Дата принятия: 26 сентября 2019г.
Номер документа: 2а-157/2019
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 26 сентября 2019 года Дело N 2а-157/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Обносовой М.В.,
при секретаре Мязиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-157/2019 по административному исковому заявлению ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" к Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области, Администрации МО "поселок Баскунчак" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" обратилось в суд с административным исковым заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, в котором просит установить кадастровую стоимость (12875531,9 рублей) объекта недвижимости - земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> имеющего категорию - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - производственная база, равной её рыночной стоимости в размере 5524000 рублей.
Административный истец указал, что правообладателем земельного участка является администрация муниципального образования "Ахтубинский район", административному истцу земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления Главы Администрации г.Ахтубинска N 785 от 31 июля 2000 года.
Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07 декабря 2015 года N 18 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 г. в размере 12875531,9 рублей.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 06/ОК/3-01-19 от 22 апреля 2019 года, составленным оценщиком индивидуальным предпринимателем Демус В.А., рыночная стоимость земельного участка составила 5524000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью .... кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> имеющего категорию - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - производственная база, равной её рыночной стоимости в размере 5524000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.
В судебном заседании представитель административного истца Андреева Н.В. административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной судебной оценочной экспертизой.
Представители агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Диадинова Д.Х., администрации Муниципального образования "Поселок Нижний Баскунчак" Нестеренко Н.В. в судебном заседании не возражали против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключением оценочной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителя административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценщика Хаметова Р.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Как следует из материалов дела, правообладателем земельного участка, площадью .... кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> имеющего категорию - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - производственная база, является администрация муниципального образования "Ахтубинский район". Административному истцу земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления Главы Администрации г.Ахтубинска N 785 от 31 июля 2000 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 30-АА 094581 от 07.09.2006 г.
Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07 декабря 2015 года N 18 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 г. в размере 12875531,9 рублей.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 06/ОК/3-01-19 от 22 апреля 2019 года, составленным оценщиком индивидуальным предпринимателем Демус В.А., о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 5524000 рублей.
17 июня 2019 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. По результатам рассмотрения отчета 3 июля 2019 г. Комиссия вынесла решение, которым отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, указав, что отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ - 1345 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отметив на имеющиеся противоречия в отчете:
- об отсутствии документально подтвержденная информация о конкретных объектах капитального строительства, расположенных на оцениваемом земельном участке, а также о деятельности, осуществляемой на данном участке;
- о виде разрешенного использования оцениваемого земельного участка;
- об отсутствии анализа о схожести по экономическим характеристи5кам объектов аналогов;
- об отсутствии полной информации о выбранных земельных участках;
- о допущенных технических ошибках и описках в отчете.
Таким образом, в отчете об оценке имелись противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что поставило под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку эти выводы не позволяли однозначно объективно определить стоимость объекта оценки.
Изложенные выше обстоятельства давали основания сомневаться в правильности определения рыночной стоимости земельного участка и определением суда от 15 августа 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Экспертное агентство "Дело+"".
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Согласно заключению N 15-08-1-1 судебной оценочной экспертизы от 13 сентября 2019 года рыночная стоимость земельного участка, площадью 104230 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> имеющего категорию - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - производственная база, составила в размере 5756623 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.
Из представленного заключения следует, что каких - либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания заключения усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Эксперт Хаметов Р.Н. в ходе судебного заседания поддержал заключение, указав, что для определения рыночной стоимости объекта исследования применены сравнительный и доходный подход. Эксперт отказался от применения в данном случае затратного подхода, поскольку непосредственно как самостоятельный подход к определению стоимости Объекта оценки он не применим (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 568-р).
С применением сравнительного подхода определена рыночная стоимость земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> имеющего категорию - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - производственная база, в размере 5756623 рублей по состоянию на 01 января 2015 г. С применением доходного подхода рыночная стоимость указанного выше земельного участка определена в размере 9856442 рубля. При согласовании результатов за единицу была выбрана стоимость получения сравнительным подходом, которому придан вес в размере единицы, то есть 5756623 рублей.
Оценивая результаты экспертизы, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта зксперт - оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объекты исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, площадью .... кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> имеющего категорию - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - производственная база, равной ее рыночной стоимости в размере 5756623 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости является 17 июня 2019 года, исходя из чего установленная кадастровая стоимость подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2019 года до даты утверждения новой кадастровой оценки.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью .... кв.м., с кадастровым N категории - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - производственная база, расположенного по <адрес> равной ее рыночной стоимости в размере 5756623 рублей по состоянию на 01 января 2015 г., на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Рыночная стоимость удельного показателя стоимости составляет 55,23 рублей за 1 квадратный метр.
Датой подачи заявления считать 17 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
