Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2020 года №21АП-3378/2019, А84-3137/2018

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 января 2020 года Дело N А84-3137/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 22.01.2020.
Постановление изготовлено в полном объеме 29.01.2020.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Остаповой Е.А.,
судей Евдокимова И.В.,
Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Енокян В.А.,
при участии:
Нигар Владимира Иосифовича, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;
Романовой Элеоноры Павловны, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;
представителя третьего лица (Романовой Э.П.) - Бадальянц К.В., доверенность от 12.01.2020 N 77АВ0695133;
представителя истца - Зайцевой Е.А., доверенность от 17.01.2020 б/н,
иные лица - не явились,
рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании систем видеоконференц-связи при содействии Тушинского районного суда г. Москвы апелляционные жалобы Нигар Владимира Иосифовича, Романовой Элеоноры Павловны на решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.08.2019 по делу N А84-3137/2018 (судья Архипова С.Н.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч"
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Правительства Севастополя,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Тарасова Максима Владимировича, Украинской Таисы Леонидовны, Шандрык Ирины Владимировны, Степаненко Владимира Ивановича, Верходанова Вячеслава Геннадьевича, Онищенко Людмилы Александровны, Степаненко Владимира Ивановича, Нигар Владимира Иосифовича, Близновой Виктории Олеговны, Арендабиева Артура Рифовича, Милавиной Жанны Владимировны, Юрицына Юрия Федоровича, Селицкого Андрея Леонидовича, Коженец Инны Валентиновы, Романовой Элеоноры Павловны,
об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч" (далее - ООО "База отдыха "Мыс Сарыч", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО г. Севастополя, Департамент, ответчик), в котором, с учетом заявления об изменении исковых требований, просило суд урегулировать разногласия между Департаментом и Обществом, возникшие при заключении Договора аренды земельного участка от 16.04.2018 (договор поставлен на учет в ДИЗО г. Севастополя 16.04.2018 под N 325) (в порядке переоформления прав на земельный участок и приведении договорных обязательств в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации) в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:244, площадью 50202 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч, изложив ряд пунктов в редакции истца и исключив сведения из преамбулы и разделов "Юридические адреса сторон", "Подписи сторон".
Обосновывая исковые требования истец, со ссылкой на нормативные акты, предусматривающие обязанность органа государственной власти или органа местного самоуправления заключить договор аренды земельного участка муниципальной и государственной собственности, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, исходил из следующего.
В преамбуле договора ответчиком в качестве Сторон договора наряду с истцом было так же перечислено еще 13 физических лиц, а в разделе "Юридические адреса сторон" и разделе "Подписи сторон" - так же адреса и фамилии таких лиц. Однако, по мнению истца, согласно Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещения в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, и в таком случае уполномоченный орган в течение установленного срока направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а так же обязанность этих лиц в установленный срок подписать этот договор. В свою очередь ответчик возложенные на него обязательства по рассылке проектов договора аренды земельного участка правообладателям зданий на участке направлены не были, согласие от правообладателей зданий на заключение договора не получено, в связи с чем включение таких лиц в договор аренды является нарушением п. 1 статьи 421 ГК РФ. Кроме того, указание данных лиц в договоре является препятствием для истца в регистрации договора в ЕГРН. Так же истцом приведены свои редакции пунктов договора, регулирующих размер и порядок внесения арендной платы и иных условий договора.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 14.08.2019 урегулированы разногласия между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч", возникшие при заключении договора аренды (в порядке переоформления прав на земельный участок и приведении договорных обязательств в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации) в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:244, площадью 50202 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Нигар Владимир Иосифович обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба оставлена без движения включительно до 30.10.2019. 15.10.2019 заявителем устранены обстоятельства, которые послужили основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением от 16.10.2019 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 19.11.2019.
Также, не согласившись с решением суда первой инстанции, Романова Элеонора Павловна обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба оставлена без движения включительно до 30.10.2019. 24.10.2019 заявителем устранены обстоятельства, которые послужили основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением от 25.10.2019 апелляционная жалоба принята к совместному рассмотрению с апелляционной жалобой Нигар Владимира Иосифовича, назначено судебное разбирательство на 19.11.2019.
Рассмотрение дела откладывалось, в судебном заседании объявлялся перерыв.
В судебное заседание до перерыва 15.01.2020 явились апеллянты Нигар Владимир Иосифович, Романова Элеонора Павловна, представитель Романовой Э.П., а также представители истца и ответчика. После перерыва в судебное заседание 22.01.2020 ответчик явку уполномоченного представителя не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, и их неявка не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся лиц.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
03.06.2003 между Севастопольским городским Советом и ООО "База отдыха "Мыс Сарыч" был заключен договор аренды земельного участка площадью 5,4757 га, расположенного в районе мыса Сарыч, с целью обслуживания базы отдыха, в том числе: земельный участок площадью 5,0202 га для обслуживания зданий, сооружений базы отдыха, земельный участок площадью 0,4260 га для обслуживания пляжной зоны базы отдыха, земельный участок площадью 0,0295 га для обслуживания очистных сооружений базы отдыха. Годовая арендная плата за пользование земельным участком определялась в размере 1,5% от денежной оценки земельного участка. Денежная оценка - 2171531 грн.
Согласно пункту 1.5 Договор заключен сроком до 01.12.2028 с момента государственной регистрации договора.
Согласно пункту 13 статьи 3 Закона города Севастополя "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" N 46-ЗС от 25.07.2014 (Закон Севастополя N 46-ЗС), в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды соответствующего земельного участка.
Лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды земельным участком в срок до 1 января 2019 года.
Исполняя данные требования, 18.01.2018 ООО "База отдыха "Мыс Сарыч" обратилось в Департамент с заявлением о переоформлении права аренды в отношении земельного участка (заключения договора аренды, сервитута), предоставленного в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, с кадастровым номером 91:01:058002:244 и видом разрешенного использования: туристическое обслуживание, площадью 50202 кв.м.
07.05.2018 истцом был получен проект договора аренды земельного участка, площадью 50202 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч, с кадастровым номером 91:01:058002:24.
ООО "База отдыха "Мыс Сарыч", не согласившись с отдельными пунктами проекта договора, направило 05.06.2018 в адрес Департамента протокол разногласий к вышеназванному договору.
02.08.2018 истцом был получен протокол согласования разногласий, в котором ответчик согласился с отдельными пунктами в редакции истца.
Однако, неурегулированными остались разногласия по преамбуле договора, подписям сторон и пунктам, 2.1, 2.2, 2.3, 4.1, 6.4, 8.4.
В частности, истец предлагает исключить из преамбулы договора слова:
"- гражданка Украины Карпенко Ирина Константиновна, адрес: Украина, г. Киев, ул. Ахматовой, д. 15, кв. 181, паспорт гражданина Украины: серия СО N 520697, выданный Харьковским РУ ГУ МВД Украины в г. Киеве 27.03.2001, именуемая в дальнейшем "Арендатор 2";
- гражданин Украины Карпенко Андрей Валериевич, адрес: Украина, г. Киев, ул. Ахматовой, д. 15, кв. 181, паспорт гражданина Украины: серия СО N 211127, выданный Днепровским РУ ГУ МВД Украины в г. Киеве 23.09.1999, именуемый в дальнейшем "Арендатор 3";
- гражданка Украины Шандрык Ирина Владимировна, адрес: Украина, г. Одесса, ул. Бабушкина, д. 1, уч. 3, паспорт гражданина Украины: серия ММ N 464567, выданный Московским РОХГУУМВД Украины в Харьковской обл. 28.01.2001, именуемая в дальнейшем "Арендатор 4";
- гражданин Российской Федерации Арсланбиев Артур Рифович, адрес: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 30, стр.З, кв. 13, паспорт гражданина Российской Федерации: серия 45 13 N 001049, выданный Управлением Федеральной Миграционной Службой по г. Москве 21.11.2013, именуемый в дальнейшем "Арендатор 5";
- гражданка Украины Украинская Наталья Владимировна, адрес: Украина, г. Киев, ул. Васильковская, д. 2-а, кв. 192, паспорт гражданина Украины: серия СО N 315388, выданный Московским РУГУ МВД Украины в г. Киеве 25.01.2000, именуемая в дальнейшем "Арендатор 6";
- гражданка Украины Украинская Таиса Леонидовна, адрес: Украина, г. Киев, ул. Владимирская, д. 37, кв. 26, паспорт гражданина Украины: серия СН N 341822, выданный Московским РУГУ МВД Украины в г. Киеве 10.12.1996, именуемая в дальнейшем "Арендатор 7";
- гражданин Российской Федерации Нигар Владимир Иосифович, паспорт гражданина Российской Федерации: серия 09 14 N 081236, выданный Федеральной Миграционной Службой 03.06.2014, именуемый в дальнейшем "Арендатор 8";
- гражданка Российской Федерации Гатиятуллина Наталья Васильевна, СНИЛС: 185-576-938-36, именуемая в дальнейшем "Арендатор 9";
- гражданин Российской Федерации Комратов Владимир Борисович, СНИЛС: 183-053-154-47, именуемый в дальнейшем "Арендатор 10";
- гражданка Российской Федерации Коженец Инна Валентиновна, СНИЛС: 186-071-573-85, именуемая в дальнейшем "Арендатор 11";
- гражданин Российской Федерации Верходанов Вячеслав Геннадьевич, СНИЛС: 183-857-189-21, именуемый в дальнейшем "Арендатор 12";
- гражданка Российской Федерации Онищенко Людмила Александровна, СНИЛС: 188-189-616-35, именуемая в дальнейшем "Арендатор 13";
- гражданка Российской Федерации Близнова Виктория Олеговна, СНИЛС: 131- 996-609-89, именуемая в дальнейшем "Арендатор 14".
Исключить из раздела "Юридические адреса сторон" договора слова:
-"И.К.Карпенко Украина, г.Киев, Ул. Ахматовой, д. 15, кв. 181
А.В.Карпенко Украина, г.Киев, Ул. Ахматовой, д. 15, кв. 181
И.В.Шандрык Украина, г.Одесса, ул. Бабушкина, д. 1, уч. 3
А.Р.Арсланбиев Г.Москва Ул.Мясницкая, д. 30, стр. 3, кв. 13
Н.В.Украинская Украина, г.Киев, Ул.Васильковская, д. 2-а, кв. 192
Т.Л.Украинская Украина, г.Киев, Ул.Владимирская, д. 37, кв. 26
В.И.Нигар Паспорт серия 09 14 N 081236
Н.В.Гатиятуллина СНИЛС:185-576-938-36
В.Б.Комратов СНИЛС: 183-053-154-47
И.В.Коженец СНИЛС: 186-071-573-85
В.Г.Верходанов СНИЛС: 183-857-189-21
Л.Г.Онищенко СНИЛС: 188-189-616-35
В.О.Близнова СНИЛС: 131-996-609-89"
Исключить из раздела "Подписи сторон" договора слова:
"__________И.К.Карпенко
___________А.В.Карпенко
___________И.В.Шандрык
___________А.Р.Арсланбиев
___________Н.В.Украинская
___________Т.Л.Украинская
___________В.И.Нигар
___________Н.В.Гатиятуллина
___________В.Б.Комратов
___________И.В.Коженец
___________В.Г.Верходанов
___________Л.Г.Онищенко
___________В.О.Близнова".
В обоснование своей позиции истец указывает, что на арендуемом им земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, на которые оформлены права собственности вышеперечисленных лиц. Департамент не рассылал данным лицам проекты договоров аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества указанных физических лиц, согласия на заключение договора со множественностью лиц на стороне арендатора не получено, что нарушает принцип свободы договора, установленный пунктом 1 статьи 421 ГК РФ. Помимо этого, отсутствие согласия собственников объектов недвижимого имущества на вступление в договор аренды на стороне арендатора будет являться препятствием для истца в регистрации такого договора в ЕГРН, поскольку в силу пункта 4 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.
Вышеизложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, судебная коллегия Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.
В отношении разногласий сторон относительно условий договора в части множественности лиц на стороне арендатора, суд первой инстанции исходил из того, что судом не установлено обязательности заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку земельный участок не является неделимым. При этом суд посчитал возможным заключить договор в редакции истца.
Судебная коллегия считает, что давая оценку обстоятельствам нахождения на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих иным лицам, и сочтя возможным урегулирование разногласий сторон, не учел следующего.
В силу части 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Частью 1 статьи 12.1 Закона N6-ФКЗ предусмотрено, что до 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Порядок перезаключения договоров аренды, действовавших до вступления в силу закона N 6-ФКЗ, урегулирован Законом Севастополя N 46-ЗС и Порядком переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утверждённым постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП (далее - Порядок N 1250-ПП).
Указанным Порядком установлены условия и порядок переоформления права постоянного пользования, права аренды, права сервитута, возникших в соответствии с земельным законодательством Украины, путем предоставления земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, в аренду, юридическим лицам в соответствии с гражданским и земельным законодательством Российской Федерации (пункт 1 Порядка).
Исходя из пункта 2 названного Порядка, переоформление права аренды в соответствии с настоящим Порядком осуществляется на основании заявления, которое заинтересованное лицо подает в исполнительный орган государственной власти города Севастополя, уполномоченный распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя (далее - уполномоченный орган).
Пункт 7 Порядка N 1250-ПП предусматривает исчерпывающий перечень оснований для отказа уполномоченным органом в переоформлении земельного участка, в том числе в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, принадлежащие иным гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, когда данными лицами в адрес уполномоченного органа направлено заявление о намерении использовать земельный участок под данными объектами на основании договора субаренды, либо если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута, или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (подпункт 2).
Из содержания пункта 7 Порядка следует, что речь в нем идет об объектах недвижимого имущества либо объектах, в результате завершения строительства которых возникнет объект недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации и обладание которыми дает право на получение в собственность либо в пользование земельного участка под ними.
Выписками из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, и не оспаривается сторонами, нахождение в пределах земельного участка, о перезаключении договора аренды которого возник спор (кадастровый номер 91:01:058002:244), следующего имущества, принадлежащего физическим лицам: Украинской Т.Л. - здание площадью 217,8 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:880; Шандрык И.В. - здание площадью 240,6 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:930; Степаненко В.И. - здание площадью 244,0 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:420, здание площадью 166,1 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:419; Верходанову В.Г. - здание площадью 332,2 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:972; Онищенко Л.А. - здание площадью 280,0 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:422; здание площадью 204,3 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:423; Нигару В.И. - здание площадью 197,3 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:418; Близновой В.О. - здание площадью 215,0 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:417; Арсланбиеву А.Р. - здание площадью 259,5 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:590; Милавиной Ж.В. - здание площадью 125,3 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:576; Юрицыну Ю.Ф. - здание площадью 281,1 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:1909; Селицкому А.Л. - здание площадью 124,0 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:574; Коженец И.В. - объект незавершенного строительства, кадастровый номер 91:01:058002:1018 (л.д. 82-125 т. 2).
Так же, согласно договора от 09.06.2011 N 15/ДУ о долевом участии в строительстве, Романова Э.П. приняла во исполнение данного договора объект - корпус N 15, строительство которого осуществлялось согласно указанного договора на земельном участке площадью 5,4757 га, переданном в аренду ООО "База отдыха "Мыс Сарыч" Севастопольским городским Советом в соответствии с договором аренды земли от 03.06.2003, зарегистрированным Севастопольским городским управлением земельных ресурсов 17.06.2003 под N 39.
На момент рассмотрения настоящего спора надлежащих доказательств, подтверждающих, что на спорном земельном участке находятся иные объекты недвижимого имущества, суду не представлено.
Нормами действующего законодательства Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регулируется статьей 39.20 ЗК РФ.
Данной нормой закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо в аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.
Данное право является исключительным, т.е. никто, кроме собственника, не имеет права на приватизацию участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.
Таким образом, указанная норма ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность либо пользование только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
По смыслу норм ЗК РФ, регулирующих особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здание, сооружение, при наличии на участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них вправе ставить вопрос о выделе части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или в аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, размер образуемых земельных участков превышает минимально допустимый предел и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010).
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).
Пункт 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусматривает, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. И в этом случае возникает обязанность уполномоченного органа направить иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, обязанность правообладателей подписать этот договор и предоставить его в уполномоченный орган, а так же обязанность уполномоченного органа в установленные данной нормой сроки обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Из смысла вышеупомянутых норм права усматривается, что они регулируют отношения, связанные с оформлением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в том случае, если земельный участок государственной или муниципальной собственности, на котором находятся здания, сооружения, является неделимым.
При этом, для заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора необходимо наличие следующих условий: принадлежность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, нескольким лицам; неделимость данного земельного участка, выраженная, в том числе невозможностью раздела земельного участка ввиду неразрывности функциональных особенностей объектов либо невозможности выдела части участка исходя из градостроительных особенностей земельного участка.
Таким образом, рассматривая вопрос о возможности заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц, суд должен установить является ли земельный участок делимым либо неделимым.
Делимость определяется возможностью разделить земельный участок на части, обеспечивающие возможность эксплуатировать здание, строение, находящееся на выделяемых частях.
Как усматривается из материалов дела, сторонами спора доказательства, подтверждающие, что участок является неделимым, ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не представлено. Так же материалами дела не подтверждается, что имеющиеся на земельном участке объекты недвижимости представляют единый имущественный комплекс, и разделение участка в связи с этим невозможно.
При изложенных обстоятельствах, с учетом недоказанности того, что участок является неделимым, а так же при не соблюдении уполномоченным органом предусмотренной законом обязанности по направлению проекта договора иным правообладателям, верным является вывод об отсутствии оснований для заключения договора с множественностью лиц на стороне арендатора в предложенной ответчиком редакции.
В то же время суд первой инстанции, сделав вывод о недоказанности неделимости земельного участка, пришел к ошибочному выводу о возможности заключения договора аренды такого участка с истцом, поскольку такой вывод противоречит нормам ЗК РФ, предусматривающим исключительное право на приобретение земельных участков под объектами недвижимости в собственность либо в аренду собственниками таких объектов.
Так, в случае нахождения объектов недвижимости, принадлежащих нескольким лицам, на делимом, но не разделенном земельном участке, основополагающим является: наличие воли собственников зданий, находящихся на делимом, но неразделенном земельном участке на заключение договора с множественностью лиц. При отсутствии выражения воли на приобретение участка в аренду с множественностью лиц либо на условиях сервитута, следует исходить из их исключительного права на получение земельных участков в собственность или аренду.
Доказательства того, что спорный земельный участок является делимым, а так же обращения собственников зданий, находящихся на спорном земельном участке, с заявлениями о предоставлении им земельного участка в аренду с множественностью лиц не имеется.
Следует отметить, что включение в проект договора аренды условия об отсутствии возражений сторон на вступление в договор иных правообладателей недвижимого имущества в отношении делимого земельного участка не обуславливает законность его заключения.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют как доказательства того, что раздел земельного участка невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), так и доказательство обратного.
При этом, на соответствующий вопрос суда апелляционной инстанции об установлении обстоятельств делимости либо неделимости земельного участка, истец пояснил, что настаивает на том, что он имеет право на перезаключение договора на земельный участок в полном объеме не зависимо от того, возможно или нет разделить земельный участок, а потому необходимости представления доказательств в подтверждение данных обстоятельств, в том числе назначения экспертизы, не усматривает.
Ответчик так же доказательств того, что участок является неделимым, не представил, что обуславливает невозможность заключения договора на условиях, предложенных ответчиком, с множественностью лиц на стороне арендатора. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств совершения им как уполномоченным органом действий, предусмотренных статьей 39.20, в случае наличия оснований для заключения договора аренды с множественностью лиц.
ДИЗО г. Севастополя не доказало, что в данном случае имеются основания для понуждения собственников зданий к заключению договора с множественностью лиц, поскольку принадлежащие им объекты являются самостоятельными объектами недвижимости, а невозможность разделить земельный участок не подтверждена, в связи с чем нет оснований для заключения договора на предложенных Департаментом условиях.
В суде апелляционной инстанции ответчик выразил позицию, согласно которой в силу прямого действия Порядка N 1250-ПП земельный участок не подлежит передаче ООО "База отдыха "Мыс Сарыч", поскольку на земельном участке расположены строения, принадлежащие гражданам, которые не выразили намерения использовать земельный участок под данными объектами на условиях субаренды и при отсутствии сервитута, в связи с чем у Департамента отсутствует обязанность приводить ранее заключенный договор аренды земельного участка в соответствие с законодательством Российской Федерации путем заключения договора на условиях истца.
Таким образом, ответчик так же устранился от доказывания того обстоятельства, что участок невозможно разделить, в связи с чем отсутствуют основания для заключения договора с множественностью лиц на стороне арендатора в редакции, предложенной ответчиком.
Однако, отсутствие оснований для заключения договора аренды с множественностью лиц, не обуславливает обязательность заключения такого договора с истцом.
Так, с учетом вышеизложенных норм ЗК РФ, у суда отсутствуют основания для заключения договора аренды земельного участка с истцом, поскольку это нарушает право собственников объектов недвижимости на получение земельных участков под принадлежащими им объектами по своему усмотрению в собственность или пользование.
Доводы истца о том, что им производятся действия по перерегистрации ранее возникшего права, в связи с чем он имеет право на оформление договора аренды на весь участок, в том числе на участки, занятые объектами недвижимости иных лиц, отклоняются судебной коллегией в силу вышеизложенных норм законодательства Российской Федерации, которым заключаемый в порядке переоформления договор аренды земельного участка не может противоречить.
Кроме того, именно вышеизложенными нормами ЗК РФ обусловлено включение в Порядок N 1250-ПП обязанности уполномоченного органа отказать в заключении договора в порядке его переоформления при наличии в распоряжении уполномоченного органа документов, подтверждающих нахождение на земельном участке объектов, принадлежащих иным гражданам или юридическим лицам, кроме случаев, когда данными лицами в адрес уполномоченного органа направлено заявление о намерении использовать участок под данными объектами на основании договора субаренды, либо если сооружение размещается на земельном участке на условиях сервитута.
В материалы дела сторонами и третьими лицами не представлено доказательств того, что в адрес уполномоченного органа собственниками зданий направлялись заявления о намерении использовать земельный участок под принадлежащими им объектами на основании договора субаренды или доказательств использования участков на условиях сервитута.
По мнению судебной коллегии, при переоформлении договора аренды нельзя ограничиваться формальным действием по заключению договора, а, с учетом различного правового регулирования, договор должен быть приведен в соответствие с законодательством Российской Федерации, том числе регулирующим передачу в аренду земельных участков государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение.
Поскольку предложенные сторонами редакции договора такому правовому регулированию не соответствуют, а так же с учетом того, что нормативный акт субъекта федерации, устанавливающий порядок переоформления права аренды земельного участка, заключенного до 18 марта 2014 года, возможности переоформления договора аренды земельного участка в рассматриваемом случае не предусматривает, у суда апелляционной инстанции, при имеющейся совокупности доказательств, отсутствуют основания для урегулирования возникшего спора по иску ООО "База отдыха "Мыс Сарыч" к Департаменту.
Вышеизложенное является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с чем решение суда подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.
Иные доводы апелляционных жалоб признаются апелляционным судом несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу и повлияли бы на его обоснованность и законность.
Исходя из статьи 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (статья 110 АПК РФ).
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно пункту 3 статьи 271 Арбитражного кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу части 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.
Поскольку в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч" отказано, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела, как в суде первой, так и апелляционной инстанций, возлагаются на Общество с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч"
Таким образом, с Общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч" в пользу Нигар Владимира Иосифовича подлежат взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в сумме 3000,00 рублей, а также с Общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч" в пользу Романовой Элеоноры Павловны подлежат взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в сумме 3000,00 рублей.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
1. Решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.08.2019 по делу N А84-3137/2018, - отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
2. В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч" отказать.
3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч" в пользу Нигар Владимира Иосифовича государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000,00 руб.
4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Мыс Сарыч" в пользу Романовой Элеоноры Павловны государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000,00 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Е.А. Остапова
Судьи И.В. Евдокимов
А.А. Тарасенко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка