Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2021 года №21АП-779/2020, А83-15649/2019

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 марта 2021 года Дело N А83-15649/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2021 года.
Постановление изготовлено в полном объёме 18 марта 2021 года.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Карева А.Ю.,
судей Градовой О.Г.,
Яковлева А.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Волковой О.Л.,
при участии: представителя ООО "Югпро" - Койкова Дмитрия Георгиевича, доверенность от 30.12.2020 N 30/12;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 24 января 2020 года по делу N А83-15649/2019 (судья Колосова А.Г.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Югпро" к Администрации г. Ялты Республики Крым, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - МУП "Объединенная управляющая компания" муниципального образования городской округ Ялта, при участии Прокуратуры Республики Крым, о признании незаконным решения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Югпро" (далее - ООО "Югпро", Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Администрации г. Ялты Республики Крым (далее -Администрации), в котором просило: признать незаконным отказ Администрации г. Ялты Республики Крым, оформленный Постановлением Администрации г. Ялта Республики Крым от 26 июля 2019 года N 1658-п как несоответствующий ФЗ N 159 от 22.07.2008 ФЗ N 159 от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; обязать Администрацию г. Ялты Республики Крым устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "ЮГПРО" и совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и направленные на заключение с заявителем договора купли-продажи арендуемого имущества - туалета, площадью 101, 2 кв. м, кадастровый номер 90:25:010113:1941, спуска площадью 46,7 кв. м, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Маршака, 2.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 24.01.2020, заявление ООО "Югпро", было удовлетворено; отказ Администрации г. Ялты Республики Крым, оформленный постановлением Администрации г. Ялта Республики Крым от 26 июля 2019 года N 1658-п как несоответствующий ФЗ N 159 от 22.07.2008 ФЗ N 159 от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", был признан незаконным; на Администрацию г. Ялты Республики Крым была возложена обязанность совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" направленные на заключение с заявителем договора купли-продажи арендуемого имущества - туалета, площадью 101, 2 кв. м, кадастровый номер 90:25:010113:1941, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Маршака, 2. Этим же решением с Администрации г. Ялта Республики Крым были взысканы судебные расходы по уплате госпошлины в пользу ООО "Югпро" в размере 3000,00 рублей.
Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация г. Ялты Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Крым от 24.01.2020 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества в полном объеме. В обоснование доводов жалобы, апеллянт указывает на то, что Договор аренды муниципального имущества, заключенный между коммунальным предприятием "Комбинат благоустройства" и ООО "Югпро" от 27.12.2006 был заключен с нарушениями действовавшего на период его заключения, законодательства Украины, а именно, Договор не был удостоверен нотариально, в силу статьи 220 Гражданского кодекса Украины, является ничтожным, в связи с чем, не имеется оснований для предоставления Заявителю преимущественного права на приобретение муниципального имущества, предусмотренного ч. 1 ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Однако, вопреки данным нормам закона, суд первой инстанции признал отказ Администрации оформленный Постановлением Администрации г. Ялта Республики Крым от 26 июля 2019 года N 1658-п незаконным, несоответствующим ФЗ N 159 от 22.07.2008 ФЗ N 159 от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В этой связи, по мнению апеллянта, решение суда первой инстанции является незаконным и подлежит отмене.
Представитель ООО "Югпро" возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, обосновывая свои возражения тем, судом первой инстанции верно установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу.
В судебное заседание представители Администрация г. Ялты Республики Крым, МУП "Объединенная управляющая компания" муниципального образования городской округ Ялта, Прокуратура Республики Крым, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте проведения судебного разбирательства были надлежаще извещены, в связи с чем, судебное разбирательство в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ, проведено в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность и обоснованность решения от 24 января 2020 года проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что ООО "Югпро" является юридическим лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре юридических лиц.
В выписке ЕГРЮЛ имеются сведения о регистрации Общества на территории Республики Крым или города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя - регистрационный номер 33918330, дата регистрации 23.11.2005, а также указаны сведения о дате внесения в ЕГРЮЛ записи, содержащей указанные сведения - 02.12.2014, ОГРН 1149102103644.
Таким образом, ООО "Югпро" привело свои учредительные документы в соответствии с нормами статьи 19 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом N 124-ФЗ, Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 506-ФЗ.
27.12.2006 между ООО "Югпро" и Коммунальным предприятием "Комбинат благоустройства" был заключен Договор аренды коммунального имущества (далее - Договор аренды).
Согласно п. 2.2 Договора аренды, объектом аренды является помещение туалета площадью 101, 2 кв. м, спуск площадью 46, 7 кв. м, расположенные по адресу: г. Ялта, ул. Маршака, 5а.
Указанное имущество было передано Заявителю по Акту приема-передачи от 27.12.2006, который является Приложением N 5 к Договору аренды.
В соответствии с п. 5.1 срок действия Договора аренды установлен 10 лет.
В связи с заключением 18 марта 2014 года Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, между Заявителем и КП "Комбинат благоустройства" был подписан ряд дополнительных соглашений к указанному Договору аренды.
Так, согласно Дополнительному соглашению к Договору аренды от 14 апреля 2014 года, Арендодателем по Договору стало Управление по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Ялтинского городского совета, балансодержатель - КП Ялтинского городского совета "Комбинат благоустройства"; были изменены реквизиты банковского счета балансодержателя для внесения арендной платы.
В свою очередь, Дополнительным соглашением к Договору аренды от 26 августа 2014 года, стороны во исполнение решения 46-й сессии 6-го созыва Ялтинского городского совета от 20.08.2014 N 51 "Об упорядочении расчетов за аренду коммунального (муниципального) имущества в переходный период" изменили порядок расчетов по Договору аренды.
14 апреля 2016 года в связи с ликвидацией МКП "Комбинат благоустройства" и во исполнение Постановления Администрации города Ялта от 13.04.2016 г. N 931-п "О передаче имущества на баланс и в хозяйственное ведение МУП "Объединенная управляющая компания", сторонами было заключено дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствии с которым, новым арендодателем стал являться МУП "Объединенная управляющая компания", и был изменен порядок внесения арендной платы по Договору.
03 июля 2019 года ООО "Югпро" обратилось в Администрацию г. Ялта с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.
В этой связи, 26 июля 2019 года Администрацией г. Ялта было принято Постановление N 1658-п "Об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", согласно которому ООО "Югпро" было отказано в приобретении арендуемого имущества - нежилых помещений, площадью 101, 2 кв. м и спуска площадью 46,7 кв. м, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Маршака, 5а.
Не согласившись с вышеназванным Постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим заявлением, которое им было удовлетворено.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Требования Общества по настоящему делу мотивированы наличием у него преимущественного права выкупа арендованного имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что ООО "Югпро" обратилось к полномочному органу местного самоуправления с заявлением о выкупе из муниципальной собственности, арендуемого имущества, а именно: туалета, площадью 101, 2 кв. м, кадастровый номер 90:25:010113:1941, спуска площадью 46,7 кв. м, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Маршака, 2.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209), установлено, что к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 настоящей статьи, хозяйственные общества, хозяйственные товарищества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.
В соответствии со статьей 3 Закона N 209, субъектами малого и среднего предпринимательства являются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.
Согласно статье 4.1 закона N 209-ФЗ сведения о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях, отвечающих условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 настоящего Федерального закона, вносятся в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с настоящей статьей. Ведение единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах (далее - уполномоченный орган).
В силу Закона N 159-ФЗ, возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на 01.07.2015 именно с субъектом малого и среднего предпринимательства.
В свою очередь, согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора.
В силу части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Анализ приведенных положений действующего законодательства применительно к сформированному Заявителем предмету требования, указывает на необходимость исследования доказательств, свидетельствующих о соответствии (несоответствии) субъекта, условиям, позволяющим реализовать преимущественное право на приобретение спорного имущества.
Отношения, возникающие при приватизации имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым (далее - имущество Республики Крым), и связанные с ними отношения по управлению имуществом Республики Крым регулируются Законом Республики Крым N 1-ЗРК/2014 от 06.11.2014 (далее - ЗРК N 1 от 06.11.2014).
В соответствии с ч. 7 ст. 1 ЗРК N 1 от 06.11.2014 особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации имущества Республики Крым, переданного им в аренду, регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Республики Крым.
Факт владения и пользования недвижимым имуществом в период нахождения города Республики Крым в составе Украины порождает за собой правовые последствия без каких-либо ограничений гражданских прав для сторон данных сделок. Арендуя государственное имущество более двух лет, заявитель вправе обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган о выкупе данного имущества по правилам, предусмотренным нормами Закона N 159-ФЗ.
Из материалов дела следует, что 27.12.2006 между ООО "Югпро" и Коммунальным предприятием "Комбинат благоустройства" был заключен Договор аренды коммунального имущества (Договор аренды) с переводом на русский язык приобщен в дело.
Соответственно, вышеназванный Договор аренды был заключен в период нахождения города Севастополя в составе Украины.
В этой связи, суд первой инстанции верно указал, что по смыслу ст. 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.
Отношения сторон по правовой природе являются договором найма (аренды) коммунального имущества, регламентируемыми ч. 1 ст. 759, ч. 1 ст. 761, ч. 1 ст. 762 ГК Украины, а также Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества".
Согласно ч. 1 ст. 209 ГК Украины, сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренностью сторон.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 640 ГК Украины, договор, который подлежит нотариальному удостоверению, является заключенным со дня такого удостоверения.
Согласно ч. 2 ст. 793 ГК Украины, договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению.
В соответствии с ч. 1 ст. 220 ГК Украины, в редакции, действующей на дату заключения Договора аренды, в случае несоблюдения сторонами требований закона о нотариальном удостоверении договора, такой договор считается ничтожным.
Вместе с тем частью 2 статьи 220 ГК Украины, предусмотрено следующее: если сторонами достигнуто соглашение о всех существенных условиях договора, что подтверждается письменными доказательствами и осуществилось полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонялась от нотариального удостоверения договора, такой договор суд может признать действующим. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется. Аналогичная норма содержится и в ст. 165 ГК РФ.
При этом, пунктом 3.4.13 Договора установлено, что стороны договорились в срок до 10 января 2007 года удостоверить договор аренды нотариально.
Из материалов дела следует, что Письмом ООО "Югпро" и КП "Комбинат благоустройства" от 28.12.2006 за исх. N 28/12/2006, стороны договорились удостоверить Договор аренды 11.01.2007 в Первой Ялтинской государственной нотариальной конторе; в связи с не предоставлением Коммунальным предприятием необходимых документов, удостоверение договора на ранее обговоренную дату - 29.12.2006, невозможно. В свою очередь, данная договоренность подтверждается уведомлением заведующей Первой Ялтинской государственной нотариальной конторы, Шедько Л.К., от 10.01.2017 за исх. N 32/2-24, врученного сторонам.
Однако, на указанную дату представители КП "Комбинат благоустройства" не явились к нотариусу и не предоставили необходимые документы, что свидетельствовало об уклонении стороны от нотариального удостоверения Договора.
В свою очередь, статьей 12 ЗУ "Об аренде государственного и коммунального имущества" (в ред. 01.01.2006) установлено, что договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора.
В соответствии с п. п. 5.1, 5.12 Договора аренды, договор был заключен на 10 лет, до 27.12.2016.
Исходя из ч. 2 ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Из материалов дела следует, что Арендатор (ООО "Югпро") продолжает пользоваться данным имуществом, оплачивает арендную плату, что не оспаривается Администрацией.
Соответственно, следует признать факт того, что Договор аренды недвижимого имущества был продлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Данное обстоятельство подтверждается тем, что 12 июля 2010 года между ООО "Югпро" и Ялтинским городским советом был также заключен Договор аренды земельного участка, расположенного под арендуемым общественным туалетом, с целью проведения реконструкции общественного туалета с надстройкой трех этажей под торгово-офисный центр. Данный договор был заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в Государственном реестре земель за N 041000700065 от 04.10.2010.
14 февраля 2013 года решением Ялтинского городского совета N 112 утверждены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка по реконструкции туалета под торгово-офисный центр по адресу: г. Ялта, ул. Маршака, 5-а.
Позднее, 25 июня 2014 года Архитектурно-строительной инспекцией РК была зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ - реконструкции общественного туалета по торгово-офисный центр за номером РК 08314000085.
Таким образом, следует признать, что сторонами по договору аренды достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора и в силу вышеуказанных норм украинского законодательства, действовавших на дату заключения договора, Договор аренды является действующим.
Соответственно, следует признать факт того, что ООО "Югпро" подпадает под условие, обозначенное п. 3 ч. 1 ст. 3 Закона N 159.
Более того, в соответствии с Актом сверки взаимных расчетов между Заявителем и МУП "Объединенная управляющая компания" по Договору аренды, как по состоянию на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность - 03.07.2019, так и в настоящее время, задолженность по арендной плате за пользование нежилым помещением отсутствует.
Соответственно, второй пункт условий, регламентированных ст. 3 ФЗ N 159, Обществом также соблюден.
Также, суд отмечает, что в материалы дела не представлены доказательства того, что спорное имущество включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Однако, на основании Постановления Администрации г. Ялта Республики Крым от 07.06.2018 N 973-п и акта приема-передачи здания (сооружения) N 1 от 31.07.2018, туалет был передан в казну муниципального образования ГО МО Ялта Республики Крым.
При этом, на момент рассмотрения обращения Общества, данное имущество не было обременено правом оперативного управления.
Кроме того, согласно выписке из Государственного реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставленной Заявителем в материалы дела, сведения об Обществе включены в реестр 01 августа 2016 года, а юридическое лицо относится к категории микропредприятие.
Соответственно, следует признать факт того, что Общество полностью соответствует критериям, определенным ст. 3 Закона N 159.
Коллегия судей отмечает, что в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", указано, что по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
По смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи, подлежащего заключению в порядке данного Закона, может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ либо нежилое помещение, которое может быть сформировано как обособленный объект, в здании, являющемся объектом недвижимости; наличие или отсутствие у арендуемого объекта указанных свойств имеет решающее значение для определения возможности отчуждения такого объекта в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.
В свою очередь, спорное имущество - здание туалета, поставлено на государственный кадастровый учет, с указанием всех характеристик объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством, присвоен кадастровый номер 90:25:010113:1941.
Соответственно, следует признать факт того, что и объект недвижимости, подлежащий приватизации, полностью соответствует требованиям Федерального закона N 159-ФЗ.
На основании вышеизложенного, коллегия судей апелляционной инстанции пришла к выводу о том, что Администрацией безосновательно было отказано Обществу в приватизации имущества нежилого помещения - туалета, площадью 101, 2 кв. м, кадастровый номер 90:25:010113:1941, в т.ч. спуска площадью 46, 7 кв. м, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Маршака, 5а. Соответственно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Общества.
Разрешая вопрос об установлении, в соответствии с требованиями пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, способа устранения допущенного нарушения прав и законных интересов апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения и связано с оценкой спорных правоотношений, с совокупностью установленных по делу обстоятельств. Соответствующий выбор конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем мерой.
В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Из анализа положений статьи 2 и пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ следует, что признавая оспариваемый акт недействительным или решение незаконным суд вправе обязать орган, принявший оспариваемый акт, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не ограничивая при этом прав и обязанностей компетентного органа.
Меры восстановления нарушенного права применяются для восстановления состояния правоотношений, соответствующего требованиям права, поэтому решение суда о принятии таких правовосстановительных мер должно соответствовать действующему законодательству и быть исполнимым на дату его принятия, (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2014 N 301-ЭС14-2491).
Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 01.10.2019 N 2556-О, пункт 3 части 4 и пункт 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, предполагающие возложение на органы, наделенные публичными полномочиями, должностных лиц обязанности по устранению допущенных нарушений, направлены на восстановление прав граждан и организаций, выступают гарантией обеспечения каждому полной и действенной судебной защиты, при том что определение конкретных действий, обязанность совершить которые возлагается судом на уполномоченное лицо, зависит от фактических обстоятельств конкретного дела и составляет предмет дискреции рассматривающего его суда, во всяком случае связанного требованиями законности, обоснованности и мотивированности своих актов.
Исходя из принципа равенства всех перед законом и судом, лицо, прибегнувшее к судебной защите нарушенных прав в порядке административного судопроизводства, вправе ожидать от суда определения действенной меры, направленной на восстановление нарушенного права, в связи с чем, апелляционный суд находит избранный судом первой инстанции способ направленным на восстановление нарушенных право и Общества, путем возложения обязанности на Администрацию г. Ялта Республики Крым устранить нарушения прав и законных интересов Заявителя, путем осуществления действий, регламентированных ч. 3 ст. 9 Закона N 159.
В свою очередь, что касается отказа судебной коллегии в удовлетворении ходатайств Прокуратуры Республики Крым и Администрации г. Ялты о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора МУП "ТУРИНФОЦЕНТР ЮБК" по основанию нарушения его прав и законных интересов, в связи с его не привлечение судом первой инстанции, и, соответственно, отмене оспоренного ими решения суда первой инстанции по безусловному основанию с повторным рассмотрением дела по правилам, установленных для арбитражный судов первой инстанции, то он обусловлен следующими основаниями.
Материалами дела подтверждено, что Постановлением N 2987-п от 12.12.2019 года "Об управлении имуществом", Администрация постановила - Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым исключить из состава муниципальной казны, а муниципальному унитарному предприятию "ТУРИНФОЦЕНТР ЮБК" муниципального образования городской округ Ялта, принять на баланс и в хозяйственное ведение, недвижимое имущество, указанное в Приложении 2 к Постановлению, в том числе, общественный туалет площадью 47, 9 кв. м. расположенный по адресу г. Ялта, ул. Маршака, д. 5а (п. 3 постановления, п. 9 приложения 2).
Между тем, материалы дела, в частности выписка из ЕГРН N КУВИ-002/2021-11178739 от 14.02.2021 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 90:25:010113:1941, не содержит сведений о наличии зарегистрированного права хозяйственного ведения за МУП "ТИЦ ЮБК". При этом, адрес объекта который Заинтересованное по делу лицо постановило передать на баланс и в хозяйственное ведение МУП "ТИЦ ЮБК" (ул. Маршака 5а) и адрес объекта арендуемого Заявителем (ул. Маршака 5А) по данному делу почти совпадают, но в вышеуказанном Постановлении, площадь передаваемого объекта (47, 9 кв.м.) не совпадает с площадью арендуемого Заявителем объекта (101,2 кв.м.), кадастровый номер объекта арендуемого Заявителем - 90:25:010113:1941, а в Постановлении администрации N 2987-гг от 12.12.2019 года "Об управлении имуществом", кадастровый номер не обозначен.
Между тем, в соответствии с частью 1 ст. 299 ГК РФ, право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
В свою очередь, частью 1 статьи 131 ГК РФ, установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит в т.ч., право хозяйственного ведения.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Правовая позиция судебной коллегии по данному вопросу также подтверждается Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 5 которого указывается следующее.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.
Кроме того, вывод судебной коллегии корреспондируется с правовой позицией по этому вопросу, изложенной в Определении ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-5626/10.
Соответственно, следует признать, что Постановление N 2987-п от 12.12.2019 года "Об управлении имуществом" и Акт приема-передачи от 16.12.2019 года, даже если бы Администрация информировала бы суд первой инстанции об их наличии, не могли тогда и не могут сейчас быть расценены судом как надлежащим образом составленные документы, подтверждающие возникновение у МУП "ТИЦ ЮБК" права хозяйственного ведения в отношении арендуемого ООО "ЮГПРО" объекта недвижимости, муниципального имущества - туалета, площадью 101, 2 кв.м., кадастровый номер 90:25:010113:1941, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Маршака, 5А., а отсутствие регистрации такого права в ЕГРН свидетельствует, о том, что это право у МУП " ТИЦ ЮБК" не возникло, из чего следует, что нарушение его прав и законных интересов отсутствует.
Таким образом, нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было, учитывая, что не может быть нарушено то, что не существует.
Соответственно, надлежащих оснований для привлечения к рассмотрению данного дела в качестве 3-го лица МУП "ТИЦ ЮБК", не имеется ни в на стадии апелляционного разбирательства как не имелось и на момент вынесения решения суда первой инстанции но данному делу, а соответственно не имеется и оснований для отмены решения суда первой инстанции по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ и его рассмотрения по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ.
Что касается доводов Администрации и Прокуратуры, то коллегией суда они признаются безосновательными исходя из следующего.
В своей апелляционной жалобе. Администрация ссылаясь на тот факт, что Договор аренды имущества заключенный между. Коммунальным предприятием "Комбинат благоустройства" от 27.12.2006 года вопреки требованиям действующего на тот момент законодательства не был удостоверен нотариально, делает вывод о ничтожности указанного договора в чем усматривает основания для отмены решения суда по настоящему делу.
Между тем, данный довод был исследован судом первой инстанции и в решении суда дана мотивированная оценка указанному обстоятельству в соответствии с действовавшим на тот период законодательством и обстоятельствами подтвержденными фактическими доказательствами.
То обстоятельство, что 12 июля 2010 года между заявителем и Ялтинским городским советом был также заключен Договор аренды земельного участка, расположенного под арендуемым общественным туалетом, согласно п. 5.1. которого земельный участок передавался в аренду для проведения реконструкции общественного туалета с надстройкой трех этажей под торгово-офисный центр и факт заключения дополнительных соглашений к договору аренды объекта в период 2014-2016 годов, дополнительно свидетельствует о том, что договор исполнялся и стороны считали договор аренды объекта действующим.
Законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции решения, и в частности вывода о том, что договор является действующим с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора, подтверждается также фактом, установленным при рассмотрении апелляционной жалобы, касающимся того, что в 2007 году спор о действительности договора аренды уже был предметом судебного рассмотрения и было вынесено решение Хозяйственного суда АРК по делу N 2-22/2666-2007 (копия с переводом имеется в материалах дела) о признании договора действующим.
Что касается выводов, изложенных в Пояснениях Прокуратуры то коллегия судей считает, что они основаны на неверном толковании действующего законодательства, без учета норм права действовавших на территории РК на дату заключения Договора, условий самого договора и особенностей применения законодательства Российской Федерации на территории Республики Крым.
По смыслу ст. 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность.
В рассматриваемом судебной коллегией случае, отказ (постановлением) мотивирован недействительностью договора с момента заключения. Однако, при этом, Администрация не предпринимала действий по возврату имущества и по прекращению договорных отношений, наоборот к договору заключались дополнительные соглашения свидетельствующие о том, что стороны признавали договор действительным.
При этом, по окончанию срока действия договора, требований о возврате арендованного имущества, либо о заключении нового договора Заявителю не направлялись.
В соответствии с п. 5.22 Договора аренды, арендодатель выполняет свои обязанности определенные в п. 3.2.4 договора в течении 10 дней с момента прекращения срока его действия; п. 3.2.4 договора в свою очередь, предусматривает обязанность арендодателя "в случае прекращения договора своевременно принять от арендатора имущество.
Арендатор в соответствии с п. 3.4.8 и п. 5.3.7 в тридцатидневный срок по окончании срока действия договора, заявления об отказе от пролонгации уведомления не направлял и в соответствии с п.3.3.2 имел преимущественное право на продолжение договора. При таких обстоятельствах договор считается "по умолчанию" заключенным на неопределенный срок в соответствии со ст. ст. 610. ч.2 ст. 621 ГК РФ.
Данная позиция согласуется с "Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) п. 23.
В отношении ссылки Прокуратуры РК на положения ч. 1 и 9 ст. 17.1. Закона 135-ФЗ, судом был принят во внимание тот факт, что договорные правоотношения возникли до введения в действие названного Закона на территории РК. Данные положения обратной силы не имеют. Следовательно, п. 2 ст. 621 ГК РФ применяется к договору пользования муниципальным недвижимым имуществом и в том случае, когда на момент истечения срока действия договора уже действовал указанный Закон.
Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 14.05.2019 по делу N А84-3229/2018, направление уведомления о прекращении заключенного до 18.03.2014 договора аренды с нарушением указанного в нем срока, не является основанием для его прекращения и служит основанием для вывода о продлении срока действия договора на неопределенный срок.
В рассматриваемом судом случае такого уведомления не было направлено как в сроки установленные договором, так и до настоящего времени.
Учитывая вышеизложенное, а также то, что свое документальное подтверждение получил факт полного соответствия Заявителя условиям продажи недвижимого имущества, установленного Законом N 159 (добросовестное владение арендованным имуществом с 2006 года и по настоящее время, отсутствие задолженности по арендной плате и принадлежность к субъектам малого предпринимательства), следует признать законным и обоснованным решение суда первой инстанции, удовлетворившего требования Общества.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного решения. Несогласие заявителя жалобы с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащего применению в настоящем деле, не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 24 января 2020 года по делу N А83-15649/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации г. Ялты Республики Крым - без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01 сентября 2020 года по делу N А83-15649/2019, отменить.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.Ю. Карев
Судьи О.Г. Градова
А.С. Яковлев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка