Решение Костромского областного суда от 27 февраля 2018 года №2а-137/2018

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 февраля 2018 года Дело N 2а-137/2018
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Политовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бухтоярова В.А. к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
установил:
Бухтояров В.А., действуя через представителя Рыжова В.А., обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объекта промышленного назначения. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 7 660 654,25 руб. Однако согласно Отчету N N, составленному оценщиком ООО "Эксперт-Оценка-Кострома" Г.А.Е., его действительная рыночная стоимость по состоянию на 28.11.2013 г. - 2 731 000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.
Бухтояров В.А. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решением комиссии N N от 25.12.2017 г. в пересмотре кадастровой стоимости отказано со ссылкой на несоответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 ноября 2013 года - 2 731 000 руб.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, администрация городского округа г. Кострома.
Административный истец Бухтояров В.А. в судебное заседание не явился.
Его представитель по доверенности Рыжов В.А. в судебном заседании административные исковые требования поддержал.
Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г. Кострома - Маркова А.И., возражая против удовлетворения административных исковых требований, полагала, что оценщиком при составлении отчета неправомерно применено значение скидки на торг в размере 14 % - максимальное значение доверительного интервала.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как видно из материалов дела, Бухтоярову В.А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объекта промышленного назначения, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> /л.д. 7/.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 28 ноября 2013 года утверждена в размере 7 660 654,54 руб./л.д. 8/.
В отчете об оценке рыночной стоимости N N, выполненном оценщиком ООО "Эксперт-Оценка-Кострома" Г.А.Е., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 28 ноября 2013 года определена в размере 2 731 000 руб. /л.д. 12-100/.
13 декабря 2017 года Бухтояров В.А. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет.
Решением комиссии N N от 25 декабря 2017 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /л.д. 9-10/.
Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.
В отчете оценщик описал объект оценки, определилсегмент рынка, к которому он относится (промышленное назначение), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определилосновные ценообразующие факторы.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.
В качестве объектов-аналогов оценщик использовал следующие земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Костроме:
- объект-аналог N 1 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 2 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 3 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.
Все объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В частности, идентичны: условия финансирования (рыночные), условия продажи (коммерческие), время продажи, местоположение, вид разрешенного использования, наличие инженерных коммуникаций.
По имеющимся различиям между объектом оценки и объектами-аналогами оценщик сделал соответствующие корректировки: на вид права (объект-аналог N 3 продавался на праве аренды), на размер, на расположение относительно автомагистралей (объект оценки расположен внутри промышленной зоны, объект-аналог N 3 расположен на 1 линии крупной автодороги города).
В связи с тем, что стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг в размере 14 %.
Размер определённой в отчете рыночной стоимости оценщик Г.А.Е. подтвердил при допросе в судебном заседании, обосновал соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, аргументировал необоснованность замечаний комиссии к отчету, послуживших основанием для отказа в принятии его в качестве доказательства рыночной стоимости, а также правомерность применения скидки на торг в размере 14 %.
Как следует из показаний свидетеля Г.А.Е., применение максимального значения корректировки скидки на торг из доверительного интервала из справочника оценщика недвижимости вызвано неактивностью рынка продажи земельных участков промышленного назначения по состоянию на 28 ноября 2013 года, для которого соответственно характерно превышение предложения над спросом, что вынуждает продавцов к более существенному снижению цены для формирования готовности у покупателя приобрести объект недвижимости.
Суд не находит оснований не согласиться с приведённым оценщиком обоснованием.
Доказательств неправомерности применения скидки на торг в размере 14 % при указанных оценщиком условиях представитель заинтересованного лица - администрации городского округа г. Кострома не представил, не оспаривал неактивность рынка продажи земельных участков промышленного назначения по состоянию на дату оценки, чем по существу и обусловлено применение максимального значения корректировки из доверительного интервала.
Применение другими оценщиками при оценке рыночной стоимости аналогичных земельных участков скидки на торг в размере 13 %, что следует из копий отчетов об оценке рыночной стоимости отдельных земельных участков промышленного назначения, приобщенных к материалам дела по ходатайству представителя заинтересованного лица - администрации городского округа г. Кострома, не свидетельствует о неправомерности использования оценщиком Г.А.Е. скидки на торг в размере 14 % и не опровергает приведённое им обоснование.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ООО "Российское общество оценщиков". Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.
Поскольку Бухтояров В.А. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию - 13 декабря 2017 года /л.д. 9-10/.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объекта промышленного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 731 000 (два миллиона семьсот тридцать одна тысяча) рублей.
Датой подачи заявления считать 13 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка