Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08 октября 2020 года №21АП-487/2020, А84-3873/2019

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 октября 2020 года Дело N А84-3873/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 08.10.2020
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Остаповой Е.А., Колупаевой Ю.В.,
при ведении протокола секретарями судебного заседания Грабищенко О.В.,
при участии:
ИП Момонтова А.Д., личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;
от ИП Момонтова А.Д. - Долованюк Т.С., представитель по доверенности б/н от 16.08.2019, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом,
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Воловикова А.А., представитель по доверенности N 05 от 09.01.2020, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
на решение Арбитражного суда города Севастополя от 26 декабря 2019 года по делу N А84-3873/2019
по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к индивидуальному предпринимателю Мамонтову Алексею Дмитриевичу
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Правительство Севастополя
о взыскании 1 434 327, 38 руб.,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Мамонтова Алексея Дмитриевича
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
о признании ничтожным пункта договора,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Мамонтову Алексею Дмитриевичу (далее - ИП Мамонтов А.Д., ответчик) о взыскании 1 434 327,38 руб.
Индивидуальный предприниматель Мамонтов Алексей Дмитриевич обратился со встречным исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании ничтожным пункта 4.7 договора аренды земельного участка от 08.12.2005, заключенного между Севастопольским городским Советом и ИП Мамонтовым Алексеем Дмитриевичем, в части применения к размеру арендной платы повышающего коэффициента 2 за нарушение сроков строительства.
Определением от 24.12.2019 производство по встречному иску прекращено в связи с отказом от иска.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 26 декабря 2019 года по делу N А84-3873/2019 в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о взыскании 1 434 327,38 рублей отказано.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил, решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в период пользования земельным участком ответчиком были нарушены условия договора, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате. Также апеллянт указывает, что на момент подачи искового заявления ответчиком не предоставлялась информация о том, что на земельном участке построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства, в связи с чем на основании пункта 4.8. Договора аренды применяется штрафной коэффициент 2, но не более 10% от нормативно денежной оценки земельного участка. Поскольку нормативная денежная оценка по состоянию на 01.01.2012 составляла 1 686 135 грн., то размер годовой арендной платы составляет 168 613, 50 грн. в расчете на рубли - 599 463, 15 (Постановление Правительства от 11.02.2015 N 88-ПП). Кроме того, поскольку ответчик не в полной мере оплачивает установленную договором арендную плату, истец вправе требовать оплату пени за просрочку внесения арендной платы в соответствии с пунктом 4.12. Договора, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 апелляционная жалоба принята к производству.
17.03.2020 от ИП Мамонтова А.Д. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик указывает, что расчет арендной платы следует производить исходя из размера нормативной денежной оценки земельного участка, ставки арендной платы согласно пункту 4.1. договора - 5% размера годовой арендной платы - 84 306, 74 грн. (299 731, 56 руб.), что в перерасчете на рубли согласно Постановлению Правительства Севастополя N 88-ПП составляет 24 977,63 руб. Таким образом, ответчик осуществил оплату арендной платы по договору в большем размере, чем был его долг перед истцом на 50 447, 43 руб.
Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2020 и от 23.04.2020 рассмотрение апелляционной жалобы перенесено в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции.
10.04.2020 и 04.06.2020 от истца поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Департамента.
В судебном заседании 04.06.2020 представитель ИП Мамонтова А.Д. просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
После перерыва представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
09.07.2020 от Департамента поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.
В судебном заседании 09.07.2020 представителем ИП Мамонтова А.Д. заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копий предписания от 02.03.2020, извещения об изменении сроков от 20.05.2020, определения об удовлетворении ходатайства от 22.05.2020, уведомления Севгосстройнадзора от 22.05.2020 об изменении сроков (программа проведения проверок).Указанные документы приобщены к материалам дела протокольным определением.
23.07.2020 от Департамента поступили письменные пояснения, в которых истец указывает, что условие ранее заключенного договора аренды (пункт 4.7.), предусматривающее уплату арендной платы с учетом повышающего коэффициента в случае нарушения сроков строительства на арендованном земельном участке, должно быть применено в силу прямого указания уполномоченного органа.
05.08.2020 от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов в обоснование своих возражений относительно доводов апеллянта.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2020 произведена замена судьи Тарасенко А.А. на судью Колупаеву Ю.В.
В судебном заседании 06.08.2020 представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ИП Мамонтова А.Д. просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2020 произведена замена судьи Евдокимова И.В. на судью Остапову Е.А.
В судебном заседании 12.08.2020 представители лиц, участвующих в деле, поддержали ранее заявленные позиции. Судебное разбирательство было отложено для представления лицами, участвующими в деле, расчетов арендной платы.
16.09.2020 от ИП Мамонтова А.Д. поступили дополнительные пояснения относительно оплаты арендной платы ответчиком.
В судебном заседании 24.09.2020 ИП Мамонтов А.Д. просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменений.
После перерыва 28.09.2020 от ИП Мамонтова А.Д. поступили дополнительные пояснения с приложением расчета арендной платы за период с января 2015 года по июнь 2016 года, расчета процентов за пользование чужими денежными средствами за аналогичный период, а также расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с мюля 2016 года по август 2018 года, кроме того квитанция об оплате процентов в размере 434, 03 руб.
После перерыва лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Согласно ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), установлено следующее.
Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Мамонтовым Алексеем Дмитриевичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2005 общей площадью 0,15 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Маринеско - 8, предоставленного для строительства и обслуживания торгового комплекса, зарегистрированный 12.01.2006 под N 4 (далее - договор аренды).
Срок договора - 25 лет (пункт 3.1)
Согласно пункту 2.3. Договора нормативная денежная оценка (далее - НДО) земельного участка составляет на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию - 96 062 грн., а последующий период - 480 311 грн.
Согласно пункту 2.3. Договора в редакции дополнительного соглашения от 2009 года НДО на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию составляет 178 827,26 грн., на последующий период - 894 138, 62 грн.
Пункт 2.3 договора в редакции соглашения 2013 года содержит условие о нормативной денежной оценке земельного участка с 01.01.2012 года - 1 686 135 грн.
Согласно п. 4.1 договора в редакции 2009 года, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета N 1348 от 14.10.2003, в ред. 13.02.2008, в размере 5% от нормативно денежной оценки. А в п. 4.2 договора установлен соответствующий размер арендной платы, на период строительства 8 941,36 грн., на последующий период 44 706,93 грн. При этом денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем в течение двух лет от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается во внимание с даты начала эксплуатации объекта строительства, но не позже двух лет от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 4.1 договора в редакции соглашения 2013 года годовая арендная плата установлена в 5 % от нормативной денежной оценки - до 07.02.2012; с 07.02.2012 до сдачи объекта в эксплуатацию - 3 % от нормативной денежной оценки; после ввода объекта в эксплуатацию - 0,09% для части объекта - под торговым комплексом, 5 % от нормативной денежной оценки, пропорционально от их площади в общей площади объекта.
Пунктом 4.3 в редакции соглашения 2013 года согласована соответственно годовая арендная плата в указанные в пункте 4.1 периоды: 17 045,63 грн., 73 636, 54 грн., и 50 584, 05 грн.
В соответствии с пунктом 4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2009 арендная плата оплачивается ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днём расчётного периода.
Пункт 4.4 в редакции соглашения 2013 года изложен в новой редакции, не предусматривающей указания на конкретный срок платежа. Установлен порядок оплаты в соответствии с Налоговым кодексом Украины.
Пунктом 4.7 договора предусмотрен поправочный коэффициент 2 увеличения арендной платы в случае нарушения сроков строительства - в первоначальной редакции.
Кроме того, согласно Решению Севастопольского городского Совета 4 созыва от 30.10.2012 года N 4258, Мамонтову А.Д. продлен срок строительства многоквартирного жилого дома с торгово-бытовым комплексом на земельном участке общей площадью 0,1500 га, расположенном по ул. Маринеско,8 переданном в аренду на основании договора аренды от 08.12.2005, зарегистрированного 12.01.2006, на 2 года с момента принятия указанного решения с оплатой арендной платы от нормативной денежной оценки земельного участка на период эксплуатации объекта строительства без применения повышающего коэффициента " к ставке арендной платы. ( том 1 л.д. 106)
Пункт 4.7 в редакции соглашения 2013 года изложен в новой редакции, не предусматривающей применение повышающего коэффициента 2. Однако п. 4.8 договора в редакции дополнительного соглашения 2013 года предусматривал, что в случае нарушения сроков строительства на арендованном земельном участке, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12 % от нормативно-денежной оценки.
Пунктом 4.9 договора предусмотрено взыскание пени за просрочку платежа в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
Полагая, что ответчиком нарушены сроки строительства, Департамент начислил арендную плату с применением повышающего коэффициента, обратился к арендатору с требованиями об оплате задолженности. В связи с неисполнением претензии Департамент обратился с иском в суд.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" N 6-ФКЗ от 21.03.2014 (далее - закон N 6-ФКЗ) Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.
Договор между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов был подписан 18 марта 2014 года, таким образом, именно с указанной даты на территории Республики Крым действует законодательство Российской Федерации в соответствии со статьей 23 Закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя.
Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя, противоречащие Конституции Российской Федерации, не применяются.
Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ, которой установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Поскольку спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).
Поскольку спорные правоотношения касаются размера арендной платы за земельный участок, размер которой установлен до 18.03.2014, поэтому к ним необходимо применить нормы материального права Украины в части определения арендной платы и законодательство Российской Федерации в части правомерности взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка.
Согласно части первой статьи 11 Гражданского кодекса Украины гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно статьям 526 Гражданского кодекса Украины и 193 Хозяйственного кодекса Украины, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов.
По предписаниям статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины и статей 525, 526 Гражданского кодекса Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями этих Кодексов, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Аналогичные требования установлены статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 206 Земельного кодекса Украины пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взимается в соответствии с законом.
Согласно части 1 статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015.
Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов", действовавшего в спорный период, до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.
Указанными выше Постановлениями Правительства города Севастополя не установлены новые правила определения размера арендной платы, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков.
Таким образом, Правительством города Севастополя в Постановлениях от 11.02.2015 N 88-ПП и от 16.06.2015 N 524-ПП в пределах полномочий установлен порядок определения арендной платы по ранее заключенным договорам в отношении собственности субъекта, которые подлежат обязательному применению.
При этом, установление такого порядка, учитывая предусмотренные федеральным законом полномочия органов власти субъектов РФ по управлению и распоряжению принадлежащей субъекту собственностью, не противоречат положениям земельного законодательства в части определения размера арендной платы.
Частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" предусмотрено, что арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).
Частью 1 статьи 632 Гражданского кодекса Украины установлено, что цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Согласно статье 18 Закона Украины "Об оценке земель", нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения, проводится не реже чем один раз в 5 - 7 лет.
Как установлено судом первой инстанции, Севастопольским городским Советом принято решение от 20.12.2011 N 2163 "Об утверждении технической документации по нормативно - денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения ее в действие", согласно пункту 2 которого определено ввести в действие нормативную денежную оценку земель в административных границах города Севастополя с 01.01.2012.
Как следует из материалов дела, 30.01.2012 Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г. Севастополе выдало арендатору извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, арендованного по договору, N 304-3.2/5, в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка составляет 1 686 135,00 грн.
В соответствии с положениями статьи 632 Гражданского кодекса Украины, статьи 2, 19 Закона Украины "О плате за землю", статьи 14 Налогового кодекса Украины, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.
При этом, в силу указанных выше норм права, а также согласно правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству как Российской Федерации, так и Украины, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
В подтверждение своих доводов в части наличия задолженности по оплате арендной платы, истец ссылается на то, что ответчиком нарушен срок строительства и введения в эксплуатацию объекта капитального строительства, в связи с чем, согласно п. 4.7. Договора, применяется штрафной коэффициент 2, но не более 10% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Однако коллегия судей не может согласиться с данным доводом истца по следующим основаниям.
При рассмотрении данного дела повторно, с учетом предоставленных суду первой и апелляционной инстанции доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о невозможности принять во внимание изменения в договор, предусмотренные дополнительным соглашением от 2013, поскольку данное дополнительное соглашение было подписано сторонами, однако не было произведено государственной регистрации данного соглашения в соответствующем на тот период законодательству Украины порядке, а потому считается не заключенным.
Правовое значение для правильного рассмотрения возникшего спора имеет установление вопроса о возможности корректировки после 18.03.2014 размера арендной платы на установленный в договоре, заключенном до указанной даты, повышающий коэффициент за нарушение сроков строительства, в связи с чем, в предмет доказывания также входит как установление срока строительства объекта капитального строительства, так и обстоятельств его нарушения.
Так, коллегия судей полагает возможными принять во внимание решение Севастопольского городского Совета N 4258 от 30.10.2012 год, которым продлен срок строительства объекта капитального строительства на 2 года, то есть до 30.10.2014 года, поскольку арендодателем была выражена воля на продление срока строительства объекта, на 2 года с момента принятия решения с оплатой арендной платы от нормативной денежной оценки земельного участка на период эксплуатации объекта строительства без применения повышающего коэффициента 2 к ставке арендной платы.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с правилами статьи 9 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) в полномочия Севастопольского городского совета входит решение вопросов предоставления земельных участков. Порядок принятия решений о продлении срока строительства на ранее предоставленных в аренду земельных участках на момент возникновения спорных правоотношений был установлен решением Севастопольского городского совета от 22.02.2011 N 388 "Об урегулировании процедуры продления сроков освоения земельных участков по договорам аренды земли и особенностях начисления арендной платы в связи с несоблюдением сроков строительства объектов". На нарушение указанного порядка либо правил статьи 9 ЗКУ истец (Департамент) не ссылается.
Таким образом, уполномоченный орган государственной власти Украины (Севастопольский городской совет) в установленном законом порядке принял решение о возможности продления срока для строительства на соответствующем земельном участке.
Гражданское и земельное законодательство Украины не предусматривало условие о сроке для строительства объекта на предоставленном в аренду земельном участке в качестве существенного условия для данного вида договоров.
Пунктом 2 статьи 11 ЗКУ предусмотрено, что условие о завершении строительства на земельном участке является по своей природе ограничением в использовании земельного участка, которое может быть установлено договором.
Апелляционный суд приходит к выводу о том, что на основании решения Севастопольского городского совета от 30.10.2012 арендодатель по существу высказал волю о возможности продления срока для строительства объекта, являющегося особым условием арендных отношений - ограничение в использовании земельного участка. Поэтому, не являясь существенным условием арендного отношения, срок строительства в данном случае имеет преимущественно публично-правовое значение и зависит исключительно от воли публичного собственника - арендодателя земель, находящихся в государственной собственности. Воля же публичного собственника оформляется в данном случае в виде ненормативных правовых актов. В такой ситуации решение Севастопольского городского совета от 30.10.2012 является юридическим фактом, свидетельствующим о возможности установления новых сроков для строительства на соответствующем земельном участке. Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС ЦО от 27.03.2018 по делу N А84-1659/2017.
При этом законодательство Украины не содержало правил об ограничении периода действия решений уполномоченных органов государственной власти о продлении срока строительства на предоставленных ранее в аренду земельных участках.
Таким образом, объект капитального строительства должен был быть введен в эксплуатацию до 30.10.2014 года.
Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, о чем стороны не оспаривают, работы по строительству объекта капитального строительства завершены, однако объект не сдан в эксплуатацию, как считает ответчик по уважительным причинам.
Так, согласно представленным в материалы дела документам: отчёту N 01-03492-06-12 от 25.12.2012 N 7229, разрешению на выполнение строительных работ N 345 от 29.12.2010. градостроительных условий и ограничений 2011 года, извещения исх. N 11/05/19 от 10.06.2019, вх. N 1366/01-25-1-23/01/19 от 10.06.2019, технического паспорта N 1976 от 09.12.2014, на земельном участке, предоставленном для целей строительства, объект капитального строительства Многоквартирный жилой дом с торгово-бытовым комплексом по ул. Маринеско, 8, окончен строительством 27.11.2014.
Распоряжением и.о. Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", установлен запрет осуществления любого капитального строительства на территории города Севастополя вплоть до особого распоряжения ввиду необходимости принятия актов законодательного регулирования субъекта федерации и формирования органов власти, осуществляющих контроль в сфере капитального строительства (в том числе выдачи разрешительной документации на проведение строительных работ и организации их контроля).
Указанное распоряжение принято в переходный период, оно направлено на упорядочивание градостроительных отношений, возникших в соответствии с законодательством Украины до принятия Республики Крым в состав Российской Федерации и образования в составе Российской Федерации нового субъекта города федерального значения Севастополя (Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2016 N 117-АПГ16-1).
В соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 12.07.2016 N 668-ПП на территории города Севастополя прекращают свое действие разрешения на выполнение строительных работ (реконструкцию), уведомления о начале выполнения строительных работ, декларации о начале выполнения подготовительных работ, декларации о начале выполнения строительных работ, выданные до 18.03.2014.
Кроме того, Указом Губернатора Севастополя от 28.11.2015 N 116 запрещено проведение строительно-монтажных работ в период действия режима чрезвычайной ситуации на территории города Севастополя, связанной с прекращением поставок электроэнергии из энергосистемы Украины.
Указом Губернатора Севастополя от 25.05.2016 N 37-УГ с 25.05.2016 отменен режим чрезвычайной ситуации на территории города Севастополя.
Таким образом, установленный для предпринимателя дополнительный срок строительства совпал с периодами публично-правовых запретов и периодами затрудненности хозяйственной деятельности, связанными с интеграцией Республики Крым в Российскую Федерацию.
Кроме того, из-за отсутствия созданных уполномоченных органов и соответствующих нормативно-правовых актов, позволяющих закончить процедуру ввода в эксплуатацию оконченного строительством объекта недвижимости в срок, установленный арендодателем (создание Департамента 22.09.2016 года согласно постановлению Правительства Севастополя N 883-ПП, Административный регламент предоставления государственной услуги "Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства", утвержденный приказом Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 30.12.2016 N 177 только в отношении объектов, построенных 18.03.2014 года), ответчик не имел объективной возможности закончить процедуру оформления вещных прав на возведенный на арендуемом земельном участке объект недвижимости.
При этом, суд также принимает во внимание доводы ответчика о том, что для ввода в эксплуатацию объекта строительства, оконченного после 18.03.2014, согласно Административному регламенту, утвержденному распоряжением Департамента от 19.01.2017 года N 526-РДЗ, необходим договор аренды, который перезаключен в соответствии с законодательством Российской Федерации, однако на обращение ответчика в Департамент с заявлением о переоформлении договора, истец отказал ему по причине не предоставления правоустанавливающих документов на строение, расположенное на нем.
Относительно принятия ответчиком мер для ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, коллегия судей принимает во внимание предоставленные ответчиком доказательства, такие как, предписание об устранении нарушений при строительстве N 92-07-28-0400401-114-40, извещения об изменении сроков окончания работ, подлежащих проверке при строительстве объекта капитального строительства, определение Управления государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя об удовлетворении ходатайства директора ЖСК "Проспект" о продлении сроков исполнения предписания ( том 2 л.д. 152-169)
Принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего спора, апелляционный суд приходит к выводу о том, что предприниматель нарушил сроки ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, однако у предпринимателя отсутствовала объективная возможность осуществлять строительные работы в виду прямых запретов органа власти города Севастополя, уведомления Инспекции Архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе, постановления Правительства Севастополя, отсутствия соответствующих органов и нормативных актов, приведение строительной документации и объекта в соответствие градостроительными нормами и правилами Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, учитывая период взыскания задолженности с 23.12. 2014 по 31.08.2018 год, коллегия судей полагает безосновательным применение такой меры ответственности за нарушения срока ввода в эксплуатацию объекта строительства, как применение повышающего коэффициента 2, при определении размера арендной платы за земельный участок.
При определении наличия или отсутствия задолженности, коллегия судей установила, что размер взыскиваемой суммы рассчитан, принимая во внимание двукратный коэффициент, однако в случае не применения его, задолженность у предпринимателя отсутствует.
Кроме того, ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении срока исковой давности с учетом того, что истец обратился с иском 08.08.2019 года. ( том 2 л.д. 32)
Поскольку истец обратился с иском в суд 08.08.2019, то с учетом приостановления течения срока исковой давности на период досудебного урегулирования спора срок исковой давности по требованиям из обязательств, возникших до 08.07.2016, истек.
По правилам статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В силу положений статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Таким образом, судебная коллегия полагает необходимым при рассмотрении спора учитывать период наличия или отсутствия задолженности и соответственно расчет пени и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.07.2016 по 31.08.2019 год.
Относительно требований истца о взыскании с ответчика пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по договору коллегия судей указывает следующее.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Аналогичные положения содержит и Гражданский кодекс Украины.
Пунктом 4.9 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
Статьей 129 Налогового кодекса Украины предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендных платежей за пользование земельными участками в размере 120 процентов годовых учетной ставки Национального Банка Украины.
В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Севастополя N 88-ПП задолженность по арендой плате за период, предшествующий 31 декабря 2014 года, суммы штрафных санкции и других платежей по договорам аренды, не оплаченные по состоянию на 31 декабря 2014 года, пересчитываются в рубли по курсу, установленному ЦБ РФ от 01 января 2015 года.
Постановлением Правительства Севастополя от 01.04.2016 N 258-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП" определено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, и заключенных до 21.03.2014, в соответствиями с требованиями Российской Федерации, арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующих на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному ЦБ РФ на 01.01.2015.
Вышеуказанные нормативные акты устанавливают порядок исчисления именно арендной платы, а не штрафных санкций.
Поскольку действующим законодательством определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.
Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении иска в части взыскания пени, начисленной на основании п. 4.9 договора.
Относительно требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, коллегия судей полагает необходимым изложить следующее.
Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
В суде апелляционной инстанции представлен контррасчёт процентов на сумму долга, без применение коэффициента 2, поскольку имела место просрочка исполнения обязательств, за спорный период составил - 6 548, 26 руб., оплачено до принятия решения судом первой инстанции 6 114,23 руб.
Расчёт судом апелляционной инстанции проверен, признан арифметически верным.
К судебному заседанию ответчиком представлена квитанция N 362 от 28.09.2020 на сумму 434 рубля 03 копейки в подтверждение оплаты процентов на сумму долга.
На основании изложенного, коллегия судей не находит оснований для изменения решения суда в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с чем приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае, предусмотренных пунктом 4 статьи 270 АПК РФ не установлено.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 26 декабря 2019 года по делу N А84-3873/2019 оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Центрального округа по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Н.И. Сикорская
Судьи Е.А. Остапова
Ю.В. Колупаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка