Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2020 года №21АП-4384/2019, А83-8349/2019

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 марта 2020 года Дело N А83-8349/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2020
В полном объёме постановление изготовлено 10.03.2020
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Остаповой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Енокян В.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Льдинка" - Завацкая Е.В., представитель по доверенности от 17.04.2019 б/н, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;
от общества с ограниченной ответственностью "Эльрус" - Михалькова А.А., представитель по доверенность от 07.10.2019 б/н, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эльрус" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 31 октября 2019 года по делу N А83-8349/2019
по иску общества с ограниченной ответственностью "Льдинка"
(ИНН 9108008700, ОГРН 1149102108066)
к обществу с ограниченной ответственностью "Эльрус"
(ИНН 9102177204, ОГРН 1159102077529)
о расторжении договора аренды и взыскании задолженности,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Льдинка" (далее - истец, ООО "Льдинка") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эльрус" (далее - ответчик, ООО "Эльрус") о расторжении договора аренды здания кафе общей площадью 304,0 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Судак, ул. Набережная, 45, кадастровый номер здания: 90:23:010101:12, заключённый 30.05.2015 года между ООО "Льдинка" и ООО "Эльрус", зарегистрированный Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.06.2015 года под регистрационным номером 90-90/016-90/016/979/2015-193/2; обязании ООО "Эльрус" в течении пятнадцати дней с момента вступления решения в законную силу вернуть его обществу с ограниченной ответственностью "Льдинка".
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением со стороны ответчика условий договора аренды от 30.05.2015 года в части полной и своевременной оплаты арендной платы.
Вместе с исковым заявлением истцом было представлено суду заявление, согласно которого просит суд взыскать с ООО "Эльрус" в пользу ООО "Льдинка" судебную неустойку в размере 7 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 31.10.2019 исковые требования удовлетворены в полном объёме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Эльрус" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неверно определилобстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения данного дела, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Так податель жалобы со ссылкой на Определение ВС РФ от 13.11.2015 года по делу N 308-ЭС15-13971 и пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14 от 05.05.1997 года "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указывает, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок были устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
По мнению ООО "Эльрус", суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки тому обстоятельству, что вся задолженность по арендной плате и процентам за пользование чужими денежными средствами была погашена обществом до принятия обжалуемого решения, в ходе рассмотрения данного дела, и на данный момент арендная плата уплачивается обществом своевременно, в полном объёме.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2019 апелляционная жалоба принята к производству.
ООО "Льдинка" представило отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, указывая при этом на то, что ответчик производил оплату арендной платы несвоевременно и неполно, в результате чего за ним образовалась задолженность, которая была им погашена в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
30.05.2015 между ООО "Льдинка" и ООО "Эльрус" был заключён договор аренды нежилого здания, согласно с пунктом 1 которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое здание кафе, площадью 304.0 кв.м. находящееся по адресу: Республика Крым, г. Судак, ул. Набережная 45 (кадастровый паспорт от 26.05.2015 года N 90-02/2015 - 143214, кадастровый номер: 90:23:010101:12, номер кадастрового квартала: 90:23:010101) расположенное на земельном участке площадью 792 кв.м. (кадастровый паспорт от 26.05.2015 года N 90-02/2015-143213, кадастровый номер 90:23:010106:17, номер кадастрового квартала: 90:23:010106).
Цель использования: кафе. Передаваемое в аренду нежилое здание обозначено в техническом паспорте как основное строение (Литер А), пристройка (Литер а), пристройка (Литер а1).
Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение одного года (п. 1.2. Договора).
Дополнительным соглашением от 27.07.2016 года стороны внесли изменения в пункт 5 подпункта 3 договора, изложив его в следующей редакции: "Если за один месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит другой стороне письменный отказ от продления договора, то договор автоматически продляется на прежних условиях на два года".
В соответствии с разделом 2 Договора, размер месячной арендной платы за нежилое здание на момент заключения Договора составляет 20040 (двадцать тысяч сорок) руб.
Арендная плата вносится ежемесячно в срок до первого числа, следующего за отчетным месяцем непосредственно Арендатором на расчетный счет Арендодателя или иным образом по соглашению сторон (п. 2.2. Договора).
Изменение размеров арендной платы и порядка её внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменном виде (Дополнительное соглашение) (п. 2.3. Договора).
ООО "Льдинка" передал имущество Арендатору 30.05.2015 по соответствующему Акту приёма-передачи.
25.06.2015 года договор зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
Дополнительным соглашением от 10.09.2015 года к договору аренды от 30.05.2015 года стороны согласовали, что размер ежемесячной арендной платы составляет 60 тыс. руб.
Как указано истцом, вследствие нарушения ответчиком условий договора аренды в части своевременного внесения арендной платы, по состоянию на 01.04.2019 задолженность перед обществом составила 550 000,00 рублей.
23.03.2019 года истец направил в адрес ответчика требование о погашении задолженности в размере 550 000,00 руб. о выплате процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 106 707,32 руб., рассчитанные на день направления требования, с одновременным требованием о выплате процентов за пользование чужими денежными средствами в размере на день их уплаты.
23.04.2019 года истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды в связи с систематическим нарушением Арендатором взятых на себя обязательств по договору в части своевременности и полноты уплаты арендной платы.
После получения вышеуказанных претензий ответчиком, как основная задолженность, так и проценты за пользование чужими денежным средствами, были оплачены в полном объёме.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.
Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьями 309, 310 и 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии со статьёй 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатору.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, где указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом первой инстанции было установлено и не оспаривается ответчиком по делу, что ООО "Эльрус" несвоевременно вносил арендные платежи на протяжении действия договора аренды, чем были нарушены права и законные интересы истца.
В тоже время, по мнению судебной коллегии, при рассмотрении данного дела, судом первой инстанции не были учтены следующие обстоятельства.
Так, в соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14 от 05.05.1997 года "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок были устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях АС ЦО от 30.10.2019 года по делу N А84-4847/2018, от 01.02.2016 года по делу N А14-2415/2015, где суд кассационной инстанции также указал, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, а именно арендная плата уплачена арендатором в полном объёме.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в период с октября 2016 года по май 2019 года, каких-либо претензий относительно наличия задолженности по арендной плате истцом в письменном виде, ответчику не предъявлялось, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Вместе с тем, после получения претензий ООО "Льдинка", ответчиком основная задолженность в сумме 550 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежным средствами в сумме 106 707,32 рублей, были погашены в полном объёме и на момент рассмотрения данного дела арендная плата оплачивается обществом надлежащим образом.
В связи с полной оплатой ответчиком задолженности по арендной плате после получения претензии и до принятия решения судом первой инстанции, истец отказался от части соответствующих требований, на момент рассмотрения дела, задолженность по арендной плате отсутствовала.
Исходя из анализа положений статьи 619 ГК РФ, с учётом правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что нормы вышеуказанной статьи ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
По мнению судебной коллегии, на момент рассмотрения дела по существу, образовавшаяся задолженность полностью оплачена ответчиком, условия договора аренды здания кафе от 30.05.2015 года выполнены, тем самым ответчик подтверждает свое намерение по использованию предмета аренды на условиях договора аренды, а имущественные интересы арендодателя, нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, полностью компенсированы ООО "Эльрус" путём оплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 106 707,32 рублей.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в своём Определении от 13.11.2015 года по делу N 308-ЭС15-13971, у суда нет оснований для расторжения спорного договора аренды, поскольку право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку ответчик устранил допущенное нарушение условий договора до принятия судом решения по иску, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске о расторжении спорного договора аренды.
Таким образом, последствие неисполнения обязательства в виде досрочного расторжения договора аренды наступает, когда арендатор продолжает нарушать обязательства, несмотря на предупреждения арендодателя, и потому может рассматриваться как крайняя мера ответственности, применяемая к недобросовестной стороне.
Учитывая, что на момент рассмотрения спора, задолженность по арендной плате у ООО "Эльрус" отсутствовала, судебная коллегия приходит к выводу о том, что расторжение договора аренды нежилого помещения от 30.05.2015 года, в данном случае, является крайней мерой и с учётом положений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", а также приведённой судебной практикой, не может быть применена к ответчику по данному делу.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием нового решения, об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 31 октября 2019 года по делу N А83-8349/2019 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Льдинка" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Льдинка" (ИНН 9108008700, ОГРН 1149102108066) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эльрус" (ИНН 9102177204, ОГРН 1159102077529) судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000,00 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий И.В. Евдокимов
Судьи Ю.В. Колупаева
Е.А. Остапова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка