Решение Астраханского областного суда от 18 февраля 2019 года №2а-148/2018, 2а-12/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2019 года Дело N 2а-12/2019
Судья Астраханского областного суда Баранов Г. В., при секретаре Петровой М. В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Южного потребительского общества к Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ " ФКП Росреестра " по Астраханской области, Правительству Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства,
установил:
Южное потребительское общество обратилось в суд с административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что является собственником объекта капитального строительства - магазина, назначение нежилое, общей площадью 199,1 кв. м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес> право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <данные изъяты> от 26 августа 2004 года. Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N 562-П кадастровая стоимость данного объекта капитального строительства утверждена в размере 7078526 рублей 64 копейки. Истец полагает, что указанная кадастровая стоимость является завышенной, поскольку его действительная рыночная стоимость составляет 3852000 рублей, что подтверждается отчетом о рыночной оценке от 28 февраля 2018 года, составленным ООО УК " ЛАЙТ - Инвест ". Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, на уплате налогов, а также увеличения размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости объекта капитального строительства. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости дата внесения в реестр сведений о кадастровой стоимости - 22 января 2013 года. 3 сентября 2018 года Обществом подано заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, по результатам рассмотрения которого выдано уведомление от 7 сентября 2018 года о непринятии к рассмотрению документов в связи с истечением пятилетнего срока. Южное потребительское общество просит суд установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - магазина, назначение нежилое, общей площадью 199,1 кв. м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 3852000 рублей.
В судебном заседании представитель Южного потребительского общества - Бобровская О. Ю. требования административного иска поддержал. Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой. Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, согласно отзыву, оставлял решение данного спора на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении делам в их отсутствие.
При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 " О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости ", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из дела видно, что Южное потребительское общество является собственником объекта капитального строительства - магазина, назначение нежилое, общей площадью 199,1 кв. м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес> Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <данные изъяты> от 26 августа 2004 года.
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость объекта капитального строительства - магазина, назначение нежилое, общей площадью 199,1 кв. м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 7078000 рублей 64 копеек. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 22 января 2013 года, в связи с чем, на момент обращения истца с иском пятилетний срок пропущен.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 " О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости ", ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
В соответствии с частью 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Согласно статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (пункт 1 часть 1).
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации (часть 7).
Законом Астраханской области от 26 ноября 2009 года N 92/2009-ОЗ "О налоге на имущество организаций" на территории Астраханской области введен налог на имущество организаций, а также определена ставка налога, налоговые льготы, порядок и сроки уплаты налога, особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 2.1 Законом Астраханской области от 26 ноября 2009 года N 92/2009-ОЗ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 100 квадратных метров и помещения в них.
Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года N 753 определен перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Астраханской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2018 год. В данный перечень включен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
Таким образом, судом установлено, что истец является субъектом, в отношении которого применяются положения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 2.1 Законом Астраханской области от 26 ноября 2009 года N 92/2009-ОЗ "О налоге на имущество организаций", поскольку объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года N 753 включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2018 год.
Поскольку обязанность по оплате налога на вышеназванный объект недвижимости у истца возникла только 1 января 2018 года, то ранее права истца утвержденной кадастровой стоимость объекта недвижимости не нарушались, в связи с чем, оснований для пересмотра кадастровой стоимости до 1 января 2018 года не имелось.
В целях реализации права на оспаривание кадастровой стоимости на объект недвижимости, Южным потребительским обществом подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> и 3 сентября 2018 года представлен в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. 7 сентября 2018 года уведомлением комиссии заявление Южного потребительского общества не принято к рассмотрению, поскольку истек пятилетний срок на оспаривание кадастровой стоимости.
6 декабря 2018 года истец обратился в суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, с момента установления нарушенного права истец предпринял все возможные меры к своевременному сбору документов и обращению в комиссию, а в последствии в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Суд учитывает также и то, что кадастровая оценка объекта недвижимости утверждена 6 января 2013 года. На 1 января 2018 года новая кадастровая стоимость объекта недвижимости уполномоченным органом Астраханской области не установлена.
Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления Южному потребительскому обществу срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке N 02.0008-2018 от 28 февраля 2018 года, подготовленный оценщиком ООО УК " ЛАЙТ - Инвест ", согласно которому рыночная стоимость объекта капитального строительства - магазина, назначение нежилое, общей площадью 199,1 кв. м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 3852000 рублей 64 копейки.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО УК "ЛАЙТ - Инвест" законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке от 28 февраля 2018 года, а также пояснений оценщика Газиева Ю. Р., судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам - аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.
В ходе рассмотрения настоящего дела, определением суда от 28 декабря 2018 назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 29 июня 2012 года, проведение которой поручено ИП Демус В. А.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 4 февраля 2019 года N01/01, рыночная стоимость объекта капитального строительства - магазина, назначение нежилое, общей площадью 199,1 кв. м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 3890000 рублей.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 4 февраля 2019 года, подготовленное экспертом - ИП Демус В. А., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ " О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации ", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации ", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным методами. Определяя рыночную стоимость объекта капитального строительства экспертом применены все способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов всех методов оценки. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.
Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость объекта капитального строительства определена экспертом без учета НДС по состоянию на 29 июня 2012 года в сумме 3890000 рублей.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 4 февраля 2019 года N 01/01 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 " О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости " разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в сумме 3890000 рублей.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию является 3 сентября 2018 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2018 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Руководствуясь статьями 175 - 176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление Южного потребительского общества к Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ " ФКП Росреестра " по Астраханской области, Правительству Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - магазина, назначение нежилое, общей площадью 199,1 кв. м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 3890000 рублей, которая подлежит применению с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 3 сентября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
<данные изъяты>
<данные изъяты>


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка