Решение Забайкальского краевого суда от 12 января 2018 года №2А-105/2017, 2А-6/2018

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 января 2018 года Дело N 2А-6/2018
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Васильевой Т.И.,
при секретаре Корба В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Каплин Н.В. об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,
установил:
24 ноября 2017 года Каплин Н.В. посредством представителя по доверенности Литалиной Е.В. обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гаражей боксового типа, расположенного по адресу: <адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - складов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года - <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рубль соответственно.
В обоснование требований представитель административного истца Литалина Е.В. указала, что указанные земельные участки предоставлены Каплин Н.В. на основании договоров аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, N от 11 августа 2008 года, N от 13 февраля 2013 года. Кадастровая стоимость земельных участков, установленная на вышеуказанную дату, существенно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчетах об оценке объекта оценки N, N от 16 сентября 2017 года. Данное обстоятельство нарушает права Каплин Н.В., поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых им за временно владение и пользование земельными участками.
Одновременно заявлено требование о взыскании в пользу административного истца судебных расходов в размере <данные изъяты> рублей.
В судебное заседание административный истец Каплин Н.В., его представитель Литалина Е.В. не явились, представили письменное ходатайство о рассмотрении дела без их участия.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направили.
Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в лице представителя по доверенности Новожиловой О.В. представил письменные возражения относительно требований о взыскании судебных расходов по мотиву их необоснованности, завышенном размере, не отвечающем принципу разумности, с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Забайкальскому краю, Администрация городского округа "Город Чита", извещенные о времени и месте судебного заседания, просили рассмотреть административное дело в отсутствие своих представителей.
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08 апреля 2000 года, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, Каплин Н.В. на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, N от 11 августа 2008 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гаражей боксового типа, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 2 указанного договора аренды с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями б/н от 28 июня 2012 года, N от 14 июля 2015 года, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 22 июля 2008 года.
Приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/нпа "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края" (в редакции приказа от 19 августа 2015 года N 4/нпа) кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 15 003 479,73 рубля.
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 2 января 2015 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 августа 2017 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.
Кроме того, административный истец на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, N от 13 февраля 2013 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - складов, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 2.4 указанного договора аренды с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением N от 14 марта 2016 года расчет, арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 27 августа 2012 года.
Приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/нпа "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края" (в редакции приказа от 19 августа 2015 года N 4/нпа) кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 3 026 350,32 рубля.
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 2 января 2015 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 августа 2017 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость данных земельных участков превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлены отчеты об оценке объекта оценки N 376/17, N 377/17 от 16 сентября 2017 года, составленные оценщиком Платоновым Е.А., являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (регистрационный N N от 10 июля 2009 года в реестре членов РОО). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, страховщик - ОАО "АльфаСтрахование", период действия договора - с 4 октября 2016 года по 3 октября 2017 года (страховой полис N N).
В отчетах приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объектов оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемых объектов недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на методологическое противоречие в определении объектов оценки, поскольку оценке подлежит сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.
Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельных участков указано отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также о расходах, связанных со строительством объектов, способного приносить доход на оцениваемых земельных участках.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбраны по семь объектов-аналогов, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гаражей боксового типа, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом допущений и ограничений по состоянию на <Дата> определена в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - складов, расположенного по адресу: <адрес>, - в размере <данные изъяты> рубль.
В ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия отчетов об оценке объекта оценки N 376/17, N 377/17 от 16 сентября 2017 года в качестве доказательств заявленной величины рыночной стоимости земельных участков не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчетах об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы участники судебного процесса не просили.
При таком положении, оценив отчеты об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гаражей боксового типа, расположенного по адресу: <адрес>, подлежит установлению на 1 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - складов, расположенного по адресу: <адрес>, подлежит установлению на 1 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости - <данные изъяты> рубль.
Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Каплин Н.В. не обращался.
На основании изложенного, рыночная стоимость земельных участков подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года. Данная кадастровая стоимость подлежит использованию на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года N 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенной (более чем в 15 раз) разницы в стоимости каждого объекта взыскать с административного ответчика - Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 600 рублей, расходы на заверение копий документов в размере 3 900 рублей, а также расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков в размере 70 000 рублей, уплаченных Каплин Н.В. ИП Платонову по договору от 28 ноября 2016 года N, N от 6 сентября 2017 года (квитанции от 10 ноября 2017 года N, N).
При этом учитывается, что согласно приведенному выше Постановлению Конституционного Суда РФ несение административным истцом указанных расходов, в том числе расходов на оценочные работы, вытекает из необходимости соблюдения им императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а значит, указанные расходы подлежат возмещению как не обусловленные процессуальным поведением лица.
Касаясь вопроса возмещения расходов на оплату услуг представителя, суд, учитывая, что по делу было составлено и подано одно исковое заявление, полагает возможным удовлетворить требования частично, взыскав в пользу истца 10 000 рублей.
Таким образом, в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 84 500 (восемьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Каплин Н.В. об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гаражей боксового типа, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей, по состоянию на 1 января 2014 года на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - складов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рубль, по состоянию на 1 января 2014 года на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 24 ноября 2017 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости.
Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу Каплин Н.В. судебные расходы в размере 84 500 (восемьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда.
Судья (подпись) Т.И. Васильева
Решение изготовлено 12.01.2018.
Решение в законную силу не вступило.
Подлинник решения подшит в материалах административного дела N 3а -6/2018 (3а-105/2017), находящегося в производстве Забайкальского краевого суда.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка