Решение Костромского областного суда от 11 июля 2017 года №2а-12/2017

 
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 11 июля 2017 года Дело N 2а-12/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 июля 2017 г. г. Кострома
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Политовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПАО «Территориальная генерирующая компания № 2» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
ПАО «Территориальная генерирующая компания № 2» (далее - ПАО «ТГК № 2», общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы. Земельный участок образован по решению собственника от 18.01.2013 г. о разделе земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>. Дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о вновь образованном земельном участке 23.04.2013 г. Соответственно датой определения кадастровой стоимости участка также является 23.04.2013 г.
Кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка 19 418 359, 24 руб. Однако согласно отчету ООО «Центр оценки «Петербургская недвижимость» от 22.08.2016 г. рыночная стоимость земельного участка, определённая по состоянию на 23.04.2013 г., составляет 4 430 000 руб. Экспертным заключением Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подтверждены обоснованность отчета и его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличение налоговой базы по земельному налогу, который подлежит уплате административным истцом.
Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Однако решением комиссии от 29.11.2016 г. в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной отказано.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> равной его рыночной стоимости-4 430 000 руб.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области и администрация г. Костромы /том 1 л.д. 1/.
В судебном заседании представитель административного истца ПАО «ТГК № 2» Пушкарева О.А., основываясь на заключении эксперта, полученном по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, административные исковые требования уточнила, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 23.04.2013 г. равной 6 162 000 рублей. Кроме того, пояснила, что не возражает против взыскания с административного истца расходов на проведение экспертизы в размере 30 000 рублей.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области Сельнихин А.Ю., ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Костромской области Румянцева Л.М., представитель заинтересованного лица администрации г. Костромы Пестерова Е.А. не возражали против удовлетворения уточнённых административных исковых требований.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 указанной статьи).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).
Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.
Как видно из материалов дела, ОАО «ТГК № 2» (на данный момент - ПАО «ТГК № 2») на основании договора купли-продажи от 27.02.2009 г. № 323 является собственником земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью < данные изъяты>, расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы /т. 1 л.д. 31/.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 23 апреля 2013 года утверждена в размере 19 418 359, 24 руб. /т. 1 л.д. 32/.
В отчете об оценке рыночной стоимости № 002037-0001-И/ДогР15-4, выполненном ООО «Центр оценки «Петербургская Недвижимость», рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 23 апреля 2013 года определена в размере 4 430 000 руб. /т. 1 л.д. 33-114/. На данный отчет представлено положительное экспертное заключение № 2951/2016 /т. 1 л.д. 115-132/.
02 ноября 2016 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области поступило заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет /т. 1 л.д. 133-135/.
Решением комиссии от 29 ноября 2016 года в удовлетворении заявления отказано ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /т. 1 л.д. 136 - 138/.
Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.
Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя административного истца ПАО «ТГК № 2» Пушкаревой О.А. проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка и проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка.
В выводах заключения эксперта № 12/17-Э, составленного экспертом ООО «Центр оценки и финансовой экспертизы» Веселовой Л.В., указано, что оценщиком при составлении отчета № 002037-0001-И/ДогР15-4 допущены следующие нарушения и ошибки, влияющие и не влияющие на величину рыночной стоимости:
- на страницах 16 и 18 отчета указано, что объект оценки расположен в Центральном районе г. Костромы, что не соответствует действительности. На странице 34 отчета указано, что объект оценки расположен в нецентральном районе;
- оценщик руководствовался Правилами землепользования и застройки в г. Костроме, утвержденными решением Думы города Костромы № 248 от 18.12.2014 г., то есть после даты оценки, что является нарушением пункта 8 ФСО № 1;
- оценщик принял в расчет объекты-аналоги без их должного исследования;
- по данным публичной кадастровой карты объект-аналог № 1 расположен на крупной автомагистрали города - < адрес>, но поправку на этот фактор оценщик не сделал, а на стр. 37 отчета указал, что объект оценки и объекты-аналоги имеют равный потенциал местоположения. Кроме того, данный объект-аналог на дату оценки входил в зону сельскохозяйственных угодий, которая не сопоставима с зоной, в которой расположен объект оценки - зона производственно-коммунальных объектов III класса опасности;
- объект-аналог № 2, расположенный по адресу < адрес>, на дату оценки был застроен объектами, при введении корректировок оценщик не учел данный факт;
- объект-аналог № 3, расположенный по адресу: < адрес>, является собственностью публично-правовых образований, то есть используется на праве аренды. В связи с этим на дату оценки могло продаваться только право аренды. У оценщика указано, что продается право собственности и соответственно, не сделана поправка на различие в передаваемых имущественных правах. Кроме того, у объекта-аналога № 3 разрешенное использование не соответствует объекту оценки: у объекта оценки разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, т.е. 9 группа по виду разрешенного использования, а у объекта-аналога № 3 разрешенное использование - для строительства здания автомобильного салона, т.е. 5 группа по виду разрешенного использования.
Ввиду указанного эксперт, сделал вывод о том, что информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. Факторы, влияющие на стоимость земельного участка, частично определены неверно. Взятые оценщиком для оценки объекты-аналоги могут быть приняты в качестве объектов-аналогов, но требуется внесение большого количества поправок, которые оценщик не сделал и которые бы существенно снизили точность расчетов. Корректнее было бы принять в качестве объектов-аналогов другие аналогичные земельные участки с минимальным количеством поправок. Таким образом, допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определенную в отчете рыночную стоимость объекта оценки.
Рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 23.04.2013 г. эксперт определил в размере 6 162 000 рублей /т. 2 л.д. 88-145/.
Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.
Представители лиц, участвующих в деле, экспертное заключение не оспаривали, с ним согласились, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 23 апреля 2013 года в размере 6 162 000 рублей.
Поскольку ПАО «ТГК № 2» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию 02 ноября 2016 года /т. 1 л.д. 133-135/.
Вместе с заключением эксперта в суд поступило ходатайство директора ООО «Центр оценки и финансовой экспертизы» В. о взыскании расходов на проведение экспертизы в сумме 30 000 рублей с ПАО «ТГК № 2», обоснованное тем, что обязанность по оплате экспертизы, до настоящего времени административным истцом не исполнена.
При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
По результатам проведенной по делу судебной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц против определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка. Представленный административным истцом отчет не может быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка. Сторона административного истца не оспаривала экспертное заключение, заявленные требования изменила, сформулировав их в соответствии с определённой экспертным заключением рыночной стоимостью, в связи с чем изначально заявленные административным истцом исковые требования расцениваются как необоснованные.
Исходя из изложенного, суд полагает, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости, а потому настоящее решение суда не является принятым против административных ответчиков. Соответственно расходы по проведению экспертизы в сумме 30 000 рублей необходимо отнести на счет административного истца, взыскать с него указанную денежную сумму в пользу ООО «Центр оценки и финансовой экспертизы».
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
р е ш и л:
Административное исковое заявление ПАО «Территориальная генерирующая компания № 2» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью 11 588 кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, по состоянию на 23 апреля 2013 года в размере 6 162 000 (шесть миллионов сто шестьдесят две тысячи) рублей.
Датой подачи заявления считать 02 ноября 2016 года.
Взыскать с ПАО «Территориальная генерирующая компания № 2» в пользу ООО «Центр оценки и финансовой экспертизы» 30 000 (тридцать тысяч) рублей в счет оплаты расходов по проведению судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья  
 Костромского областного суда А.Н. Лукоянов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка