Решение Костромского областного суда от 27 февраля 2018 года №2а-138/2018

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 февраля 2018 года Дело N 2а-138/2018
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Политовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Восход" к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости,
установил:
ООО "Восход", действуя через представителя Рыжова В.А., обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N293, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административных и производственных строений, и земельных участков с кадастровыми номерами N230, N231, расположенных по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов промышленного назначения. Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. N 543-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области" кадастровая стоимость земельных участков утверждена:
- для земельного участка с кадастровым номером N293 в размере 2 901 216,84 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером N230 в размере 3 017 394,60 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером N231 в размере 91 807 861,26 руб.;
Между тем, согласно Отчетам NN N, выполненным оценщиком ООО "Эксперт-Оценка-Кострома" Г.А.Е., действительная рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:
- для земельного участка с кадастровым номером N293 по состоянию на 12 декабря 2013 года в размере 1 455 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером N230 по состоянию на 07 мая 2013 года в размере 1 507 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером N231 по состоянию на 07 мая 2013 года в размере 34 309 000 руб.
Несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.
Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решением комиссии N N от 25.12.2017 г. в пересмотре кадастровой стоимости отказано со ссылкой на несоответствие отчетов требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа город Кострома.
Представитель административного истца ООО "Восход" - Рыжов В.А. в судебном заседании административные исковые требования поддержал.
Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г. Кострома - Маркова А.И., возражая против удовлетворения административных исковых требований, полагала, что оценщиком при составлении отчета неправомерно применено значение скидки на торг в размере 14 % - максимальное значение доверительного интервала.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.
Как видно из материалов дела, ООО "Восход" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером N293, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административных и производственных строений /л.д. 7/;
- земельный участок с кадастровым номером N230, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов промышленного назначения /л.д. 8/;
- земельный участок с кадастровым номером N231, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов промышленного назначения /л.д. 9/.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость земельных участков утверждена в следующих размерах:
- земельного участка с кадастровым номером N:293 по состоянию на 12 декабря 2013 года - 2 901 2016,84 руб. /л.д. 10/;
- земельного участка с кадастровым номером N230 по состоянию на 07 мая 2013 года - 3 017 394,60 руб. /л.д. 11/;
- земельного участка с кадастровым номером N231 по состоянию на 07 мая 2013 года - 91 807 861,26 руб. /л.д. 12/.
В отчете об оценке рыночной стоимости N N, выполненном оценщиком ООО "Эксперт-Оценка-Кострома" Г.А.Е., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N293 по состоянию на 12 декабря 2013 года определена в размере 1 455 000 руб. /л.д. 18-100/.
В отчете об оценке N N, выполненном оценщиком ООО "Эксперт-Оценка-Кострома" Г.А.Е., рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 07 мая 2013 года определена:
- для земельного участка с кадастровым номером N230 в размере 1 507 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером N231 в размере 34 309 000 руб. /л.д. 101-204/.
12 декабря 2017 года ООО "Восход" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, к которым были приложены вышеуказанные отчеты.
Решениями комиссии N N и N N от 25 декабря 2017 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости ввиду того, что оформление и содержание отчетов об оценке не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность/л.д. 13-16/.
Эти же отчеты представлены административным истцом в материалы административного дела.
В отчетах оценщик описал объекты оценки, определилсегмент рынка, к которому они относятся (промышленное назначение), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определилосновные ценообразующие факторы.
Для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.
В качестве объектов-аналогов оценщик использовал следующие земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Костроме:
- объект-аналог N 1 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 2 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 3 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.
Все объекты-аналоги сходны с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.
В частности, идентичны: условия финансирования (рыночные), условия продажи (коммерческие), время продажи, местоположение, вид разрешенного использования, наличие инженерных коммуникаций.
По имеющимся различиям между объектами оценки и объектами-аналогами оценщик сделал соответствующие корректировки: на вид права (объект-аналог N 3 продавался на праве аренды), на размер, на расположение относительно автомагистралей (объекты оценки расположены на 1-й линии крупной автодороги города, объекты-аналоги N 1 и N 2 расположены внутриквартально).
В связи с тем, что стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг в размере 14 %.
Размер определённой в отчетах рыночной стоимости оценщик Г.А.Е. подтвердил при допросе в судебном заседании, обосновал соответствие отчетов требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, аргументировал необоснованность замечаний комиссии к отчетам, послуживших основанием для отказа в принятии их в качестве доказательств рыночной стоимости, а также правомерность применения скидки на торг в размере 14 %.
Как следует из показаний свидетеля Г.А.Е., применение максимального значения корректировки скидки на торг из доверительного интервала из справочника оценщика недвижимости вызвано неактивностью рынка продажи земельных участков промышленного назначения по состоянию на даты оценки, для которого соответственно характерно превышение предложения над спросом, что вынуждает продавцов к более существенному снижению цены для формирования готовности у покупателя приобрести объект недвижимости.
Суд не находит оснований не согласиться с приведённым оценщиком обоснованием.
Доказательств неправомерности применения скидки на торг в размере 14 % при указанных оценщиком условиях представитель заинтересованного лица - администрации городского округа г. Кострома не представил, не оспаривал неактивность рынка продажи земельных участков промышленного назначения по состоянию на даты оценки, чем по существу и обусловлено применение максимального значения корректировки из доверительного интервала.
Применение другими оценщиками при оценке рыночной стоимости аналогичных земельных участков скидки на торг в размере 13 %, что следует из копий отчетов об оценке рыночной стоимости отдельных земельных участков промышленного назначения, приобщенных к материалам дела по ходатайству представителя заинтересованного лица - администрации городского округа г. Кострома, не свидетельствует о неправомерности использования оценщиком Г.А.Е. скидки на торг в размере 14 % и не опровергает приведённое им обоснование.
Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ООО "Российское общество оценщиков". Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.
Поскольку общество с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этими заявлениями в комиссию - 12 декабря 2017 года /л.д. 13-16/.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N293, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административных и производственных строений, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 декабря 2013 года в размере 1 455 000 (один миллион четыреста пятьдесят пять тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N230, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов промышленного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07 мая 2013 года в размере 1 507 000 (один миллион пятьсот семь тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N231, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов промышленного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07 мая 2013 года в размере 34 309 000 (тридцать четыре миллиона триста девять тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 12 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка