Решение Астраханского областного суда от 26 марта 2019 года №2а-160/2018, 2а-21/2019

 
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 26 марта 2019 года Дело N 2а-21/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,
при секретаре Салиховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-21/2019 по административному исковому заявлению Вайшля О.О. к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Вайшля О.О. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого объекта недвижимости - административного здания с магазином, указав, что она является собственником указанного объекта с кадастровым номером N, общей площадью 826,8 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость административного здания с магазином составила 20615356,79 рублей.
Административный истец не согласна с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает ее чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются их права как плательщиков налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 октября 2018 года N 08/ОК-07-18, составленному оценщиком индивидуальным предпринимателем Д. рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 11771000 рублей.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - административного здания с магазином с кадастровым номером N, общей площадью 826,8 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> равной её рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 11771000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Захарьяева Н.Б. административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - административного здания с магазином равной рыночной стоимости по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключением оценочной экспертизы о рыночной стоимости объекта в размере 12884122 рубля.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.
При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителя административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценщика Еременко В.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела Вайшля О.О. является собственником нежилого объекта недвижимости - административного здания с магазином с кадастровым номером N общей площадью 826,8 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>.
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость административного здания с магазином составила 20615356,79 рублей.
Право собственности административного истца на объект недвижимости подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, номер и дата государственной регистрации права - 30:12:010033:105-30/001/2017-2 20.12.2017 11:58:10, договором купли - продажи от 12 декабря 2017 года.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена постановлением Правительства Астраханской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" N 562-П от 14 декабря 2012 года по состоянию на 29 июня 2012 года (дата определения кадастровой стоимости).
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 октября 2018 года N 08/ОК-07-18, составленному оценщиком индивидуальным предпринимателем Д.., рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 11771000 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Как следует из отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 октября 2018 года N 08/ОК-07-18, составленному оценщиком индивидуальным предпринимателем Д., оценка объекта использовалась с учетом трех методов оценки: затратного, сравнительного, доходного. Поскольку в отчете об оценке имелись противоречия, связанные с объектами - аналогами, что повлияло на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд пришел к выводу о назначении судебной оценочной экспертизы.
Согласно заключению N 39-19 оценочной экспертизы от 28 февраля 2019 года рыночная стоимость административного здания с магазином с кадастровым номером N, общей площадью 826,8 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 12844122 рубля по состоянию на 29 июня 2012 года. Удельный показатель стоимости объекта исследования на указанную дату составляет 15535 рублей за 1 кв.метр общей площади.
Из представленного заключения следует, что каких - либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания заключения усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Эксперт Еременко В.В. в ходе судебного заседания поддержал заключение, указав, что для определения рыночной стоимости объекта исследования применены все доступные подходы: затратный, сравнительный, доходный. В результате выполненных расчетов разными подходами полученные величины отличаются друг от друга (12648897,16592222,12710806 соответственно).
Для выбора согласованной величины стоимости объекта исследования использована техника средневзвешенного значения, в соответствии с которой величине, полученной в каждом из примененных методов, присваивается весовой коэффициент (затратный - 0,2, сравнительный - 0,6, доходный - 0,2). В результате рыночная стоимость объекта исследования - административного здания с магазином (без учета стоимости застроенной части земельного участка) с кадастровым номером N, общей площадью 826,8 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> составила 12844122 рубля по состоянию на 29 июня 2012 года.
Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, представитель административного истца, согласившись с результатами оценки, просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной, определенной по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.
Оценивая результаты экспертизы, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - административного здания с магазином с кадастровым номером N, общей площадью 826,8 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости - 12844122 рубля по состоянию на 29 июня 2012 года.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 18 декабря 2018 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2018 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - административного здания с магазином с кадастровым номером N, общей площадью 826,8 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 12844122 рубля на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. Удельный показатель стоимости составляет 15535 рублей за 1 квадратный метр.
Датой подачи заявления считать 18 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Н.Х.Мухамбеталиева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка