Дата принятия: 26 мая 2020г.
Номер документа: 2а-146/2020
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 26 мая 2020 года Дело N 2а-146/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,
при секретаре Айсангалиевой Б.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Бабаева Э.А. к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Бабаев Э.А. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, указав, что является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ 2 Соликамская, 30/24, кадастровые стоимости которых чрезмерно завышены и не соответствуют рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Бабаев Э.А. (с учетом уточнений к административному исковому заявлению) просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений равной рыночной стоимости в отношении следующих помещений:
- помещения N 1, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020091:165, площадью 823,0 кв.м. - в размере рыночной стоимости 14437169,00 рублей по состоянию на 10 июня 2019 г.;
- помещения N 1 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020091:45, площадью 20,7 кв.м - в размере рыночной стоимости 360929,00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.;
- помещения N 2 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020693:117, площадью 62,9 кв.м. - в размере рыночной стоимости 1111662,00 рублей по состоянию на 10 декабря 2013 г.;
- помещения N 3 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020091:47, площадью 12,1 кв.м. - в размере рыночной стоимости 216558,00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.;
- помещения N 4 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020683:123, площадью 581,3 кв.м. - в размере рыночной стоимости 10250390,00 рублей по состоянию на 31 января 2014 г.;
- помещения N 5 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020683:124, площадью 141,4 кв.м. - в размере рыночной стоимости 2497630,00 рублей по состоянию на 31 января 2014 г.;
Согласно отчетам об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 7070.01.2019 от 12 ноября 2019 г. и N 7070.01.2020 от 29 января 2020 года, выполненному оценщиком ООО КФ "Алекс" Ш. рыночная стоимость объекта (объекта N 1) в целом составила 14437169,00 рублей. Рыночная стоимость отдельных помещений разделена соответственно в процентном отношении к общей площади и составила:
- помещение N 1 площадью 20,7 кв.м. - 360929,00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.;
- помещение N 2 площадью 62,9 кв.м. - 1111662,00 рублей по состоянию на 10 декабря 2013 г.;
- помещение N 3 площадью 12,1 кв.м. - 216558,00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.;
- помещение N 4 площадью 581,3 кв.м. - 10250390,00 рублей по состоянию на 31 января 2014 г.;
- помещение N 5 площадью 141,4 кв.м. - 2497630,00 рублей по состоянию на 31 января 2014 г.
Административный истец просит установить кадастровые стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости согласно названному отчету.
В судебном заседании представитель административного истца Пипкова С.А. административные исковые требования поддержала, уточнила кадастровые номера объектов недвижимости, просила установить кадастровые стоимости нежилых объектов недвижимости равной рыночной стоимости по результатам проведенной оценки.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании участия не принимала, не возражала против удовлетворения административного искового заявления.
Представители административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав представителя административного истца Пипкову С.А., оценщика Ш., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела Бабаев Э.А. является собственником объекта недвижимости - помещения N 1, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020091:165, площадью 823,0 кв.м., в состав которого вошло 5 помещений: помещение N 1, площадью 20,7 кв.м., помещение N 2, площадью 62,9 кв.м, помещение N 3, площадью 12,1 кв.м., помещение N 4, площадью 581,3 кв.м. и помещение N 5, площадью 141,4 кв.м. Площадь пяти помещений составила 818,4 кв.м., изменение площади произошло в результате демонтажа перегородок и реконструкций. Кадастровая стоимость помещения N 1 составила 23956147,36 рублей по состоянию на 10 июня 2019г.
Право административного истца на нежилое помещение площадью 581,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/2 Соликамская, 30/24, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28 ноября 2011 года, запись государственной регистрации права 30-30-01/193/2011-663, 30-АА 679007.
Право административного истца на нежилое помещение площадью 141,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/2 Соликамская, 30/24, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18 ноября 2011 года, запись государственной регистрации права 30-30-01/219/2011-414, 30-АА 663962.
Право административного истца на нежилое помещение площадью 20,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/2 Соликамская, 30/24, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04 октября 2011 года, запись государственной регистрации права 30-30-01/193/2011-662, 30-АА 663963.
Право административного истца на нежилое помещение площадью 62,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/2 Соликамская, 30/24, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24 января 2005 года, запись государственной регистрации права 30-01/01-13/2005-0003, 30 СР 054518.
Право административного истца на нежилое помещение площадью 12,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/2 Соликамская, 30/24, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24 января 2005 года, запись государственной регистрации права 30-01/01-13/2005-0004, 30 СР 054519. Кроме этого, права на помещения также подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости (л.д 12-66 том. 1).
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец представил суду отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 7070.01.2019 от 12 ноября 2019 г. и N 7070.01.2020 от 29 января 2020 года, выполненные оценщиком ООО КФ "Алекс" Ш., рыночная стоимость объекта (объекта N 1) в целом составила 14437169,00 рублей.
Рыночная стоимость отдельных помещений разделена соответственно в процентном отношении к общей площади и составила: помещение N 1, площадью 20,7 кв.м. - 360929,00 рублей, помещение N 2, площадью 62,9 кв.м. - 1111662,00 рублей, помещение N 3, площадью 12,1 кв.м. - 216558,00 рублей, помещение N 4, площадью 581,3 кв.м. - 10250390,00 рублей, помещение N 5, площадью 141,4 кв.м. - 2497630,00 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Из представленного отчета видно, что каких - либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ исследования оценщика свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания отчета усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Для определения рыночной стоимости объекта исследования оценщик применил сравнительный и доходный подходы, в результате чего получил следующие результаты.
Стоимость объекта доходным подходом составила 14554565 рублей, сравнительным подходом - 14355589 рублей. Для получения объективной рыночной стоимости объекта в отношении каждого подхода рассчитан и присвоен удельный вес: сравнительному - 0,59 %, доходному - 0,41 %. Величины удельного веса оценщик обосновал и указал, что применение сравнительного подхода имеет большую достоверность, поскольку более реально отражает положение цен на рынке недвижимости. Поэтому весовой вклад (удельный вес) сравнительного подхода определен в 0,59 %, несколько больше, чем весовой вклад доходного подхода. Затратный подход не применялся.
В результате выполненных расчетов рыночная стоимость объекта исследования - помещения N 1, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020091:165, площадью 823,0 кв.м. составила 14437169,00 рублей по состоянию на 10 июня 2019 г.
Рыночная стоимость отдельных помещений разделена соответственно в процентном отношении к общей площади и составила: помещение N 1 площадью 20,7 кв.м. - 360929,00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.; помещение N 2 площадью 62,9 кв.м. - 1111662,00 рублей по состоянию на 10 декабря 2013 г.; помещение N 3 площадью 12,1 кв.м. - 216558,00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.; помещение N 4 площадью 581,3 кв.м. - 10250390,00 рублей по состоянию на 31 января 2014 г.; помещение N 5 площадью 141,4 кв.м. - 2497630,00 рублей по состоянию на 31 января 2014 г.
Оценивая результаты оценки, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное заключение оценщика под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении оценщика содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об оценщике (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение оценки; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение оценщика.
На основании изложенного суд считает возможным принять отчет в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровые стоимости равными рыночной стоимости следующих объектов недвижимости:
- помещения N 1, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020091:165, площадью 823,0 кв.м. - в размере рыночной стоимости 14437169,00 рублей по состоянию на 10 июня 2019 г.;
- помещения N 1 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020091:45, площадью 20,7 кв.м - в размере рыночной стоимости 360929,00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.;
- помещения N 2 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020693:117, площадью 62,9 кв.м. - в размере рыночной стоимости 1111662,00 рублей по состоянию на 10 декабря 2013 г.;
- помещения N 3 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020091:47, площадью 12,1 кв.м. - в размере рыночной стоимости 216558,00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.;
- помещения N 4 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020683:123, площадью 581,3 кв.м. - в размере рыночной стоимости 10250390,00 рублей по состоянию на 31 января 2014 г.;
- помещения N 5 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020683:124, площадью 141,4 кв.м. - в размере рыночной стоимости 2497630,00 рублей по состоянию на 31 января 2014 г.;
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 26 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Суд считает, что срок на подачу административного искового заявления в суд не нарушен, поскольку о нарушении своих прав административному истцу стало известно после получения налогового уведомления, из которого ему видно о возросшей налоговой ставке в текущем году.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление Бабаева Э.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения - помещения N 1 расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020091:165, площадью 823,0 кв.м., равной рыночной стоимости 14437169,00 рублей по состоянию на 10 июня 2019 г.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения - помещения N 1 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020091:45, площадью 20,7 кв.м - равной рыночной стоимости 360929,00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения - помещения N 2 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020693:117, площадью 62,9 кв.м. - равной рыночной стоимости 1111662,00 рублей по состоянию на 10 декабря 2013 г.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения - помещения N 3 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020091:47, площадью 12,1 кв.м. - равной рыночной стоимости 216558,00 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения - помещения N 4 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020683:123, площадью 581,3 кв.м. - равной рыночной стоимости 10250390,00 рублей по состоянию на 31 января 2014 г.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения - помещения N 5 (вошедшего в состав помещения N 1), расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Староверова/ул.2 Соликамская, 30/24, с кадастровым номером 30:12:020683:124, площадью 141,4 кв.м. - равной рыночной стоимости 2497630,00 рублей по состоянию на 31 января 2014 г.
Датой подачи заявления считать 26 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Н.Х.Мухамбеталиева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
