Решение Астраханского областного суда от 05 сентября 2019 года №2а-108/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 сентября 2019 года Дело N 2а-108/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,
при секретаре Ивановой Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Орловой Н.В. к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Орлова Н.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, в котором просит установить кадастровую стоимость (7120639,24 рублей) объекта недвижимости - земельного участка, площадью 1859 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2127000 рублей.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает ее чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются её права как плательщиков налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 0410/12-18 от 18.02.2019 года, выполненному оценщиком ООО Агентства независимой оценки и экспертизы "Медведица", рыночная стоимость объекта - земельного участка, площадью 1859 кв.м., составила 2127000 рублей.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1859 кв.м., в размере рыночной стоимости - 2127000 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.
В судебном заседании представитель административного истца Зюбина Е.В. административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость спорного нежилого объекта недвижимости равной рыночной стоимости по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключением оценочной экспертизы о рыночной стоимости объекта в размере 2195479 рублей.
Представители административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области, администрации МО "Ахтубинский район" в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно материалам дела Орлова Н.В. является собственником земельного участка, площадью 1859 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка составила 7120639,24 рублей.
Право административного истца на земельный участок возникло на основании договора купли - продажи от 22 декабря 2017 года, согласно которому продавец - Публичное акционерное общество "Московский индустриальный банк" передало в собственность покупателя Орловой Н.В. движимое и недвижимое имущество, состоящее из 38 наименований, в том числе спорный земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов - для эксплуатации АЗС "Волга-3". Согласно договору купли - продажи (ипотеки) стоимость земельного участка составила 1433222,04 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена постановлением Правительства Астраханской области N 584-П от 25.12.2012 г. "Об утверждении результатов определения стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области" по состоянию на 01 января 2013 года (дата определения кадастровой стоимости).
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.02.2019 года N 0410/12-18, составленный оценщиком ООО Агентства независимой оценки и экспертизы "Медведица", рыночная стоимость объекта - земельного участка, площадью 1859 кв.м., составила 2127000 рублей.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Как следует из материалов дела, заявление Орловой Н.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка являлось предметом рассмотрения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (далее Комиссия). Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 23 января 2019 года заявителю отказано в удовлетворении заявления, поскольку оформление и содержание отчета не соответствовали требованиям ст. 11 ФЗ - 135 от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Комиссия указала, что в отчете об оценке имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку эти выводы не позволяли объективно определить стоимость объекта оценки.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, определением Астраханского областного суда от 27 июня 2019 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение экспертизы поручено ООО "Базис".
Согласно заключению N 204-19 оценочной судебной экспертизы от 14 августа 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, площадью 1859 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, составила 2195479 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.
Из представленного заключения следует, что каких - либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания заключения усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики, для определения рыночной стоимости объекта исследования эксперт провел анализ необходимости применения всех доступных подходов: затратного, сравнительного, доходного и пришел к выводу о применении только одного подхода - сравнительного.
В рамках сравнительного подхода определялась рыночная стоимость земельного участка путем отбора объектов - аналогов, экспертом принимались во внимание передаваемые права на земельный участок, поправка на "уторговывание", время продажи, местоположение земельных участков, площадь земельных участков, целевое назначение, коммуникации. В итоге произведен расчет удельного веса каждого из аналогов с применением формулы. В результате выполненных расчетов установлена рыночная стоимость объекта исследования - земельного участка, площадью 1859 кв.м., с кадастровым номером 30:01:030106:3, расположенного по адресу: <адрес> составила 2195479 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.
Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, представитель административного истца, согласившись с результатами оценки, просил установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной, определенной по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.
Оценивая результаты экспертизы, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости - земельного участка, площадью 1859 кв.м., с кадастровым номером 30:01:030106:3, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 2195479 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 28 декабря 2018 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2018 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Суд считает, что срок на подачу административного искового заявления в суд также подлежит восстановлению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Орловой Н.В. удовлетворить. Восстановить Орловой Н.В. срок на подачу административного искового заявления в суд.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1859 кв. м., с кадастровым номером N, категории - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для эксплуатации АЗС "Волга - 3", расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2195479 рублей по состоянию на 01 января 2013 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. Рыночная стоимость удельного показателя стоимости составляет 1181 рубль за 1 кв. метр.Датой подачи заявления считать 28 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Н.Х.Мухамбеталиева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка