи с этим по ходатайству представителя административного истца по делу проведена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта № 685, с учетом внесенных в него уточнений и изменений, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: < адрес>, с кадастровым номером < данные изъяты>, по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 2 381 000 руб.
Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное образование, его гражданская ответственность застрахована.
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнительного анализа продаж, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.
По результатам анализа рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков и сопоставления характеристик объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов экспертом из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому.
В качестве объектов-аналогов взяты следующие земельные участки:
- объект-аналог № 1 - земельный участок площадью < данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: < адрес>;
- объект-аналог № 2 - земельный участок площадью < данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: < адрес>;
- объект-аналог № 3 - земельный участок площадью < данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: < адрес>.
Объект оценки эксперт сравнил с объектами-аналогами по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и по выявленным различиям сделал соответствующие корректировки. В том числе, по виду разрешенного использования сделана повышающая корректировка (1, 25) по объекту-аналогу № 3 ввиду того, что он относится к иной группе видов разрешенного использования 7-й, в то время как объект оценки относится к 5-й группе видов разрешенного использования.
Выводы заключения подтверждены экспертом при допросе в судебном заседании, им обосновано введение указанной корректировки и отказ от применения такой же корректировки в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2.
С доводами представителя заинтересованного лица - администрации г. Костромы Рыжова В.А. о том, что земельные участки, взятые экспертом в качестве объектов-аналогов, не могли использоваться в качестве таковых, суд согласиться не может.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт «б»). При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки (подпункт «д»). Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется, в том числе такой элемент сравнения, как «вид использования и (или) зонирование» (подпункт «е»).
Из смысла приведённых положений следует, что при применении сравнительного подхода следует брать объекты-аналоги, сопоставимые по основным характеристикам, определяющим стоимость, с объектом оценки, но абсолютной идентичности ценообразующих факторов не требуется. Однако в случае различий, которые допускаются, производятся соответствующие корректировки.
Как видно из заключения эксперта, объекты-аналоги взяты экспертом из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и сопоставимы с ним по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При этом объекты-аналоги № 1 и № 2 как и объект оценки относятся к 5-й группе видов разрешенного использования, куда включаются земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для которой утверждено единое среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.
Таким образом, по такому ценообразующему фактору как «вид использования» объект оценки и названные объекты-аналоги сопоставимы, что позволяет использовать их для сравнения.
Поскольку объект-аналог № 3 имеет вид разрешенного использования, относящийся к 7-й группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения), эксперт сделал соответствующую корректировку, размер которой должным образом обосновал. Следовательно, использование и этого объекта-аналога для определения рыночной стоимости объекта оценки допустимо.
Отличие целей предоставления объектов-аналогов в аренду (строительство автосалона с автотехцентром, строительство автомойки, строительство офисного здания) от цели использования объекта оценки юридического значения не имеет. В ФСО № 7 не указано, что ценообразующим фактором является цель предоставления участка в рамках группы видов разрешенного использования. Представителем заинтересованного лица - администрации г. Костромы Рыжовым В.А. соответствующих доказательств различий в стоимости земельных участков, предоставленных для разных целей использования, но входящих в одну группу видов разрешенного использования, не представлено.
В связи с этим утверждение представителя заинтересованного лица нельзя признать обоснованным.
Другие лица, участвующие в деле, экспертное заключение не оспаривали, с ним согласились.
Ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилых помещений (кафе) по состоянию на 01 января 2013 года составляет 2 381 000 руб.
Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение физического лица в комиссию.
Административное исковое заявление подано в суд 19 мая 2017 года. Следовательно, датой подачи заявления следует считать указанную дату. Законных оснований для установления кадастровой стоимости с 29.12.2016 г., то есть с даты обращения Бабаева А.Н.о. в комиссию /т. 1 л.д. 16/ не имеется, поскольку заявление комиссией не рассматривалось, а было возвращено заявителю ввиду того, что к заявлению не приложен полный состав документов, предусмотренных Законом об оценочной деятельности /т. 1 л.д. 17/.
Как следует из смысла разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, содержащихся в пункте 9 вышеуказанного постановления, юридическое значение имеет лишь то обращение в комиссию, когда заявление принято комиссией к рассмотрению и рассмотрено или в нарушение требований закона не рассмотрено в установленный законом срок.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
р е ш и л:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью < данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 381 000 (два миллиона триста восемьдесят одна тысяча) рублей.
Датой подачи заявления считать 19 мая 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка