Решение Астраханского областного суда от 20 декабря 2019 года №2а-228/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2019 года Дело N 2а-228/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хасановой М.М.
при помощнике Салиховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Усояна М.О., Кочоян К.А., Кочояна М.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Усоян М.О., Кочоян К.А., Кочоян М.А. обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения - торгово-гостиничного комплекса, с кадастровым номером N, площадью 1263,7 кв. метров, этажность - 4, расположенного по адресу: ДД.ММ.ГГГГ в размере 17744745 рублей.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками вышеуказанного имущества.
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N 562-П утверждены результаты государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 31593351 рубль 43 копейки.
Определенный размер кадастровой стоимости нарушает права и законные интересы истцов, поскольку увеличивает налоговые обязательства.
Истцы Усоян М.О., Кочоян К.А., Кочоян М.А., их представитель Мишнев А.В.в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще, ходатайства об отложении судебного заседание не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель Правительства Астраханской области, представитель представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области, представитель администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Согласно требованиям статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще, чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
В связи с этим, исходя из части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками объекта недвижимости - нежилого помещения - торгово-гостиничного комплекса, с кадастровым номером N, площадью 1263,7 кв. метров, этажность - 4, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N 562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 31593351 рубль 43 копейки.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр 22 января 2013 года, в связи с чем на момент обращения истцов в суд с иском пятилетний срок пропущен.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.
Суд приходит к выводу о восстановлении истцам срока для обращения в суд с административным исковым заявлением по следующим основаниям.
Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, устанавливается НалоговымкодексомРоссийской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НалоговымкодексомРоссийской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (подпункт 2 статьи 15,абзац первый пункта 1 статьи 399Налогового кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии состатьей 401Налогового кодекса Российской Федерации,пунктом 1которой закреплено, что объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество:1) жилой дом;2) жилое помещение (квартира, комната);3) гараж, машиноместо;4) единый недвижимый комплекс;5) объект незавершенного строительства;6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Абзацами первым,третьим пункта 1ипунктом 3 статьи 402Налогового кодекса Российской Федерации регламентировано, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из ихкадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренныхпунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с Законом Астраханской области от 03 ноября 2016 года N 66/2016-ОЗ "О единой дате начала применения на территории Астраханской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя ихкадастровой стоимостиобъектов налогообложения", Уставом муниципального образования "Город Астрахань" установлен и введен в действие с1 января 2017 года на территории муниципального образования "Город Астрахань" налог на имущество физических лиц. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как егокадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (решение Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 17 ноября 2016 года N 151 "О налоге на имущество физических лиц").
Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 27 декабря 2018 года N 873 определен перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Астраханской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2019 год. В данный перечень включен объект капитального строения N.
В целях реализации права оспаривания кадастровой стоимости на объект недвижимости, истцами подготовлен отчёт об определении рыночной стоимости нежилого здания (торгово-гостиничный комплекс) с кадастровым номером N.
02 октября 2019 года истцы обратились в суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, с момента установления нарушенного права истцы предприняли меры к своевременному сбору документов и обращению в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Суд учитывает также и то, что кадастровая оценка объекта недвижимости утверждена 6 января 2013 года. На 1 января 2019 года новая кадастровая стоимость объекта недвижимости уполномоченным органом Астраханской области не установлена.
Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления истцам срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что истцы являются субъектами, в отношении которых применяются положения статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, решения Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 17 ноября 2016 года N 151 "О налоге на имущество физических лиц", поскольку объект недвижимости с кадастровым номером N Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 27 декабря 2018 года N 873 включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право физического лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.
Таким образом, истцы, являясь собственниками объекта недвижимости и плательщиками налога на имущество, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, относятся к лицам, чьи права затрагиваются утвержденной кадастровой стоимостью.
Поскольку истцы не согласны с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, то вправе оспаривать ее в судебном порядке путем определения рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований истцами представлен отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО ЭА "Дело+", в соответствии с которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 17744745 рублей.
В рамках рассмотрения дела определением суда от 11 ноября 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю Демус В.А.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости - торгово-гостиничного комплекса, с кадастровым номером N определена в размере 18237000 рублей.
Лица, участвующие в деле, возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной экспертом Демус В.А., не представили.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена исходя из весовых показателей оценки доходным и сравнительным подходами. Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применены все необходимые способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.
Согласно пункту 24 ФСО N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
При проведении оценки экспертом проанализирован рынок объектов капитального строительства на дату оценки.
Принимая объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (офисно-торгового назначения) и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.
Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу прияты объекты-аналоги с датой продаж с декабря 2011 года по февраль 2012 года, что соответствует требованиям, предъявляемым ФСО N1 и ФСО N7.
По итогам расчетов в рамках сравнительного подхода, рыночная стоимость экспертом определена в размере 21014000 рублей.
Кроме того, при определении стоимости объекта недвижимости, экспертом также определена рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен объект капительного строения с кадастровым номером N.
При этом применены схожие по количественным и качественным характеристикам объекты - аналоги, в результате чего стоимость земельного участка составила 2366000 рублей.
При применении доходного подхода экспертом использованы объекты-аналоги, схожие с объектом оценки.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 23 ФСО N 7 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Определив ставку арендной платы, экспертом в рамках доходного подхода рассчитан валовый доход предприятия, в последующем экспертом рассчитана ставка капитализации и методом капитализации произведен расчет стоимости здания.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода составила 19369000 рублей.
Для получения более объективной оценки каждого из использованных подходов оценщик согласовал результаты, полученные доходным и сравнительным подходами, определив итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом самостоятельной стоимости земельного участка в размере 18237000 рублей.
Кроме того, в заключении содержится подробное описание примененных корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене объекта недвижимости.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Суд, проанализировав и оценив заключение судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом Демус В.А., и отчет об оценке, составленный ООО Экспертное Агентство "Дело+", на соответствие их требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии за основу заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом Демус В.А., поскольку отчет, представленный истцами в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости не может применяться при установлении кадастровой стоимости объекта оценки равной его рыночной стоимости, поскольку допускает неоднозначное токование.
С учетом изложенного, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта Демус В.А. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, определенную по состоянию на дату внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - торгово-гостиничного комплекса, с кадастровым номером N, площадью 1263,7 кв. метров, этажность - 4, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 18237000 рублей.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела следует, что административное исковое заявление подано в суд 02 октября 2019 года, в связи с чем, установленная рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит применению с 1 января 2019 года.
Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости является способом реализации прав административных истцов.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Усояна М.О., Кочоян К.А., Кочояна М.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости торгово-гостиничного комплекса, с кадастровым номером N, площадью 1263,7 кв. метров, этажность - 4, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 18237000 (восемнадцать миллионов двести тридцать семь тысяч) рублей
Датой подачи заявления считать 02 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда
Судья Астраханского
областного суда М.М. Хасанова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка