Дата принятия: 05 февраля 2019г.
Номер документа: 2а-158/2018, 2а-19/2019
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 февраля 2019 года Дело N 2а-19/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,
при секретаре Петровой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-19/2019 по административному исковому заявлению ООО "Сантехторг" к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Сантехторг" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого объекта недвижимости - магазина с закусочной, указав, что Общество является собственником указанного объекта с кадастровым номером N общей площадью 455,4 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> б.
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость магазина с закусочной составила 6622194 рубля 55 копеек.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 сентября 2018 года N 10/ок-06-18, составленному оценщиком Независимой оценки "Альянс" Д., рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 4508000 рублей. Административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - магазина с закусочной с кадастровым номером N, общей площадью 455,4 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> равной её рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 4508000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Митракова Ю.А. административные исковые требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключением оценщика Независимой оценки "Альянс" Д. о рыночной стоимости объекта в размере 4508000 рублей.
Представитель ПАО "Промсвязьбанк" (привлеченного судом по определению суда от 28 декабря 2018 года в качестве заинтересованного лица) Курикова С.Г. административные исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.
При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителя административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценщика Д., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела ООО "Сантехторг" является собственником нежилого объекта недвижимости - магазина с закусочной с кадастровым номером N, общей площадью 455,4 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>.
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость нежилого объекта недвижимости - магазина с закусочной составила 6622194 рубля 55 копеек. Право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (30:12:030071:291-30/001/2018-3 от 22.03.2018 00:00:00).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена постановлением Правительства Астраханской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" N 562-П от 14 декабря 2012 года по состоянию на 29 июня 2012 года (дата определения кадастровой стоимости).
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчёт об оценке от 15 сентября 2018 года N 10/ОК-06-18, подготовленный оценщиком Независимой оценки "Альянс" Д. Согласно отчету рыночная стоимость по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 4508000 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Из представленного отчета об оценке от 15 сентября 2018 года N 10/ОК-06-18 следует, что каких - либо существенных противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ результатов оценки свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из содержания отчета усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился оценщиком с использованием всех доступных на момент оценки подходов: затратного, сравнительного и доходного методов. Для выбора согласованной величины стоимости объекта исследования использована техника средневзвешенного значения, в соответствии с который величине, полученной в каждом из примененных методов, присваивается весовой коэффициент (затратный - 0,1, сравнительный - 0,7, доходный - 0,2). В результате рыночная стоимость объекта исследования - нежилого объекта недвижимости - здания магазина с закусочной с кадастровым номером N, общей площадью 455,4 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> б по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 4508000 рублей.
Как пояснила в судебном заседании оценщик Д., выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами откорректированы с обоснованием применения каждой поправки. При выборе объектов учитывалось месторасположение объектов, транспортная доступность, размеры земельных участков, состояние ремонта объектов и другие параметры.
Лица, участвующие в деле, выводы оценщика относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, представитель административного ответчика, согласившись с результатами оценки, просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной, определенной по результатам оценки.
Оценивая результаты оценки, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении оценщика содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об оценщике (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение оценки; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение оценщика.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение по результатам оценки от 15 сентября 2018 года N 10/ОК-06-18 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного заключения об оценке.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с результатами оценки в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 4508000 рублей.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд является 10 декабря 2018 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2018 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - здания магазина с закусочной с кадастровым номером N, общей площадью 455,4 кв. метра, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 4508000 рублей на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 10 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Н.Х.Мухамбеталиева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
