Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2021 года №21АП-469/2021, А84-918/2020

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 апреля 2021 года Дело N А84-918/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 20.04.2021
Постановление изготовлено в полном объеме 23.04.2021
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Остаповой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания: Кучиной А.В.,
при участии в судебном заседании:
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Бекетова Н.С., представитель по доверенности от 11.01.2021 N 12,
от индивидуального предпринимателя Дуквена Александра Владимировича - Пьяникин В.В., представитель по доверенности от 06.10.2020 б/н,
от Правительства Севастополя - Болтенко З.В., представитель по доверенности от 13.10.2020 N 8991/01-01-02.1-29/02/20,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 24.12.2020 по делу N А84-918/2020 (судья Смоляков А.Ю.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕРХОВИНА", индивидуальному предпринимателю Дуквену Александру Владимировичу,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Севастополя, общество с ограниченной ответственностью "ОМЕГАСТРОЙХОЛДИНГ",
о взыскании задолженности и расторжении договора,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕРХОВИНА" (далее - ответчик 1, Общество, ООО "ВЕРХОВИНА" ) и просил:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.06.2018, (зарегистрированный 15.11.2018 под N 91:02:001002:196-01/001/2018-2), заключенный между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью "Верховина" в отношении земельного участка общей площадью 1, 7639 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, Бухта Омега, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса;
- обязать ООО "Верховина" в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 1, 7639 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, Бухта Омега, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса;
- взыскать с ООО "Верховина" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.06.2018, за период с 15.11.2018 по 31.10.2019 в размере 3736 774, 14 рублей, 151 921,30 рублей пени, а всего 3 888 695,44 руб..
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя и ООО "ОМЕГАСТРОЙХОЛДИНГ".
Определением от 27.10.2020 индивидуальный предприниматель Дуквен Александра Владимировича (далее - ответчик 2, Предприниматель, ИП Дуквен А.В.) привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком 1 условий договора аренды земельного участка от 26.06.2018.
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 24.12.2020 исковые требования удовлетворены частично, взыскано с ООО "ВЕРХОВИНА" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 3 736 774, 14 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.06.2018 за период с 15.11.2018 по 31.10.2019 и 151 921,30 рублей пени, в удовлетворении иска в остальной части отказано.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ДИЗО обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объёме.
Апелляционная жалоба мотивирована нарушением судом первой инстанции норм материального права, так как суд не учёл, что Общество нарушило свои обязательства по договору аренды, при этом согласно договору уступки права аренды к Предпринимателю перешли все права и обязанности по указанному договору.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 апелляционную жалобу принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.
Представители апеллянта и Правительства Севастополя в судебном заседании просили апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции - отменить, удовлетворить исковые требования в полном объёме, по изложенным в апелляционной жалобе и отзыве на неё основаниям.
Представитель ответчика 2 просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.
В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционных жалоб в отсутствие представителей иных лиц, участвующие в деле.
Как следует из апелляционной жалобы, ДИЗО обжалует решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Возражений относительно пределов апелляционного обжалования решения суда первой инстанции не представлено.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Учитывая, что от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой заявителем части.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Частным предприятием "Верховина" (арендатор) заключен договор аренды от 21.08.2003 земельного участка, общей площадью 1, 7639 га по адресу: г. Севастополь, Бухта Омега, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса. Договор аренды зарегистрирован 10.03.2004 под N 35.
Впоследствии договор перезаключен - между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Верховина" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.06.2018 (далее - договор). Предметом данного договора выступает переданный в рамках договора аренды от 21.08.2003 (регистрационный N 35 от 10.03.2004) земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:196, площадью 17 639 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, районе Бухты Омега (пляж "Омега"). Категория земель: земли населенных пунктов.
В соответствии с пунктом 6.1 договора последний заключен сроком на 2 года и 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 2.1 договора нормативная цена земельного участка составляет 105 544 367, 62 руб.
Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП, в размере: 5% от нормативной цены земельного участка (п. 2.2 договора)
Как указано в пункте 2.3 договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле, указанной в договоре и, согласно расчету, составляет: 105 544 367, 62 х 0,05 = 5277218,38 руб. (за период с 15.11.2018 по 18.04.2019).
Согласно пункту 2.7 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 4.1 договора все обязательства по договору аренды земельного участка от 21.08.2003 (регистрационный N 35 от 10.03.2004) за арендатором сохраняются.
Разрешенное использование земельного участка - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.
Согласно п. 4.2.5 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его первому письменному требованию (предписанию) (п.4.2.6 договора).
В соответствии с п. 5.2 договора в случае нецелевого использования Участка арендатор несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
В рамках предоставленных полномочий Инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 22.11.2019 осуществлено обследование Земельного участка, по результатам которого составлен акт проверки земельного участка N 10708.
Согласно данному акту, обстоятельства, установленные в ходе проверки: объект земельных отношений - огорожен, на нём размещены:
- одноэтажный капитальный объект N 5 - в соответствии с выпиской из ЕГРН N 91/011/008/2018-107 от 30 марта 2018 года - нежилое здание, имеющее кадастровый номер 91:02:001002:232 и общую площадь 320.30 кв. м, являющееся зданием кафе, на праве собственности, принадлежим ООО "Верховина" эксплуатация которого не осуществляется;
- часть капитального объекта N 4, незавершённого строительством - в соответствии с выпиской из ЕГРН N 91/011/008/2018-104 от 30 марта 2018 года, проектируемое назначение - нежилое здание, имеющее кадастровый номер 91:02:001002:409 и степень готовности 75%, являющееся фундаментом на праве собственности принадлежащим ООО "ВЕРХОВИНА" строительство которого не осуществляется, основная часть которого размещена на земельном участке, имеющем кадастровый номер 91:02:001002:9835, общей площадью 1203 кв. м, вид разрешённого использования - гостиничное обслуживание и расположенном по адресу: город Севастополь, пляж "ОМЕГА".
В соответствии пунктом 4.2.5 договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать земельный участок строго по целевому назначению.
22.11.2019 Департамент направил в адрес общества предупреждение (претензию) о необходимости исполнения обязательств по договору.
Претензия получена ответчиком 27.11.2019, факт получения претензии ответчиком подтвержден почтовым уведомлением о вручении письма, имеющимся в материалах дела.
Ответ на претензию истцом не получен, что явилось основанием для обращения с иском в арбитражный суд.
После образования задолженности ООО "Верховина" и ИП Дуквен А.В. заключили договор уступки права аренды земельного участка 18.10.2019, зарегистрированный 01.11.2019, согласно которому Общество уступает Предпринимателю право аренды земельного участка, с кадастровым номером 91:02:001002:196 площадью 17 639 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе бухты "Омега" (далее - договор уступки).
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате с Общества и отказывая в удовлетворении исковых требований к Предпринимателю в том числе в части расторжения договора, суд первой инстанции исходил из того, что факт наличия и размер задолженности и обоснованность начисления пени Обществом не оспорены. При этом, цель эффективного и рационального использования публичных земель достигнута самими участниками спорных правоотношений путем передачи прав на земельный участок исправному арендатору и устранения обстоятельств, послуживших основанием для обращения с иском - восстановления систематичности внесения арендных платежей и освоения земельного участка.
Апелляционный суд соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Факт наличия и размер задолженности и обоснованность начисления пени Обществом не оспорены.
Данные обстоятельства явились основанием для удовлетворения требования Департамента о взыскании с ответчика 1 задолженности, образование которой допущено данным ответчиком, и пени на указанную задолженность. Судебный акт в данной части не обжалован.
Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы Департамента о том, что задолженность подлежала взысканию также с Предпринимателя, как с лица, которому перешли права и обязанности по договору.
Как следует из материалов дела, спорная задолженность возникла до заключения между ответчиками договора уступки. При этом, в соответствии с пунктом 2.5 указанного договора ответственность за любые задолженности перед государственными органами либо физическими и юридическими лицами, связанные с использованием земельного участка, возникшие до подписания настоящего Договора, несёт Арендатор (Общество) самостоятельно.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность с ответчика 1.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении спорного договора.
В силу статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, где указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14 от 05.05.1997 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок были устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Исходя из анализа положений статьи 619 ГК РФ, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что нормы вышеуказанной статьи ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 13.11.2015 года по делу N 308-ЭС15-13971 отметил, что у суда нет оснований для расторжения спорного договора аренды, поскольку право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Как указывалось ранее, после образования задолженности Общество и Предприниматель заключили договор уступки, согласно которому ответчик 1 уступил ответчику 2 право аренды земельного участка, с кадастровым номером 91:02:001002:196 площадью 17 639 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе бухты "Омега".
С момента регистрации указанного договора уступки и перемены лиц в спорном обязательстве имеет место восстановление систематичности внесения арендной платы; на земельном участке возобновлены работы по благоустройству - произведена замена ограждения, производятся земляные и археологические работы, разрабатывается проектная документация, получаются технические условия энергоснабжающих оргаизаций, разрабатывается проект сохранения объекта культурного наследия "Усадьба надела N 7", который находится на земельном участке.
Указанные обстоятельства подтверждены доказательствами, представленными Предпринимателем в апелляционный суд и ДИЗО не оспариваются.
Апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции, что после перемены лиц в обязательстве имеет место вступление во владение объектом платежеспособного лица, возобновившего освоение и надлежащее использование земельного участка - в том числе в части своевременности внесения арендной платы.
Как правильно указал суд первой инстанции, требования уполномоченного органа о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по основанию невнесения арендной платы более двух раз, а также нецелевого использования объекта аренды направлено на обеспечение реализации данным органом функции эффективного и рационального использования публичных земель путем передачи участка более эффективному пользователю.
В рассматриваемом случае данная цель достигнута самими участниками спорных правоотношений путем передачи прав на земельный участок исправному арендатору и устранения обстоятельств, послуживших основанием для обращения с иском - восстановления систематичности внесения арендных платежей и освоения земельного участка.
Истец обратился с иском в арбитражный суд уже после наступления данных обстоятельств, вследствие чего к нему подлежат применению последствия, предусмотренные в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в виде утраты права на расторжение договора аренды по устраненным исправным новым арендатором основаниям до обращения с иском в арбитражный суд.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.
При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Севастополя от 24.12.2020 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 24.12.2020 по делу N А84-918/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.В. Колупаева
И.В. Евдокимов
Е.А. Остапова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка