Решение Астраханского областного суда от 20 декабря 2019 года №2а-272/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2019 года Дело N 2а-272/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хасановой М.М.
при помощнике Салиховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шустовой В.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
установил:
Шустова В.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - административного здания, с кадастровым номером N, площадью 357,2 кв. метров, назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес> в размере 2767000 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости. Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N 562-П утверждены результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 9220939 рублей 40 копеек.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет увеличение ее налоговых обязательств.
Представитель истца Шустовой В.В. - Терпугов С.Ю. в судебном заседании административные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. не возражала против удовлетворения заявленных требований.
Истец Шустова В.В., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области, представитель администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, эксперта Хаметова Р.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Шустова В.В. на основании соглашения об отступном от 3 ДД.ММ.ГГГГ года является собственником объекта недвижимости - административного здания, с кадастровым номером N, площадью 357,2 кв. метров, назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N 562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 9229939 рублей 40 копеек.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр 19 ноября 2014 года, в связи с чем на момент обращения истца в суд с иском пятилетний срок не пропущен.
Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, устанавливается НалоговымкодексомРоссийской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НалоговымкодексомРоссийской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (подпункт 2 статьи 15,абзац первый пункта 1 статьи 399Налогового кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии состатьей 401Налогового кодекса Российской Федерации,пунктом 1которой закреплено, что объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество:1) жилой дом;2) жилое помещение (квартира, комната);3) гараж, машиноместо;4) единый недвижимый комплекс;5) объект незавершенного строительства;6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Абзацами первым,третьим пункта 1ипунктом 3 статьи 402Налогового кодекса Российской Федерации регламентировано, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из ихкадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренныхпунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с Законом Астраханской области от 03 ноября 2016 года N 66/2016-ОЗ "О единой дате начала применения на территории Астраханской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя ихкадастровой стоимостиобъектов налогообложения", Уставом муниципального образования "Город Астрахань" установлен и введен в действие с1 января 2017 года на территории муниципального образования "Город Астрахань" налог на имущество физических лиц. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как егокадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (решение Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 17 ноября 2016 года N 151 "О налоге на имущество физических лиц").
Распоряжениями агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года N 753 и от 27 декабря 2018 года N 873 определен перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Астраханской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2018 и 2019 годы. В данный перечень включен объект капитального строения с кадастровым N.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что истец является субъектом, в отношении которого применяются положения статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, решения Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 17 ноября 2016 года N 151 "О налоге на имущество физических лиц", поскольку объект недвижимости с кадастровым номером N Распоряжениями агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года N 753, от 27 декабря 2018 года N 873 включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2018 и 2019 годы.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право физического лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.
Таким образом, Шустова В.В., являясь собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, относится к лицам, чьи права затрагиваются утвержденной кадастровой стоимостью.
Поскольку истец не согласна с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, то вправе оспаривать ее в судебном порядке путем определения рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО КФ "Региональная оценочная компания", в соответствии с которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 2767300 рублей.
В рамках рассмотрения дела определением суда от 20 ноября 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Экспертное Агентство "Дело+" Хаметову Р.Н.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером N определена в размере 3722017 рублей.
Лица, участвующие в деле, возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО Экспертное Агентство "Дело+" Хаметовым Р.Н., не представили.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена исходя из весовых показателей оценки доходным, затратным и сравнительным подходами. Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применены все необходимые способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.
Согласно пункту 24 ФСО N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
При проведении оценки экспертом проанализирован рынок объектов капитального строительства на дату оценки.
Принимая четыре объекта-аналога в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (административные здания) и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.
Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу прияты объекты-аналоги с датой продаж с 22 июля и 10 сентября 2013 года, что соответствует требованиям, предъявляемым ФСО N1 и ФСО N7.
По итогам расчетов в рамках сравнительного подхода, рыночная стоимость экспертом определена в размере 4239571 рубль.
Кроме того, при определении стоимости объекта недвижимости, экспертом также определена рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен объект капительного строения с кадастровым номером N.
При этом применены схожие по количественным и качественным характеристикам четыре объекта - аналога, в результате чего стоимость земельного участка составила 1962372 рубля.
При применении доходного подхода экспертом использованы объекты-аналоги, схожие с объектом оценки.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 23 ФСО N 7 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода объекта недвижимости приведен в таблице 5.3.3.1.
Определив ставку арендной платы, экспертом в рамках доходного подхода рассчитан валовый доход предприятия, в последующем экспертом рассчитана ставка капитализации и методом капитализации произведен расчет стоимости здания.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода составила 3473157 рублей.
При определении стоимости затратным подходом в соответствии с пунктом 24 ФСО N7 оценщик произвел расчет величины прибыли предприятия, определилнакопительный и физический износы объекта недвижимости, установив в рамках затратного подхода итоговую стоимость объекта недвижимости в размере 2896987 рублей.
Для получения более объективной оценки каждого из использованных подходов оценщик согласовал результаты, полученные доходным, затратным и сравнительным подходами, определив итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 3722017 рублей.
При определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки экспертом не учитывалась установленная рыночная стоимость земельного участка, расположенного под объектами оценки, поскольку в рамках сравнительного подхода исключена стоимость земли используемых объектов-аналогов, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Кроме того, в заключении содержится подробное описание примененных корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене объекта недвижимости.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
В судебном заседании эксперт Хаметов Р.Н. поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство "Дело+".
Суд, проанализировав и оценив заключение судебной оценочной экспертизы ООО Экспертное Агентство "Дело+" и отчет об оценке, составленный ООО КФ "Реоком", на соответствие их требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии за основу заключения судебной оценочной экспертизы ООО Экспертное Агентство "Дело+", поскольку отчет, представленный истцом в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный ООО КФ "Реоком", не может применяться при установлении кадастровой стоимости объекта оценки равной его рыночной стоимости, поскольку допускает неоднозначное токование.
С учетом изложенного, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение ООО Экспертное Агентство "Дело+" надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:010135:153, определенную по состоянию на дату внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - административного здания, с кадастровым номером 30:12:010135:153, площадью 357,2 кв. метров, назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 декабря 2013 года в размере 3722017 рублей.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела следует, что административное исковое заявление подано в суд 10 октября 2019 года, в связи с чем, установленная рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит применению с 1 января 2019 года.
Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Шустовой В.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - административного здания, с кадастровым номером N, площадью 357,2 кв. метров, назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 декабря 2013 года в размере 3722017 (три миллиона семьсот двадцать две тысячи семнадцать) рублей.
Датой подачи заявления считать 10 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда М.М. Хасанова
Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2019 года.
Судья Астраханского
областного суда М.М. Хасанова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка