Решение Астраханского областного суда от 31 января 2019 года №2а-142/2018, 2а-10/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 января 2019 года Дело N 2а-10/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,
при секретаре Салиховой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-10/2019 по административному исковому заявлению ООО ПКФ "Мистер ИКС" к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО ПКФ "Мистер ИКС" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого объекта недвижимости - административного здания с торговыми помещениями, указав, что Общество является собственником указанного объекта с кадастровым номером N, общей площадью 886,7 кв. метров, расположенного по адресу: г.<адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость административного здания с торговыми помещениями составляет 34812923 рубля 77 копеек.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 04 октября 2018 года N 18-04-18/2, составленному оценщиком ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" В.., рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 20063000 рублей. Административный истец просил установить кадастровую стоимость административного здания с торговыми помещениями с кадастровым номером N, общей площадью 886,7 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> б равной её рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 20063000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Гальцев А.В. административные исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, при этом не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.
Представители административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области и администрация муниципального образования "Город Астрахань" в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.
При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц и административного ответчика не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, эксперта Х., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела ООО ПКФ "Мистер ИКС" является собственником нежилого объекта недвижимости - административного здания с торговыми помещениями с кадастровым номером 30:12:030110:598, общей площадью 886,7 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> б.
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость административного здания с торговыми помещениями составляет 34812923 рубля 77 копеек. Право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (30-30-01/193/2009-513 от 29.10.2009 00:00:00).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена постановлением Правительства Астраханской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" N 562-П от 14 декабря 2012 года по состоянию на 29 июня 2012 года (дата определения кадастровой стоимости).
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчёт об оценке от 04 октября 2018 года N 18-04-18/2, подготовленный оценщиком ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" В.. Согласно отчету рыночная стоимость по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 20063000 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Из представленного отчета об оценке от 04 октября 2018 года N 18-04-18/2 следует, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
В этой связи отсутствие достоверной и проверяемой информации об объектах - аналогах является нарушением требований федеральных стандартов оценки, что не позволяет сделать вывод о достоверности полученного результата оценки.
В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 14 декабря 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 29 июня 2012 года, проведение которой поручено ООО "Экспертное агентство "Дело+".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 17 января 2019 года N 14-12-1-1 рыночная стоимость нежилого объекта недвижимости - административного здания с торговыми помещениями с кадастровым номером N, общей площадью 886,7 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> б по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 21759308 рублей.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 17 января 2019 года N 14-12-1-1, подготовленное экспертом ООО "Экспертное агентство "Дело+", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием всех доступных на момент проведения судебной экспертизы подходов: затратного, сравнительного и доходного методов. Для выбора согласованной величины стоимости объекта исследования использована техника средневзвешенного значения, в соответствии с который величине, полученной в каждом из примененных методов, присваивается весовой коэффициент (затратный - 0,36, сравнительный - 0,46, доходный - 0,18). В результате рыночная стоимость объекта исследования - нежилого объекта недвижимости - административного здания с торговыми помещениями с кадастровым номером N, общей площадью 886,7 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> б по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 21759308 рублей. Рыночная стоимость удельного показателя (1 кв.метра) составила 24539,7 рублей.
Как пояснил в судебном заседании эксперт Х.., выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.
Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 17 января 2019 года N 14-12-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 21759308 рублей.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд является 27 ноября 2018 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2018 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - административного здания с торговыми помещениями с кадастровым номером N, общей площадью 886,7 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> б равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 21759308 рублей на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. Рыночная стоимость удельного показателя (1 кв.метра) составила 24539,7 рублей.
Датой подачи заявления считать 27 ноября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Н.Х.Мухамбеталиева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка