Решение Костромского областного суда от 27 марта 2018 года №2а-124/2018

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 марта 2018 года Дело N 2а-124/2018
Костромской областной суд в составе:
председательствующего С.В. Андреева,
при секретаре О.М. Политовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Юсуфова Гены Рамазановича к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,
установил:
Г.Р. Юсуфов, действуя через своего представителя В.А. Рыжова, обратился в суд с названным административным иском, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2999,96 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на период с 01 января 2017 г. в размере 4 878 000 руб..
Требования мотивировал тем, что он является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды N 2628 от 22 мая 2008 г. Кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствии постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 г. N 543-а в размере 9 621 283,14 руб. Однако согласно отчету оценщика N 6994 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2013 года составляет 4 878 000 рублей.
Установленная в настоящее время экономически необоснованная кадастровая стоимость земельного участка приводит к нарушению прав административного истца, поскольку размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация Красносельского муниципального района Костромской области, администрация гордского поселения п. Красное-на-Волге Костромской области.
Административный истец Г.Р. Юсуфов в судебное заседание не явился. Его представитель В.А. Рыжов в судебном заседании административные исковые требования поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Костромской области в судебное заседание не явился. Ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Костромской области Е.А. Полушкина, действующая на основании доверенности, просит рассмотреть дело без участия их представителя, разрешение спора полагает на усмотрение суда.
Представители административного ответчика администрации Костромской области, представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, администрации Красносельского муниципального района Костромской области, администрации городского поселения п. Красное-на-Волге Костромской области надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Указанные лица о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2999,96 кв.м, расположенный на землях: земли населенных пунктов: <адрес> на основании договора аренды N 2628 от 22 мая 2008 г. и последующих соглашений о его изменении и дополнении администрация Краснослеьского муниципального района Костромской области предоставила в аренду Г.Р. Юсуфову для строительства станции технического обслуживания автомобилей (л.д.14-16, 118).
В отзыве на административное исковое заявление администрация Красносельского муниципального района Костромской области указала, что с 1 января 2017 г. полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городских поселений сохраняются у органов местного самоуправления городских поселений. Полагает, что стороной в договоре аренды земельного участка предоставленного административному истцу является администрация городского поселения п. Красное-на-Волге.
Абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшим до 1 марта 2015 г., было предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В настоящее время в соответствии с абзацем 3 пункта 2 ст. 3.3 указанного Федерального закона предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского поселения отнесена к полномочиям органа местного самоуправления такого поселения.
По условиям пункта 10 договора аренды размер арендной платы изменяется при оценке рыночной стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 9 621 283,14 руб. Кадастровая стоимость определена на 01 января 2013 года.
В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет N 6994 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО "<данные изъяты>" ФИО6. В отчете рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 4 878 000 руб. (л.д. 19-124).
При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому.
Оценщиком взяты следующие объекты-аналоги:
- объект-аналог N 1 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 2 050 кв.м;
- объект-аналог N 2 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 2 500 кв.м;
- объект-аналог N 3 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 1000 кв.м.
Выбор объектов-аналогов, расположенных в г. Костроме оценщиком мотивирован отсутствием на рынке предложений о продаже земельных участков в пгт. Красное-на -Волге на дату оценки. В последующем оценщиком применена корректировка на место положение участков.
Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. Все объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.
В частности, идентичны: условия финансирования (рыночные), условия продажи (коммерческое предложение), условия рынка (время продажи), категория земель (земли населенных пунктов).
Так как стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком введена корректировка на торг.
Также оценщиком использованы и другие корректировки, в частности на имущественные права, на площадь, на расположение относительно "красной" линии крупных автодорог. Мотивы применения корректировок приведены оценщиком в отчете.
Лица, участвующие в деле, данный отчет не оспаривали.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив отчет N 6994 об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а, также учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд соглашается с изложенными в отчете выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 4 878 000 рублей.
Административное исковое заявление поступило в суд 09 января 2018 года. Согласно штемпелю потового отделения на конверте, административный иск с приложенными документами был направлен в суд 28 декабря 2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства станции технического обслуживания автомобилей, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 4 878 000 (четыре миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 28 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья
Костромского областного суда С.В. Андреев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка