Решение Астраханского областного суда от 27 августа 2020 года №2а-226/2020

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 августа 2020 года Дело N 2а-226/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Горячкиной Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-226/2020 по административному иску Мамбетова Д.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Мамбетов Д.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, указав в обоснование требований, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель сельскохозяйственного назначения - для выращивания сельскохозяйственной продукции, расположенного на территории муниципального образования "Средневолжский сельсовет" по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 13200000 рублей.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25 февраля 2020 года N подготовленному ООО "Дело+", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 апреля 2019 года составляет 6600000 рублей.
С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления по состоянию на 15 апреля 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель сельскохозяйственного назначения - для выращивания сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: <адрес>, на территории муниципального образования "Средневолжский сельсовет", равной его рыночной стоимости, в размере 6600000 рублей.
В судебное заседание административный истец Мамбетов Д.А. не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Анохин А.А. не возражал против удовлетворения административных исковых требований, указав, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является правом административного истца. Согласно отзыву на административное исковое заявление в отчете по определению рыночной стоимости земельного участка имеются несоответствия требованиям законодательства об оценке, что приводит к неоднозначному выводу о величине рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки и указанной в представленном отчете об оценке.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явился, представил отзыв согласно которому разрешение данного дела оставляют на усмотрение суда и просит рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования "Енотаевский район" Астраханской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, согласно которому просил рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку снижение кадастровой стоимости отрицательно скажется на бюджете муниципального образования, отклонение величины рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки относительно размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, является существенным и вызывает сомнения в достоверности представленного в дело отчета оценщика.
Представители администрации муниципального образования "Средневолжский сельсовет" Енотаевского района Астраханской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание, заинтересованное лицо Мамбетова А.Х. в судебное заседание не явились, представили ходатайство о рассмотрении дела без их участия.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 06 марта 2007 года, договора переуступки права аренды на земельный участок от 09 ноября 2019 года Мамбетов Д.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель сельскохозяйственного назначения - для выращивания сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: <адрес>, на территории муниципального образования "Средневолжский сельсовет".
Согласно Приложению N 2 к договору аренды земельного участка от 06 марта 2007 года, расчет арендной платы за земельный участок производится исходя из его кадастровой стоимости.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 13200000 определена по состоянию на 15 апреля 2019 года на основании Постановления агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), расположенных на территории Астраханской области N 14 от 03 ноября 2015 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости с 15 апреля 2019 года. Сведения о кадастровой стоимости внесения в ЕГРН 15 апреля 2019 года.
Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка, административный истец представил суду отчет об оценке объекта недвижимости от 25 февраля 2020 года N подготовленный ООО "Дело+", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 апреля 2019 года составляет 6600000 рублей.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет о рыночной стоимости относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее-ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного ООО "Дело+"", законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям федерального законодательства.
Из отчета следует, что оценка объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена оценщиком с применение сравнительного подхода методом сравнения продаж. При проведении оценки оценщиком проанализирован рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, оценщиком учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки. При проведении оценки за основу приняты четыре объекта - аналога, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам. При этом суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях, время продажи, наличие улучшений, коммуникации.
Оценщиком обоснованно при проведении оценки не применены доходный и затратные подходы, поскольку из положений Федерального стандарта оценки N 7, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пункт 23); затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).
Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщиком применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом оценщиком мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.
Объекты-аналоги, используемые при проведении оценки сравнительным подходом, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, максимально приближены к дате оценки объекта оценки, что соответствует положениям ФСО N 1 и ФСО N 7.
При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.
После согласования и определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком без учета НДС по состоянию на 15 апреля 2019 года в сумме 6600000 рублей. Оценивая приведенные выводы проведенной оценки рыночной стоимости объекта капитального строительства всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным отчет об оценке, выполненный ООО "Дело+", поскольку выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы оценщика сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке об оценке на соответствие его требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.
Возражения агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области по определению рыночной стоимости земельного участка о том, что имеются основания сомневаться в достоверности представленного в дело отчета оценщика на отчет ООО ЭА "Дело+", подлежат отклонению.
Исследовав приведенные представителем административного ответчика доводы, письменные пояснения оценщика Хаметова Р.Н. по поступившим замечаниям, суд приходит к выводу о том, что оснований для исключения заключения судебной экспертизы из числа доказательств по делу не имеется. Отчет об оценке содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Суд признает отчет об оценке ООО ЭА "Дело+" надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, и приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N категория земель сельскохозяйственного назначения - для выращивания сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: <адрес> на территории муниципального образования "Средневолжский сельсовет", равной рыночной по состоянию на 15 апреля 2019 года, в размере 6600000 рублей.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель сельскохозяйственного назначения - для выращивания сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: <адрес> на территории муниципального образования "Средневолжский сельсовет", равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2019 года в размере 6600000 рублей.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 14 июля 2020 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2020 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Мамбетова Д.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель сельскохозяйственного назначения - для выращивания сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: <адрес> на территории муниципального образования "Средневолжский сельсовет", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 6600000 рублей (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей, на период с 01 января 2020 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 14 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 04 сентября 2020 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка