Решение Астраханского областного суда от 12 августа 2019 года №2а-153/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 августа 2019 года Дело N 2а-153/2019
Астраханский областной суд в составе: председательствующего судьи Баранова Г. В., при секретаре Мязиной Н. А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО " Интеграл " к Правительству Астраханской области, Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ " ФКП Росреестра " по Астраханской области, Управлению Росреестра по Астраханской области, Администрации МО " Город Астрахань " об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО " Интеграл " обратилось в суд с административным иском, в обоснование которого указал, что на основании договора аренды земельного участка от 26 декабря 2007 года, ООО " Интеграл " является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 150000 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство торгового комплекса, расположенного по адресу <адрес> Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 331647000 рублей. Считает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2013 года определена неверно, так как согласно Отчету N 06-0021-2019 от 25 мая 2019 года, составленного ООО УК " ЛАЙТ - Инвест ", рыночная стоимость данного земельного участка на указанную дату составляет 199958000 рублей. Указывает, что оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права его права и обязанности, так как он уплачивает арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка. ООО " Интеграл " просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 150000 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство торгового комплекса, расположенного по адресу <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 199958000 рублей.
В судебном заседании представитель ООО " Интеграл " - Гнездилова А. С. просила удовлетворить требования в полном объеме. Представитель Правительства Астраханской области - Кожанова Е. А. не возражала по существу заявленных требований. Представители Федерального государственного бюджетного учреждения " Федеральная кадастровая палата " Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в лице филиала ФГБУ " ФКП Росреестра " по Астраханской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Администрации МО " Город Астрахань " в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. С учетом надлежащего извещения заинтересованных лиц о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.
Выслушав объяснения представителя ООО " Интеграл " - Гнездилову А. С., представителя Правительства по Астраханской области - Кожанову Е. А.., исследовав доказательства, заслушав объяснения оценщика Газиева Ю. Р., рассмотрев дело в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из дела видно, что на основании договора аренды земельного участка от 26 дека 2007 года, ООО " Интеграл " является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 150000 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство торгового комплекса, расположенного по адресу <адрес>
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки " Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4) ", утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 июня 2015 года N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Из дела видно, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года в соответствии с постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П " Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области" методом массовой оценки. Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации " результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Принимая во внимание приведенные обстоятельства и учитывая положения абзаца первого статьи 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, административный истец, будучи плательщиком арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.
В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
При этом согласно статье 24. 19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных статьей 24. 19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Из содержания приведенных норм права следует, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в абзаце 1 статьи 24.19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
По результатам государственной кадастровой оценки земель Астраханской области, утвержденным постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П " Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области ", кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию 1 января 2013 года в размере 331647000 рублей, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. При таких обстоятельствах датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 1 января 2013 года.
Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что снованием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации " актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П " Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области ", административный истец представил суду отчет N 06-0021-2019 от 25 мая 2019 года, составленного ООО УК " ЛАЙТ - Инвест ", согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 150000 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство торгового комплекса, расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 1 января 2013 года составляет 199958000 рублей.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298.
Таким образом, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости по заказу истцов проведена его оценка.
Согласно представленному отчету N 06-0021-2019 от 25 мая 2019 года, составленного ООО УК " ЛАЙТ - Инвест " рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 150000 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство торгового комплекса, расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 1 января 2013 года составляет 199958000 рублей.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Суд считает, что в отчете N 06-0021-2019 от 25 мая 2019 года, составленного ООО УК " ЛАЙТ - Инвест ", проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость земельного участка, оценщик правомерно использовал сравнительный подход, обосновал отказ от применения затратного и доходный подходов. Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Размер рыночной стоимости земельного участка, подтвержденный вышеуказанным отчетом, административными ответчиками и заинтересованными лицами не оспаривался. В порядке статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации о назначении экспертизы стороны не ходатайствовали.
Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО N 1 - "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки", утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297; ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298; ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утв. приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299; ФСО N 4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости", утв. приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.
Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы оценщика не опровергнуты, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета N 06-0021-2019 от 25 мая 2019 года, составленного ООО УК " ЛАЙТ - Инвест " и опровергнуть выводы отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки объекта недвижимости его рыночной стоимости. В связи с чем, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Датой обращения административного истца с административным иском о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 20 ноября 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Руководствуясь статьями 175 - 176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление ООО " Интеграл " к Правительству Астраханской области, Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ " ФКП Росреестра " по Астраханской области, Управлению Росреестра по Астраханской области, Администрации МО " Город Астрахань " об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгового комплекса, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 150000 кв. м., расположенного по адресу <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 199958000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года, которая подлежит применению с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 20 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Г. В. Баранов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка