Дата принятия: 06 марта 2018г.
Номер документа: 2а-139/2018
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 марта 2018 года Дело N 2а-139/2018
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Романовой Я.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Эко-Продукт Плюс" к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
установил:
ООО "Эко-Продукт Плюс" обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации складов. Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. N 543-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области" кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. утверждена в размере 39 322 548,96 руб. Однако согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненному ООО "Валерия" (оценщик Л.И.С.), рыночная стоимость земельного участка составляет 11 760 000 руб. Таким образом, превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимость нарушает права административного истца. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 25.12.2017 г. в удовлетворении заявления общества об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отказано.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года - 11 760 000 руб.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа город Кострома, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Эко-Продукт Плюс" - Рыжов В.А. административные исковые требования уточнил на основании представленных в дело дополнений к отчету об оценке рыночной стоимости, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года - 12 021 530 руб.
Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г. Кострома Комиссарова А.С. возражала против удовлетворения требований, поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости приведёт к уменьшению поступлений в местный бюджет. В тоже время с учетом внесенных в отчет об оценке рыночной стоимости изменений не имела замечаний к отчету.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.
Как видно из материалов дела, ООО "Эко-Продукт Плюс" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации складов /л.д. 7/.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 39 322 548,96 руб. /л.д. 8/.
В отчете об оценке рыночной стоимости N N от 30.11.2017 г., выполненном ООО "Валерия" (оценщик Л.И.С.), рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 11 760 000 руб. /л.д. 11-124/.
05 декабря 2017 года ООО "Эко-Продукт Плюс" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приложен вышеуказанный отчет.
Решением комиссии N N от 25 декабря 2017 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /л.д. 9-10/.
Указанный отчет представлен административным истцом в материалы административного дела и в ходе рассмотрения дела в отчет внесены уточнения и дополнения, с учетом которых рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 12 021 530 руб. /л.д. 144-152/.
В отчете оценщик описал объект оценки, определилсегмент рынка, к которому он относится (земельный участок промышленного назначения), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определилосновные ценообразующие факторы.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.
В качестве объектов-аналогов оценщик использовал следующие земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Костроме:
- объект-аналог N 1 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 2 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 3 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.
Все объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В частности, идентичны: имущественные права (право собственности), условия финансирования (денежные средства), условия продажи (рыночные), время продажи, вид разрешенного использования (9-я группа видов разрешенного использования), местоположение (районы вокруг крупных промышленных предприятий, промзоны, окраины городов, территории старой застройки), транспортная доступность (расположены внутри квартала), отсутствие железнодорожных путей, рельеф, форма участка.
В связи с тем, что стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг (0,87). Площади оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов оценщик признал сопоставимыми, поэтому корректировку на масштаб с учетом данных справочника оценщика недвижимости не делал.
Ввиду различий в обеспеченности объекта оценки и объектов-аналогов инженерными коммуникациями оценщиком сделаны корректировки на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций.
Введенные корректировки в отчете обоснованы.
Размер определённой в отчете (с учетом дополнений и уточнений) рыночной стоимости оценщик Л.И.С. подтвердила при допросах в судебных заседаниях, аргументировала необоснованность замечаний комиссии, послуживших основанием для отказа в принятии отчета в качестве доказательства рыночной стоимости, обосновала соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков", его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость и свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, возражения представителя заинтересованного лица администрации городского округа г. Кострома о необходимости введения корректировки на наличие инженерных коммуникаций учтены оценщиком в дополнениях к отчету об оценке, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.
Возражения представителя заинтересованного лица администрации городского округа г. Кострома Комиссаровой А.С. против удовлетворения требований, обоснованные недопустимостью снижения поступлений в местный бюджет, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.
Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию - 05 декабря 2017 года /л.д. 9-10/.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации складов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 12 021 530 (двенадцать миллионов двадцать одна тысяча пятьсот тридцать) рублей.
Датой подачи заявления считать 05 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
