Решение Костромского областного суда от 12 января 2018 года №2А-111/2017, 2А-36/2018

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 января 2018 года Дело N 2А-36/2018
12 января 2018 года Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Ильиной И.Н.
при секретаре Политовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Арована" к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость,
установил:
ООО " Арована" обратилось в суд с административным исковым заявлением к вышеуказанным административным ответчикам, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 06 мая 2016 года равной рыночной стоимости в размере 5 551 000 рублей.
В обоснование иска указано, что этот земельный участок, расположенный в городе Костроме <адрес>, принадлежит административному истцу на праве собственности. Данный участок используется для размещения производственной базы. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 06 мая 2016 года установлена в размере 7 355 176 руб. 32 коп. Эта стоимость является завышенной. Ст. 66 ЗК РФ допускает установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20.07.2017 года рыночная стоимость вышеуказанного участка составила 5 551 000 руб. Определенная органом кадастрового учета кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, и это влечет за собой возложение на истца обязанности по уплате земельного налога в необоснованном размере. До обращения в суд с настоящим иском истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Решением комиссии в этом ему было отказано.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, к участию в нем в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация города Костромы в лице Управления имущественных и земельных отношений и департамент имущественных и земельных отношений администрации Костромской области.
В судебном заседании представитель административного истца адвокат Соловьев В.В. административное исковое заявление подержал. Дополнительно указал, что считает, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости необоснованно не приняла представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, хотя этот отчет отвечает установленным требованиям.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области Лысова С.В. и Румянцева Л.М. не возражали против удовлетворения административного искового заявления, полагая представленный отчет допустимым доказательством.
Представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы Комиссарова А.С. возражала против удовлетворения исковых требований. Полагала обоснованными изложенные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 02 августа 2017 года доводы о том, что содержание представленного истцом отчета об оценке в отношении земельного участка может ввести в заблуждение, поскольку в связи с отсутствием в приложенном к нему объявлении адреса первого объекта-аналога последующая идентификация этого объекта как земельного участка с кадастровым номером N вызывает сомнение. По её мнению, данное обстоятельство может повлечь необоснованное занижение налогооблагаемой базы и сказаться на городском бюджете.
Администрация Костромской области и Управление Росереестра по Костромской области своих представителей в судебное заседание не направили, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив в качестве свидетелей секретаря комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Галас Т.В. и оценщика Филипп А.В., суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как видно из материалов дела, ООО "Арована" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, предназначенный для размещения производственной базы (вид разрешенного использования), расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 06 мая 2016 года составляет в размере 7 355 176 руб. 32 коп.
Поскольку земельный участок был поставлен на кадастровый учет 06 мая 2016 года, датой определения его кадастровой стоимости в соответствии с положениями статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности явилась дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о нем. В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N выполненный ИП Филипп А.В., согласно которому по состоянию на 06 мая 2016 года рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, общей площадью <данные изъяты> кв.м. адрес объекта: <адрес>, кадастровый N, определена в размере 5 551 000 рублей.
Коллегия полагает, что данный отчет является допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу, так как в ходе судебного разбирательства было установлено, что этот отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому.
Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице, а также в приложенных к отчету объявлениях о продаже этих объектов.
Оценщиком выбрано 4 объекта-аналога, что отвечает принципу достаточности. Все аналоги - земельные участки, расположенные в черте города Костромы либо в промышленной и коммунально-складской зоне, либо в зоне градостроительных преобразований и предназначенные для эксплуатации и строительства производственных (производственно-складских) помещений.
Действительно, к объявлению о продаже земельного участка - аналога N 1 площадью <данные изъяты> кв.м не содержится сведений о месте его расположения. Между тем допрошенная в судебном заседании оценщик Филипп А.В. пояснила, что для идентификации этого объекта она связалась по указанному в объявлении телефону с его продавцом, который словесно объяснил, где расположен земельный участок. Исходя из предоставленных продавцом сведений она этот участок идентифицировала. В настоящее время этот участок выставлен на продажу по той же цене.
В судебное заседание оценщик представила межевой план объекта-аналога N 1 и копию свидетельства о государственной регистрации права на этот участок за продавцом.
При таких обстоятельствах суд находит достоверной содержащуюся в отчете об оценке информацию об объекте-аналоге N 1.
При наличии отличий по ценообразующим характеристикам оценщиком были введены соответствующие корректировки (на вид права, на котором принадлежит земельный участок), наличия свободного доступа к объекту, расположение объекта относительно крупной автодороги, на торг.
Все объявления о продаже объектов-аналогов были актуальны на дату оценки или в течение ближайшего к ней временного периода (не более года) до этой даты. Как пояснила Филипп А.В., на экспозиции земельные участки находятся достаточно длительное время. В обоснование этого вывода она сослалась на анализ рынка, представленный в отчете, в частности на сведения о продаже земельного участка, расположенного на <адрес>, который продается с 2012 года и цена его не изменилась, и на объект-аналог N1, который также продается с 2012 года и до настоящего времени по одной и той же цене.
Каких-либо возражений относительно этого довода сторонами не заявлено, и комиссией в решении ссылки на неправомерное неприменение коэффициента на условия продажи не содержится.
Таким образом, суд находит представленный отчет отвечающим требованиям, содержащимся в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в частности, по мнению суда, он не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение, поскольку содержит сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.
Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). При этом Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
ООО "Арована" обратилось в комиссию с заявлением 25 июля 2017 года ( л.д.17).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 5 551 000 (пять миллионов пятьсот пятьдесят одна тысяча) рублей.
Датой подачи заявления считать 25 июля 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья И.Н.Ильина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка