Решение Костромского областного суда от 26 апреля 2018 года №2а-180/2018

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 апреля 2018 года Дело N 2а-180/2018
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Политовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Альянс" к администрации Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости,
установил:
ООО "Альянс" (далее - общество), действуя через представителя Глумину А.О., обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что на основании договоров аренды земли от 21.01.2008 г. N N и N N, заключенных между администрацией городского округа г. Буй и ООО "Русский лес", и договоров от 05.09.2012 г. о передаче прав и обязанностей по договорам аренды N N и N N, заключенных между ООО "Русский лес" и ООО "Альянс", общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером N8, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером N90, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, которые предоставлены обществу с целью размещения и эксплуатации производственной базы.
Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. N 543-а кадастровая стоимость данных земельных участков утверждена в размере 117 527 735,26 руб. и 52 290 121,32 руб. соответственно.
Между тем согласно заключению ООО "Актуальность" от 06.07.2017 г. N N, рыночная стоимость земельных участков составляет 17 250 000 руб. и 9 196 000 руб. соответственно.
Таким образом, размер кадастровой стоимости участков завышен по сравнению с их реальной рыночной стоимостью, что затрагивает права и интересы административного истца, так как размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решениями комиссии от 25.12.2017 г. NN N и N заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отклонены.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости и возложить на ФГБУ "ФКП Росреестра" обязанность по внесению соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация городского округа г. Буй Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области Лысовой С.В. и с согласия стороны административного истца изменен процессуальный статус ФГБУ "ФКП Росреестра" с административного ответчика на заинтересованное лицо.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Альянс" Глумина А.О. административные исковые требования уточнила, просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости равной 17 250 000 руб. и 9 196 000 руб. соответственно. Требования о возложении на ФГБУ "ФКП Росреестра" обязанности по внесению соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости не поддержала.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области - Лысова С.В. разрешение требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставила на усмотрение суда.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, администрации городского округа г. Буй Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 указанной статьи).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).
Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.
Как видно из материалов дела, 21.01.2008 г. между администрацией городского округа г. Буй и ООО "Русский лес" заключены договоры аренды земельных участков NN и N N, согласно которым ООО "Русский лес" предоставлены в аренду следующие земельные участи:
- земельный участок с кадастровым номером N8, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения основной производственной базы (Договор N N) /л.д. 15-20/;
- земельный участок с кадастровым номером N90, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы (Договор N N) /л.д. 47-52/.
Согласно пунктам 2.5. данных договоров и приложениям N 2 к договорам размер арендной платы определяется из кадастровой стоимости участков.
Договорами от 05.09.2012 г. ООО "Русский лес" передало все права и обязанности по договорам аренды от 21.01.2008 г. обществу с ограниченной ответственностью "Альянс", государственная регистрация уступки права произведена 30 октября 2012 года /л.д. 21-22, 53-54/.
На земельных участках располагаются здания и строения, принадлежащие на праве собственности ООО "Альянс" /л.д. 23-44, 55-58/.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2013 г. утверждена:
- для земельного участка с кадастровым номером N8 в размере 117 527 735,26 руб. /л.д. 285/;
- для земельного участка с кадастровым номером N90 в размере 52 290 121,32 руб. /л.д. 286/.
В отчете об оценке рыночной стоимости N N, выполненном ООО "Актуальность", рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 17 250 000 руб., и 9 196 000 руб. соответственно /л.д. 71-236/.
06 декабря 2017 года ООО "Альянс" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. В обоснование заявлений представлен вышеуказанный отчет /л.д. 61-62/.
Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 25.12.2017 г. N N и N N в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отказано /л.д. 63-70/.
Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков", его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость и свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.
Поскольку ООО "Альянс" с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этими заявлениями в комиссию - 06 декабря 2017 года /л.д. 63-70/.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N8, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения основной производственной базы, площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 17 250 000 (семнадцать миллионов двести пятьдесят тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N90, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 9 196 000 (девять миллионов сто девяносто шесть тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 06 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка