Решение Астраханского областного суда от 03 октября 2019 года №2а-155/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 октября 2019 года Дело N 2а-155/2019
Именем Российской Федерации г. Астрахань 03 октября 2019 года
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.
при помощнике судьи Смахтиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-155/2019 по административному делу по иску ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования - для устройства водосборника для откачки подземных вод из Баскунчакского карьера гипса, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 5244000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 7 декабря 2015 года N18 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в размере 22051441,2 рублей. 17 июня 2019 года истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. 03 июля 2019 года заявление комиссией отклонено.
Административный истец полагает, что определенный размер кадастровой стоимости нарушает его права, поскольку влечет увеличение размер арендной платы, исчисляемой исходя их кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 5244000 рублей.
В судебном заседании представитель ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" Андреева Н.В., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования, с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной в размере 6367043 рубля, определенной в результате судебной оценочной экспертизы.
Представитель агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Анохин А.А. решение вопроса по заявленным требованиям оставил на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования "Поселок Нижний Баскунчак" Ахтубинского района Астраханской области адвокат Нестеренко Н.В. не возражала против удовлетворения административных исковых требований.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель администрации муниципального образования "Ахтубинский район" в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Выслушав стороны, эксперта Хаметова Р.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что на основании договором аренды земельного участка от 20 ноября 2003 года административный истец ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" является арендатором земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для устройства водосборника для откачки подземных вод из Баскунчакского карьера гипса, расположенного по адресу: <адрес>
Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 7 декабря 2015 N 18 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года в размере 22051441,2 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 17 декабря 2015 года.
Таким образом, пятилетний срок обращения в суд с иском истцом не пропущен.
В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
При этом, исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одной из форм платы за использование земли является земельный налог, порядок исчисления и уплаты которого устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Вместе с тем часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 7 декабря 2015 N 18 методом массовой оценки.
Частью 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных указанной статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка N 8 от 20 ноября 2003 года исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку административный истец использует указанный земельный участок на праве аренды и оплачивает арендные платежи исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.
Принимая во внимание приведенные обстоятельства, и учитывая положения абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, административный истец, будучи заинтересованным лицом, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.
В целях соблюдения досудебного порядка административный истец обратился 17 июня 2019 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. Уведомлением от 03 июля 2019 года заявление отклонено. Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке, подготовленный ИП Демус В.А., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 5244000 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ИП Демус В.А., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке N от 24 апреля 2019 года судом установлено, что отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.
В рамках рассмотрения дела определением суда от 15 августа 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Дело+" Хаметову Р.Н.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 6367043 рублей.
В судебном заседании представитель ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" Андреева Н.В. при определении рыночной стоимости земельного участка просила принять за основу заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 6367043 рублей.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Из заключения эксперта ООО "Дело+" следует, что рыночная стоимость земельного участка экспертом определена методом сравнения продаж, поскольку данный метод является наиболее точным методом расчета рыночной стоимости земельного участка.
При определении рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж, экспертом определены элементы, в рамках которых осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами, установлены схожие и различные характеристики объекта оценки и аналогов, применены необходимые корректировки по цене, количественным и качественным характеристикам объекта оценки и аналогов.
Так, экспертом проанализирован рынок земельных участков, схожих по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки на дату продажи, в связи с чем при проведении экспертизы за основу приняты четыре объекта - аналога, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам.
Экспертом обоснованно при проведении экспертизы не применены доходный и затратные подходы, поскольку из положений Федерального стандарта оценки N7, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пункт 23); затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).
При этом эксперт обоснованно отказался от результатов доходного подхода, поскольку оценка проводилась на 2015 год и объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.
Данные выводы эксперта соответствуют требованиям ФСО N7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N568-р (раздел 4).
Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом экспертом мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.
Согласно пункту 24 ФСО N 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При проведении экспертизы экспертом приняты четыре объекта-аналога, расположенные в Наримановском и Приволжском районах Астраханской области, один объект-аналог расположен в Среднеахтубинском районе п. Волжский Волгоградской области, однако при этом экспертом применен корректирующий коэффициент на местоположение земельного участка, отражающий цены по однотипным объектам в разных зонах. Объекты-аналоги подобраны исходя из их функционального использования и не отличаются по данному фактору от оцениваемого участка, что соответствует пункту 10 ФСО N 7.
Объекты - аналоги по основным параметрам схожи по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.
Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу приняты объекты-аналоги с датой оценки, максимально приближенной к дате оценки объекта оценки, что соответствует положениям ФСО N1 и ФСО N7.
При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
В судебном заседании эксперт Хаметов Р.Н. поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы.
На указанное заключение представителем администрации муниципального образования "Поселок Нижний Баскунчак" представлена рецензия N от 02 октября 2019 года, составленная специалистом ООО КФ "Альфа" Кукашевой Р.Р.
Исследовав заключение рецензии, пояснения эксперта Хаметова Р.Н. по указанным замечаниям, суд приходит к выводу о том, что оснований для исключения заключения судебной экспертизы из числа доказательств по делу не имеется.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд отмечает, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.
Выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному эксперту; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Доводы о том, что в экспертном заключении эксперта отсутствуют скриншоты материалов, а именно, справочника Лейфера Л.А., который использовал эксперт, являются несостоятельными.
Согласно пункту 11 ФСО N 3, утверждённых Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
К заключению судебной экспертизы, выполненной экспертом Хаметовым Р.Н., приложены объявления в отношении объектов-аналогов, указан источник, из которого получены сведения. Все сведения на момент их получения были проверены и соответствовали действительности. Справочник под редакцией Лейфера Л.Я, составленный в результате исследования рынка недвижимости, содержит информацию о величинах различных показателей на активных и неактивных рынках и являются общедоступной информацией. Следовательно, по информации, указанной в заключении эксперта, ответчик нашел данное издание и имел возможность проверить достоверность использованных экспертом данных. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение эксперта ООО "Дело+"" Хаметова Р.Н. соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
С учетом изложенного суд признает заключение эксперта ООО "Дело+" Хаметова Р.Н. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, и приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 6367043 рублей.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.
Поскольку 17 июня 2019 года истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, однако уведомлением от 03 июля 2019 года заявление отклонено, кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2019 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., с видом разрешенного использования - для устройства водосборника для откачки подземных вод из Баскунчакского карьера гипса, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 6367043 (шесть миллионов триста шестьдесят семь тысяч сорок три) рубля на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 17 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 15 октября 2019 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка