Решение Астраханского областного суда от 12 февраля 2020 года №2а-208/2019, 2а-1/2020

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2020 года Дело N 2а-1/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Чабыкиной З.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1/2020 по административному иску Акционерного общества Грузовая компания "Армада" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
АО ГК "Армада" обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации площадки - открытого склада, расположенного по адресу<адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 20665553 рубля 7 копеек.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 04 июля 2019 года N, подготовленному оценщиком ООО УК "ЛАЙТ-Инвест", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 4175000 рублей.
Административный истец просит восстановить пропущенный процессуальный срок обращения в суд, установить по состоянию на 01 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации площадки - открытого склада, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4175000 рублей.
Представитель административного истца по доверенности Ногтева О.В. в судебное заседание не явилась, согласно телефонограмме, поддерживает исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра", управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 02 июля 2018 года АО ГК "Армада" является собственником объекта недвижимости нежилого назначения - сооружения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Спорный земельный участок, с кадастровым номером N используется административным истцом на праве аренды.
По условиям договора аренды земельного участка от 22 сентября 2015 года исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости и размер арендной платы может быть изменен в связи с изменением кадастровой стоимости участка (пункт 8).
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 01 января 2013 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Астраханской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области" N 584-П от 25 декабря 2013 года, и составила 20665553 рубля 7 копеек.
Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В целях реализации права на оспаривание кадастровой стоимости на объект недвижимости, АО ГК "Армада" подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N и 03 сентября 2019 года представлен в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. 06 сентября 2019 года уведомлением комиссии заявление АО ГК "Армада" не принято к рассмотрению, поскольку истек пятилетний срок на оспаривание кадастровой стоимости.
18 сентября 2019 года административный истец обратился в суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, с момента установления нарушенного права истец предпринял все возможные меры к своевременному сбору документов и обращению в комиссию, а в последствии в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Суд учитывает также и то, что кадастровая оценка объекта недвижимости утверждена 10 января 2014 года. На 01 января 2019 года новая кадастровая стоимость объекта недвижимости уполномоченным органом Астраханской области не установлена.
Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления АО ГК "Армада" срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчёт об оценке от 04 июля 2019 года N 06.0023-2019, подготовленный ООО УК "ЛАЙТ-Инвест", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2013 года составляет 4175000 рублей (т.1, л.д.53-116).
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее-ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО УК "ЛАЙТ-Инвест", законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке от 04 июля 2019 года, а также пояснений оценщика Газиева Ю.Р., судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам - аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.
В ходе рассмотрения настоящего дела, определением суда от 23 декабря 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2013 года, проведение которой поручено ООО "Экспертное агентство "Дело+".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 20 января 2020 года N, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации площадки - открытого склада, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 7586942 рубля.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 20 января 2020 года, подготовленное экспертом ООО "Экспертное агентство "Дело+", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка земельного участка с кадастровым номером N произведена экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними. Доходный подход был приведен экспертом справочно и не учитывался при определении итоговой стоимости объекта оценки.
Экспертом обоснованно при проведении оценки не применен затратный подход, поскольку из положений Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).
При этом эксперт обоснованно не учитывал результаты доходного подхода, поскольку объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях земельного участка, уторговыванием, разрешенным использованием, инженерным обеспечением объектов-аналогов.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 20 января 2020 года N 23-12-1-3 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в сумме 7586942 рубля.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию является 03 сентября 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
восстановить Акционерному обществу Грузовая компания "Армада" срок обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации площадки - открытого склада, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2013 года, в размере 7586942 (семь миллионов пятьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот сорок два) рубля на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 03 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 13 февраля 2020 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка