Решение Астраханского областного суда от 28 мая 2020 года №2а-122/2020

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 мая 2020 года Дело N 2а-122/2020
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Лавровой С.Е.,
при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сафиуллаевой Э.Э. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
установил:
административный истец 18 декабря 2019 г. обратилась в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области и филиалу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области, в котором указала, что с 2015 г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 721 кв.м., из категории - земли населенных пунктов, предоставленного для эксплуатации складских помещений, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 г. на основании постановления Правительства Астраханской области N 584-П от 25 декабря 2013 г. в размере 8 131 133 руб. 01 коп., о чем 4 апреля 2014 г. внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости, рыночная стоимость земельного участка составляет 2 238 000 руб., что следует из отчета об оценке Агентства независимой оценки А.
Просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 г., поскольку высокая кадастровая стоимость влечет необоснованное увеличение арендных платежей и восстановить срок для обращения в суд.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Неявка участвующих в деле лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в письменных возражениях привел сведения из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, указав на отсутствие правовых оснований для привлечения филиала к участию в настоящем административном деле.
Управление Росреестра по Астраханской области просило о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя, разрешение административного искового заявления оставило на усмотрение суда.
Правительство Астраханской области не оспаривало права обращения административного истца с указанными требованиями, разрешение административного иска оставило на усмотрение суда.
Администрация муниципального образования "Город Астрахань" просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, в письменных возражениях указала на несоответствие отчета об оценке, представленного административным истцом, федеральным стандартам об оценке. Кроме того, обратила внимание на пропуск административным истцом срока на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Заинтересованное лицо ООО "Производственно-коммерческая фирма "Внештрансбункер" в письменных возражениях указало на согласие с административным исковым заявлением.
В судебном заседании представитель административного истца Сидоров М.Г. поддержал заявленные требования.
Выслушав представителя административного истца, исследовав представленные доказательства, допросив эксперта, Астраханский областной суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии со статьей 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки, являющийся итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Административный истец, являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости, поскольку арендные платежи определяются исходя из размера кадастровой стоимости, в связи с чем вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его действительной рыночной стоимости.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В силу разъяснений, данных в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Из материалов административного дела и выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 4 апреля 2014 г. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2013 г., исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 г. N 584-П.
На момент обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением в Единый государственный реестр недвижимости результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, не внесены, что дает основание для восстановления административному истцу срока для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Обращаясь с настоящим административным исковым заявлением, административный истец указал, что рыночная стоимость земельного участка значительно ниже кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом об оценке от 5 декабря 2019 г. N индивидуального предпринимателя Д. (Независимая оценка "А."), согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 2 238 000 руб.
Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил в пункте 23, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Поскольку в ходе исследования в судебном заседании отчета об оценке установлены противоречия в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке от его кадастровой стоимости, судом по инициативе административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ООО "З.".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 24 апреля 2020 г. N, представленный административным истцом Отчет об оценке, требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности не соответствует, поскольку нарушен пункт 5 ФСО N 3. Оценщиком допущена ошибка при корректировке на коммуникации, оказавшая существенное влияние на конечный результат оценки.
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка на 1 января 2013 г. составляет 2 501 000 руб.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 г. N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Участвующие в деле лица ознакомлены с заключением судебной оценочной экспертизы, возражений не представили. С учётом заключения судебной оценочной экспертизы административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в определённом экспертизой размере.
Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, выводы предельно ясны и не содержат противоречий.
Исследовав заключение судебной экспертизы в судебном заседании, допросив эксперта З., суд установил, что судебная экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. При проведении судебной оценочной экспертизы экспертом проведено исследование рынка недвижимости в Астраханской области, определен соответствующий сегмент рынка. Экспертом проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом, перечень и характеристики объектов-аналогов приведены в таблицах. Аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по функциональности и параметрам. В экспертном заключении приведены ссылки на источники используемой информации и приложены копии материалов и распечаток, которые дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки. Описание, расчет корректировок, отказ от проведения корректировок по другим аспектам, в заключении также приведены.
Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу решения.
Таким образом, исследовав и оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные по административному делу доказательства, Астраханский областной суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска и обоснованности рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:040467:22 в размере 2 501 000 руб.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, установленная судом кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения его в суд 18 декабря 2019 г.
В силу положений пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания.
Руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Восстановить Сафиуллаевой Э.Э. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Административное исковое заявление Сафиуллаевой Э.Э. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 6 721 кв.м., из категории - земли населенных пунктов, предоставленного для эксплуатации складских помещений, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 2 501 000 (два миллиона пятьсот одна тысяча) рублей на период с 1 января 2019 г. и до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 18 декабря 2019 г.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 29 мая 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка