Решение Астраханского областного суда от 11 марта 2019 года №2а-162/2018, 2а-23/2019

 
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 11 марта 2019 года Дело N 2а-23/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,
при секретаре Мязиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-23/2019 по административному исковому заявлению Каргаполова В.В. и Курманова К.К. к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Каргаполов В.В. и Курманов К.К. обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого объекта недвижимости - административно - бытового корпуса, указав, что они являются собственниками указанного объекта с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 4360,2 кв. метров, расположенного по адресу: г<адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость административно - бытового корпуса составила 141572641 рубль 86 копеек.
Административные истцы не согласны с указанной кадастровой стоимостью объекта, считают ее чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются их права как плательщиков налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 декабря 2018 года N С7-017-2018/1, составленному оценщиком <данные изъяты> рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 9469600 рублей.
Административные истцы просят установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - административно - бытового корпуса с кадастровым номером N, общей площадью 4360,2 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> равной её рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 9469600 рублей.
В судебном заседании представитель административных истцов Гальцев А.В. административные исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - административно - бытового корпуса равной рыночной стоимости по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключением оценочной экспертизы о рыночной стоимости объекта в размере 9469600 рублей.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.
При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителя административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценщика Еременко В.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела Каргаполов В.В. и Курманов К.К. являются собственниками нежилого объекта недвижимости - административно - бытового корпуса с кадастровым номером N, общей площадью 4360,2 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость административно - бытового корпуса составила 141572641 рубль 86 копеек.
Право собственности административных истцов на объект недвижимости подтверждается свидетельствами о праве собственности на объект: серии 30-АБ N050719 от 02.07.2014 г. и серии 30-АБ N050720 от 02.07.2014 г., договором купли продажи от 21 мая 2014 года.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена постановлением Правительства Астраханской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" N 562-П от 14 декабря 2012 года по состоянию на 29 июня 2012 года (дата определения кадастровой стоимости).
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административные истцы представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 декабря 2018 года N С7-017-2018/1, составленному оценщиком ООО "Управляющая компания "Спектр", рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 9469600 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Как следует из отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 декабря 2018 года N С7-017-2018/1, составленному оценщиком ООО "Управляющая компания "Спектр", оценка объекта использовалась с учетом трех методов оценки: затратного, сравнительного, доходного. Учитывая состояние здания (отмостка по периметру полностью отсутствует; отсутствует цоколь здания; существенные повреждения каркаса - трещины в растянутой и сжатой зонах, отслоение защитного слоя бетона, оголение арматуры и нарушение её сцепления с бетоном, искривление колонны; стены, крыша, кровля, лестницы, полы, инженерные коммуникации здания отсутствуют, процент готовности объекта составляет 28 %, процент физического износа составляет 40%), суд пришел к выводу о невозможности объективно определить рыночную стоимость здания с применением сравнительного и доходного методов оценки и назначил судебную оценочную экспертизу.
Согласно заключению N 38-19 оценочной экспертизы от 22 февраля 2019 года рыночная стоимость административно - бытового корпуса с кадастровым номером N общей площадью 4360,2 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> составляет 12017881 рубль по состоянию на 29 июня 2012 года. Удельный показатель стоимости объекта исследования на указанную дату составляет 2756 рублей за 1 кв.метр общей площади.
Из представленного заключения следует, что каких - либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания заключения усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости производился оценщиком с использованием затратного и сравнительного методов. Эксперт отказался от применения доходного подхода, поскольку объект исследования представляет собой не завершенный строительством, процент готовности 28%, отсутствует строительно - сметная информация о планируемых затратах на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию с указанием точного назначения объекта исследования.
В результате произведенных расчетов рыночная стоимость объекта с применением затратного подхода составила 11302226 рублей, с применением сравнительного подхода составила 12757945 рублей.
Для выбора согласованной величины стоимости объекта исследования использована техника средневзвешенного значения, в соответствии с которой величине, полученной в каждом из примененных методов, присваивается весовой коэффициент (затратный - 0,4, сравнительный - 0,6, ). В результате рыночная стоимость объекта исследования - нежилого объекта недвижимости - административно - бытового корпуса с кадастровым номером N, общей площадью 4360,2 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 12017881 рубль по состоянию на 29 июня 2012 года.
Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, представитель административного ответчика, согласившись с результатами оценки, просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной, определенной по результатам оценки.
Оценивая результаты экспертизы, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - административно - бытового корпуса с кадастровым номером N общей площадью 4360,2 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> в размере 12017881 рубль по состоянию на 29 июня 2012 года.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 10 декабря 2018 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2018 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - административно - бытового корпуса с кадастровым номером N, общей площадью 4360,2 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 12017881 рубль на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 10 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Н.Х.Мухамбеталиева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка