Решение Костромского областного суда от 16 января 2018 года №2А-134/2017, 2А-59/2018

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 января 2018 года Дело N 2А-59/2018
16 января 2018 года Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Ильиной И.Н.
при секретаре Политовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Соколова Михаила Николаевича и Зайцева Виктора Николаевича к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость,
установил:
Соколов М.Н., Зайцев В.Н. обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего им на праве общей долевой собственности (<данные изъяты> у каждого) земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складское предприятие <данные изъяты> опасности, расположенного по адресу <адрес> в размере его рыночной стоимости 35 738 000 руб. на налоговый период с 1 января 2017 года по 31 декабря 2017 года.
В обоснование иска указано, что этот земельный участок принадлежит административным истцам на праве собственности. Участок образован путем объединения двух земельных участков N и N. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 27.11.2017 года установлена в размере 107 372 379 руб. 56 коп. Эта стоимость является завышенной, поскольку согласно отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненному независимым оценщиком Сливянчук О.Н. (ООО "Регионльный центр оценки") рыночная стоимость вышеуказанного участка составила 35 738 000 руб. Ссылаясь на нормы, содержащиеся в ст.ст. 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности", административные истцы полагают возможным установить кадастровую стоимость принадлежащего им земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика Сливянчук О.Н.
В судебном заседании административный истец Зайцев В.Н. и представитель административных истцов Смирнов А.Н. административное исковое заявление уточнили. Просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной на дату образования земельного участка, то есть на 27 ноября 2017 года. Дополнительно пояснили, что до объединения земельных участков, принадлежащих административным истцам, на основании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 ноября 2016 года кадастровая стоимость земельного участка N была установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 08 июля 2013 года в размере 28 400 000, а решением комиссии от 20 октября 2016 года кадастровая стоимость земельного участка N была установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 мая 2013 года в размере 23 891 000 руб.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области Лысова С.В. не возражала против удовлетворения административного искового заявления, полагая представленный отчет допустимым доказательством.
Представитель администрации города Костромы Пестерова Е.А. возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что земельный участок был образован 27.11.2017 г., соответственно, и отчет об оценке проводился на эту дату. Однако в отчете анализ рынка проводится по состоянию на 2016 год, анализа рынка на 2017 год не проводится. Оценщик использует сравнительный подход, при этом все три объявления о продаже объектов-аналогов приведены на январь-май 2016 года, то есть не на дату оценки. Данное обстоятельство может повлечь необоснованное занижение налогооблагаемой базы и сказаться на городском бюджете.
Администрация Костромской области, департамент имущественных и земельных отношений администрации Костромской области и Управление Росреестра по Костромской области своих представителей в судебное заседание не направили, администрация Костромской области и департамент имущественных и земельных отношений администрации Костромской области просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Выслушав административного истца, представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив в качестве свидетеля оценщика Сливянчук О.Н., суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как видно из материалов дела, Соколову М.Н. и Зайцеву В.Н. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и коммунально-складские предприятия <данные изъяты> опасности.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 27 ноября 2017 года составляет в размере 107 372 379 руб. 56 коп.
Поскольку земельный участок был поставлен на кадастровый учет 27 ноября 2017 года, датой определения его кадастровой стоимости в соответствии с положениями статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности явилась дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о нем.
В подтверждение заявленных требований административные истцы представили отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный оценщиком ООО "Региональный центр оценки" Сливянчук О.Н, согласно которому по состоянию на 27 ноября 2017 года рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 35 738 000 рублей.
Суд полагает, что данный отчет является допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу, так как в ходе судебного разбирательства было установлено, что этот отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже за период с 2015 по 2017 год включительно аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому.
Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице, а также в приложенных к отчету объявлениях о продаже этих объектов.
Оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, что отвечает принципу достаточности. Все аналоги - свободные от построек земельные участки, расположенные в черте города Костромы в промзоне и предназначенные для строительства и эксплуатации производственно- складских объектов.
При наличии отличий по ценообразующим характеристикам оценщиком были введены соответствующие корректировки (на вид права, на котором принадлежит земельный участок), наличия свободного доступа к объекту, расположение объекта относительно крупной автодороги, на торг, на площадь земельного участка.
Все объявления о продаже объектов-аналогов были актуальны на январь-март 2016 года. Как пояснила допрошенная в качестве свидетеля оценщик Сливянчук О.Н., на экспозиции земельные участки находятся достаточно длительное время. В обоснование этого утверждения она сослалась на содержащиеся в нескольких отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненных оценщиком Асташенковым С.В., размещенных на портале Росреестра и принятых комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости без замечаний. В этих отчетах содержится информация о сроках экспозиции земельных участков. Так, для некоторых участков срок экспозиции более трех лет, а в общем - 1-2 года. В выполненном ею отчете, который является предметом оценки по настоящему делу, у всех объектов-аналогов срок экспозиции не превышает 24 месяца. В соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки в качестве объектов-аналогов могут быть взяты данные по предложениям, которые содержат в себе цену, площадь и адрес объекта. Процедура установления количественных и качественных характеристик аналогов должна проводиться в виде анализа. Анализ проводится на дату предложения, а не на дату оценки путем исследования кадастровой карты, проводятся телефонные переговоры и т.д. Таким образом, аналоги всегда принимаются в том виде, в каком они были на дату размещения предложения. В отчете ей была сделана корректировка на площадь участка, поскольку, чем больше площадь участка, тем меньше его цена, в отчете есть анализ ценообразующих факторов, и данному фактору оценка дана, применены необходимые корректировки.
Приведенные оценщиком суждения подтверждаются приобщенными к материалам дела копиями выдержек из отчетов по определению рыночной стоимости трех земельных участков, расположенных на территории города Костромы, выполненных оценщиком Асташенковым С.В. Каких-либо возражений относительно приведенных пояснений свидетеля сторонами не приведено.
Таким образом, суд находит представленный отчет отвечающим требованиям, содержащимся в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в частности, по мнению суда, он не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение, поскольку содержит сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков".
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.
Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Истцы обратились в суд с настоящим административным исковым заявлением 25 декабря 2017 года.
Согласно ст. 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Между тем в настоящем случае участок был образован только 27 ноября 2017 года. Поэтому оснований для указания в решении на то обстоятельство, что установленная решением суда кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2017 года, не имеется. Кроме того, внесение в резолютивную часть решения ссылки на налоговый период, на который распространяется действие установленной судом кадастровой стоимости участка, законом не предусмотрено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленное коммунально-бытовое предприятие <данные изъяты> опасности, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2017 года в размере 35 738 000 ( тридцать пять миллионов семьсот тридцать восемь тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 25 декабря 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья И.Н.Ильина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка